未來物流倉儲設施將集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海三個地區(qū)，倉儲設施功能也會由單一儲存轉(zhuǎn)向增值服務。
    高效的物流體系是中國經(jīng)濟持續(xù)增長和現(xiàn)代化的關鍵因素，隨著對中國商品的國際和國內(nèi)需求持續(xù)增長，物流行業(yè)需要迅速擴張才能為中國的制造商和零售商提供高效和高性價比的服務。
    中國的物流市場尚處于起步階段，對現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求和監(jiān)管障礙及缺乏市場透明度之間的矛盾，給物流地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機遇和挑戰(zhàn)。
    仲量聯(lián)行著手對有高發(fā)展?jié)摿Φ牡赜蚝蛷碗s的市場運營機制進行了深入研究。2006年7月，仲量聯(lián)行與China Supply Chain Council 協(xié)作，對目前在中國的138家中外物流企業(yè)進行了問卷調(diào)研，旨在發(fā)掘中國物流市場的潛力，并對其現(xiàn)狀和前景提出新的視角。
    根據(jù)仲量聯(lián)行向《第一財經(jīng)日報》提供的調(diào)查數(shù)據(jù)報告，未來物流倉儲設施將集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海三個地區(qū)，倉儲設施功能也會由單一儲存轉(zhuǎn)向增值服務。
    地理位置趨勢
    目前的物流業(yè)務集中于三個主要地區(qū)。絕大部分接受調(diào)查企業(yè)的倉儲設施(85%)都集中在三個主要地區(qū)：長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)。最為集中的是以上海(32%)為中心的長江三角洲(43%)。
    珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)(各21%)目前的集中程度都低于長江三角洲，在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州(11%)和深圳(9%)。在環(huán)渤海地區(qū)，主要集中在北京(13%)和天津(4%)。
    除這三個主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大(5%)。此外，只有廈門和沈陽超過了1%。
    根據(jù)調(diào)查，未來的物流業(yè)務仍將集中在這三大地區(qū)，但會從上海和北京分流。從未來計劃(未來兩年)來看，物流業(yè)務仍將集中在三個主要地區(qū)(保持在85%)。
    但會有一定的物流業(yè)務從上海和長江三角洲(27%)分流出來，流向珠江三角洲(35%)，尤其是廣州(19%)和深圳(15%)。該地區(qū)目前已大量投資于道路、鐵路和港口基礎設施。
    環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計劃范圍內(nèi)，但更多的增長將出現(xiàn)在天津(8%)，而不是北京(13%)。
    在這三大地區(qū)之外，成都是企業(yè)擴展規(guī)劃的重點(11%的被調(diào)查企業(yè)準備在成都設立新的物流設施)，其他超過1%的城市包括青島和武漢。
    此外，運輸基礎設施和市場將是選址決策的主要考慮因素。運輸基礎設施、市場和供應商是選擇倉儲地點首要考慮的因素，上述三個主要地區(qū)擁有最好的運輸基礎設施、最大的消費者市場和最大的供應商網(wǎng)絡。
    臨近港口也是一個重要的因素，這反映了中國物流業(yè)務仍然倚重出口市場。相反，臨近機場卻顯得不那么重要，因為目前空運的貨物量還是比較少。
    由于中國缺乏熟練的物流員工，是否有合格的勞動力要比勞動力成本更為重要。
    增值服務趨勢
    首先，最明顯體現(xiàn)為倉儲設施功能的變化上，由儲存轉(zhuǎn)向增值服務。根據(jù)調(diào)查，儲存是目前倉儲設施的最主要用途(25%)，其次是轉(zhuǎn)運(20%)、增值服務(20%)與集拼(18%)，還有行業(yè)運營(9%)。
    但從受調(diào)查企業(yè)未來三年的規(guī)劃來看，倉儲設施的用途將由儲存轉(zhuǎn)向其他價值更高的用途。
    盡管倉儲設施的各種用途預計都將增長(包括儲存)，最強勁的增長預計將出現(xiàn)在增值服務、轉(zhuǎn)運和集拼業(yè)務領域。
    其次，被調(diào)查企業(yè)預計更短的運輸時間將變得更加重要。被調(diào)查企業(yè)還預計企業(yè)倉儲設施和IT技術的應用也將變得更加重要。
    企業(yè)對第三方物流的信心也在不斷上升，被調(diào)查企業(yè)普遍預計大中華區(qū)的第三方物流業(yè)務將會迅速增長，而且倉儲設施的規(guī)模也會增大。
    因此，倉儲空間的利用效率更高。在受調(diào)查企業(yè)看來，服務水平和范圍以及降低庫存的能力被認為是倉儲設施最為重要的標準。倉儲空間成本也很重要，但要排在服務和效率之后。倉儲空間成本占倉儲總成本的比例差異則很大，最低的可以低于5%，最高的則超過40%。
    另一個重要的增值服務，就是安全，安全被認為是倉儲設施迄今為止最為重要的一項額外服務項目。安全性還被認為當前倉儲設施最主要的問題。被調(diào)查企業(yè)也指出現(xiàn)有倉儲設施的一些缺陷，這為國內(nèi)將來建設倉儲設施提供了新的借鑒。
    最后，根據(jù)調(diào)查，物流企業(yè)更愿意租賃現(xiàn)有設施，而不是設計、建造或者擁有設施。2/3的被調(diào)查企業(yè)都表示更愿意租賃現(xiàn)有的倉儲設施，而不是設計和建造自己的倉儲設施。
    80%的被調(diào)查企業(yè)愿意租賃，而不是擁有自己的倉儲設施。他們一般愿意租賃1~3年(57%的被調(diào)查企業(yè))。
    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，喜歡共用倉儲設施和獨立倉儲設施的企業(yè)各占一半。一般的被調(diào)查企業(yè)對這兩種倉儲設施都有要求或沒有明顯的偏好。無租賃設施的占6%，10年以上的占10%，7~10年占10%，4~6年的占21%。