美次貸危機(jī)提醒我們密切關(guān)注房地產(chǎn)金融，因?yàn)樗�連接著實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)，也是市場(chǎng)發(fā)生經(jīng)濟(jì)周期逆轉(zhuǎn)的敏感地帶。     
    央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日最新消息顯示，金融機(jī)構(gòu)將對(duì)居民購(gòu)買第二套住房提高首付比例至少到40%，貸款利率則不得低于同期同檔利率的1.1倍。這份名為《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，從防范放貸風(fēng)險(xiǎn)角度，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。      
    應(yīng)該說(shuō)，這與近期因美次貸危機(jī)引發(fā)的一系列國(guó)際金融市場(chǎng)震蕩不無(wú)關(guān)系。根據(jù)美國(guó)密西根大學(xué)最近發(fā)布的一項(xiàng)消費(fèi)者調(diào)查顯示，26%的美國(guó)房主稱自己的住宅在過(guò)去一年中出現(xiàn)貶值，有21%的受訪者預(yù)計(jì)自己住宅的價(jià)格會(huì)在未來(lái)一年中繼續(xù)下滑，這一比例高于8月的18%。而受美房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫及由此導(dǎo)致的美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息影響，國(guó)際金融市場(chǎng)近日巨幅震蕩，美元一路暴跌，這在某種程度上，成為中國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)警示。      
    美房?jī)r(jià)下滑會(huì)否連鎖反應(yīng)？ 
    美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，歐洲、澳洲、俄羅斯，包括中國(guó)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻仍然火爆。而據(jù)筆者觀察，至少在中國(guó)，許多城市的房地產(chǎn)價(jià)格和空置率并不真實(shí)，中介只付了一點(diǎn)點(diǎn)定金便將房子囤在手中，且是銀行貸款，而中介公司開(kāi)出的房?jī)r(jià)一般會(huì)高出開(kāi)發(fā)公司報(bào)價(jià)的20%--這與美國(guó)次貸危機(jī)前的景象非常相似，大多數(shù)房地產(chǎn)報(bào)價(jià)是炒作出來(lái)的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大多數(shù)潛在需求者的購(gòu)買力。 
    現(xiàn)在有許多人仍然相信，美國(guó)的房地產(chǎn)降溫僅僅是美國(guó)的事情，比如美國(guó)有次級(jí)貸款，歐洲卻沒(méi)有，但據(jù)了解，英國(guó)的次級(jí)債市場(chǎng)存量有美國(guó)的一半，歐洲銀行購(gòu)買的美國(guó)次級(jí)債也有很多，至于中國(guó)，雖然房地產(chǎn)貸款沒(méi)有證券化，但有多少虛假的房地產(chǎn)抵押貸款，只有偷偷干的銀行才說(shuō)得清楚。 
    美國(guó)次貸危機(jī)所導(dǎo)致的全球性金融危機(jī)說(shuō)明，目前商業(yè)銀行的監(jiān)管規(guī)則是陳舊的，它已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和貨幣自由化的新時(shí)代，也使實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間的防火墻非常脆弱。必須承認(rèn)，大多數(shù)銀行雖然沒(méi)有直接炒作房地產(chǎn)和股票，但與虛擬金融卻有越來(lái)越多的潛在瓜葛，因此很難頂住來(lái)自虛擬金融市場(chǎng)大動(dòng)蕩的沖擊。 
    一個(gè)顯而易見(jiàn)的現(xiàn)實(shí)是：當(dāng)虛擬金融市場(chǎng)一漲再漲，并且瘋狂上漲時(shí)，資本的"洼地"也會(huì)突然"決口"。在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，它曾吸引了全球投資者和投機(jī)客的炒作狂潮，大量資金涌入。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)也被國(guó)際熱錢看重，這不僅與美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前的情況相似，也與1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)發(fā)生前的情況相似，當(dāng)時(shí)的情況也是美元大跌，而本幣和用本幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)大漲。 
    現(xiàn)在，美元又大跌了，而人民幣可能繼續(xù)大漲。但在人民幣資產(chǎn)繼續(xù)上漲的時(shí)候，我們?yōu)槭裁床幌胍幌朊涝獮槭裁磿?huì)再次大跌呢？可以肯定的是：局部的（一個(gè)或幾個(gè)國(guó)家）系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)正在累積，未來(lái)在亞洲或者歐洲爆發(fā)金融危機(jī)的可能性也在增加。由此，我們必須密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)樗�連接著實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)，也是市場(chǎng)發(fā)生經(jīng)濟(jì)周期逆轉(zhuǎn)的敏感地帶。      
    防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)必須監(jiān)控房貸 
    在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的現(xiàn)代金融環(huán)境里，流動(dòng)性過(guò)剩是必然的，也是相對(duì)的，因此必須發(fā)展虛擬金融市場(chǎng)，使其發(fā)揮"第二個(gè)水庫(kù)"的作用。但是，虛擬金融市場(chǎng)的兩面性也決定了它非常難以駕馭。其中最難辦的是：有虛擬金融市場(chǎng)存在就必然有投機(jī)，有炒作，有泡沫，而投機(jī)炒作的程度，在泡沫不斷擴(kuò)大至爆裂之前，幾乎沒(méi)有人能夠準(zhǔn)確地判斷；更有難度的是，在不該出手時(shí)出手了，似乎是在抑制泡沫，打擊投機(jī)，最后損害的可能卻是市場(chǎng)的效率，甚至降低了市場(chǎng)的活力。 
    其實(shí)，衡量虛擬金融市場(chǎng)的泡沫程度既難也不難，方法之一就是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)既是消費(fèi)品，也是投資品，因此具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的雙重特征，由于房地產(chǎn)是勞動(dòng)者勞動(dòng)價(jià)值量消耗的最大對(duì)象，而一個(gè)勞動(dòng)者終身的購(gòu)買力水平又是可以大致計(jì)量的，因此，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格極大地超出大多數(shù)勞動(dòng)者終身購(gòu)買力的預(yù)期水平時(shí)，我們就基本可以判斷它已經(jīng)有了很大的泡沫。 
    警惕由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會(huì)不和諧可以動(dòng)用政府干預(yù)，但人為地干預(yù)或硬性地打壓房地產(chǎn)價(jià)格，不如在控制市場(chǎng)流動(dòng)性上做文章，即實(shí)行貨幣的宏觀緊縮。如果說(shuō)，在舊的工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各國(guó)央行貨幣政策的主要著眼點(diǎn)是控制通貨膨脹，而在新的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，貨幣政策的著眼點(diǎn)不僅應(yīng)只是控制通貨膨脹，還應(yīng)包括控制虛擬金融市場(chǎng)上的資產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌。我們經(jīng)常講，衡量通貨膨脹的標(biāo)準(zhǔn)之一是總的供給與總的需求應(yīng)該保持平衡，但是，使大多數(shù)勞動(dòng)者終身創(chuàng)造的勞動(dòng)價(jià)值與他們一生的價(jià)值量消費(fèi)能夠保持大致的平衡卻是總供給與總需求的最大平衡。所謂總需求，當(dāng)然包括勞動(dòng)者養(yǎng)育子女，接受平均程度的教育，生病，養(yǎng)老，以及有符合實(shí)際需要的住房的終身消費(fèi)。 
    從這個(gè)意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)和虛擬金融市場(chǎng)出現(xiàn)瘋狂上漲之前必須堅(jiān)決地緊縮流動(dòng)性，央行金融監(jiān)管的目標(biāo)也不應(yīng)只是鼓勵(lì)創(chuàng)新和追逐利潤(rùn)，而是提早發(fā)現(xiàn)并抑制系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)中國(guó)當(dāng)前的情況來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是房地產(chǎn)與股票市場(chǎng)的流動(dòng)性泛濫。