隨著外資工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入，中國國內(nèi)物流園開發(fā)迅速升溫，這不僅將有利于大力提升國內(nèi)物流業(yè)的效率，也可以幫助企業(yè)找到成本控制的新途徑。
    在民用地產(chǎn)再度成為政策調(diào)控焦點的同時，工業(yè)地產(chǎn)，特別是物流園的開發(fā)在國內(nèi)卻獲得了突破性發(fā)展。今年9月，阿迪達(dá)斯在蘇州普洛斯物流園租賃的總面積6萬平方米的全國配送中心即將起用，而美國在線零售商亞馬遜公司也同樣選址蘇州建設(shè)國內(nèi)市場的配送中心，簽約租賃的建筑面積達(dá)到10萬平方米。雖然國際化的物流地產(chǎn)租賃仍然以跨國公司為主，一些國內(nèi)企業(yè)也開始意識到租賃國際化標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲設(shè)施的好處。上海光明乳業(yè)股份有限公司在上海桃浦物流園租賃的1萬平方米常溫奶配送中心也將在9月如期起用。
    自2003年起，諸多海外工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司已紛紛進(jìn)入中國，其中包括普洛斯、AMB、新加坡豐樹物流信托管理公司（Mapletree Logistics Trust Management Ltd.）和澳大利亞工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)Macquarie Goodman。自2005年起，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)開始真正起步。據(jù)房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，截至2006年初，這些開發(fā)商開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)總計超過114萬平方米，而在建規(guī)模則超過141萬平方米，年增長率在130％。
    “大多數(shù)企業(yè)都是在全球客戶的推動下進(jìn)入中國的，當(dāng)然它們中也有的更富于冒險精神。”仲量聯(lián)行工業(yè)部中國區(qū)總監(jiān)易立夫（Trent Iliffe）說。目前大多數(shù)物流園區(qū)的開發(fā)仍集中在沿海地區(qū)，但是市場的領(lǐng)頭羊同時也是全球最大的物流配送設(shè)施開發(fā)商之一的普洛斯已經(jīng)把觸角伸向中部和西部地區(qū)。“我們希望憑借豐富的本地市場經(jīng)驗和廣泛的全球影響力，戰(zhàn)略性開發(fā)物流配送設(shè)施。”普洛斯中國第一副總裁兼首席財務(wù)官吳錫銘說。
    強(qiáng)勁需求和政策放開是驅(qū)動物流倉儲工業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的主要動力。就需求來看，越來越多外資公司希望提升在華的銷售額，同時隨著制造基地的逐步內(nèi)遷，出口貨物的運輸效率也成為它們關(guān)注的熱點，這都使得更好的物流配送體系成為必須。從供給方面來看，2004年底中國根據(jù)加入WTO的承諾開放物流業(yè)，允許外資物流公司設(shè)立獨資公司，令這些外資公司有了更多的選擇。“恰恰是制造廠商和物流公司開始說，‘我們需要更好的（物流倉儲）設(shè)施。’”仲量聯(lián)行研究部副董事何恩凱說。
    打破瓶頸
    在中國，制造環(huán)節(jié)的成本控制已經(jīng)達(dá)到極限，為了提升利潤，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注供應(yīng)鏈管理，希望通過提高物流效率全面提升整體效益。
    “物流業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是中國發(fā)展的重點，充分理解供應(yīng)鏈的概念和它將帶來的價值，對于中國企業(yè)取得更好的發(fā)展至關(guān)重要，”普洛斯的吳錫銘說，“我們希望能夠幫助制造業(yè)提高從原材料進(jìn)口到加工各個環(huán)節(jié)的競爭力。”根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2005年中國物流的成本占到GDP的19％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國的10％和歐洲的11％，成本控制空間很大。“如果能提供更為有效的物流平臺，（在中國的企業(yè)）在產(chǎn)業(yè)鏈整合方面可以創(chuàng)造更多價值。”吳錫銘說。
    外資工業(yè)地產(chǎn)為中國物流倉儲業(yè)帶來了國際通行的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和管理經(jīng)驗，這些都是中國十分缺乏的。在它們進(jìn)入中國之前，很難找到國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉庫，外資企業(yè)在中國許多現(xiàn)有的倉庫都是由廠房改建，規(guī)格多種多樣。“集裝箱卡車開不進(jìn)去，或者很難掉頭。”仲量聯(lián)行的易立夫描述說。這一點光明乳業(yè)股份有限公司物流事業(yè)部總經(jīng)理張大瑞也深有體會：“一些國內(nèi)的倉儲倉庫憑想象建造，沒有專業(yè)的人才也缺乏專業(yè)化的物流管理知識。”造成的結(jié)果是物流地產(chǎn)當(dāng)倉庫可以，貨物運進(jìn)運出就麻煩了。
    普洛斯是最早進(jìn)入中國的海外工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司，短短三年時間內(nèi)在中國市場取得迅速發(fā)展。自從2003年4月設(shè)立代表處，普洛斯就開始積極開拓本土市場，籌建本土團(tuán)隊。一年之后即成功簽署在中國投資的第一大單，與蘇州工業(yè)園合資建立蘇州普洛斯物流園，并于當(dāng)年8月獲得海關(guān)總署批準(zhǔn)，成為國內(nèi)第一個B型保稅物流中心，使進(jìn)入保稅區(qū)的產(chǎn)品可以優(yōu)先享受出口退稅。
    繼成功在蘇州建立物流園區(qū)之后，普洛斯已經(jīng)先后在北京、上海、青島、杭州、寧波和廣州建成物流園，其中以北京奧運物流配送中心項目最為引人注目。
    2005年4月普洛斯簽署北京空港物流園項目時，并沒有想到會被北京奧組委相中。“我們（物流園）選址的標(biāo)準(zhǔn)是靠近空港或者海港的物流基地、制造型企業(yè)集中地，或者交通便利的樞紐。”普洛斯投資管理部高級經(jīng)理趙明琪說。北京的選址就符合這一要求，因為物流園距離機(jī)場只有幾公里，又毗鄰天竺出口開發(fā)區(qū)。
    當(dāng)北京奧組委在2005年下半年進(jìn)行選址的時候，普洛斯的物流園脫穎而出，因為北京奧運的場館靠北，同樣在北部的物流園可以方便場館的物流配送，而其毗鄰機(jī)場更符合許多奧運器材空運的需要。目前奧組委已經(jīng)簽約租用空港物流園一期一幢面積2萬平方米的建筑，而普洛斯按照符合奧運功能和規(guī)格的要求，已于今年4月初開始開發(fā)其余3幢建筑，面積約8萬平方米。
    據(jù)吳錫銘提供的數(shù)字，截至2005年底，普洛斯在華總投資已經(jīng)達(dá)到5億美元，預(yù)計到2009年投資總額將達(dá)到15億美元。“今后一兩年我們會更積極地去了解市場。”吳說。
    競爭優(yōu)勢
    物流房地產(chǎn)是物流業(yè)價值鏈上的重要一環(huán)，它選址的優(yōu)劣和配套設(shè)施的好壞，直接關(guān)系到物流的效率，專業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)商因此得到制造商、零售商和第三方物流供應(yīng)商的倚重。此外，許多公司都從零庫存的角度出發(fā)，不愿意增加倉儲和物流的成本，轉(zhuǎn)而選擇租賃倉儲設(shè)施。“在歐美，買土地建廠不是那么吸引人。”吳錫銘說。
    的確，對于租戶來說，選擇租賃物流地產(chǎn)或者配送中心，而不是自己建設(shè)，有一定的優(yōu)勢。因為相對于自己建設(shè)，租賃更為便利，可以滿足快速增長的需求。相反，固定資產(chǎn)的投資會增加運營上的不便，可能因為對長期市場的發(fā)展缺乏預(yù)期而增加資本的壓力。
    “中國情況會有點不同。”吳接著說。最大的不同是第三方物流并不完善，許多企業(yè)在中國都面臨著是自己做物流還是外包的抉擇。
    光明乳業(yè)就是一個很好的例子。1999年成立了物流事業(yè)部之后，光明乳業(yè)已經(jīng)在全國主要中心城市都設(shè)有物流中心和中轉(zhuǎn)中心，在長三角地區(qū)，物流網(wǎng)絡(luò)更為密集。
    隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，國內(nèi)一些倉儲設(shè)施容積率高，使用率低，限制了物流的發(fā)展。為了取代上海地區(qū)的四個常溫倉庫，把常溫奶的配送集中在一個地方，光明乳業(yè)去年開始尋找新址，選中了普洛斯在桃浦的物流園。
    “我們稱之為定制的標(biāo)準(zhǔn)化采購，”光明乳業(yè)的張大瑞這樣描述與普洛斯的合作，“普洛斯按照我們的需求定制，但是廠房都是標(biāo)準(zhǔn)化的。”雙方簽署了中長期的租約。
    張對普洛斯物流倉庫的評價是：“絕對價值（租金）貴，但是性價比并不低”，因為新建倉庫容積率低，周轉(zhuǎn)率高，車輛進(jìn)出自如。在張算來，新倉庫投入使用之后，每年應(yīng)該可以幫助光明乳業(yè)節(jié)約幾十萬元的配送成本。
    當(dāng)然，物流地產(chǎn)的發(fā)展在國內(nèi)也面臨一些實際的困難。最大問題是土地的獲得，而許多開發(fā)區(qū)政府對于物流地產(chǎn)的了解仍然并不透徹。
    “許多（地方）政府還沒有意識到物流其實也涉及到一個房地產(chǎn)開發(fā)的問題。”仲量聯(lián)行易立夫說。“他們對‘物流’這個詞可以說已經(jīng)耳熟能詳，但是對于物流的具體含義卻不明就里。”仲量聯(lián)行的何恩凱補充道。由此造成的情況是，雖然政府也在開發(fā)物流園，卻并沒有能夠很好地與工業(yè)區(qū)的發(fā)展配合，創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。
    由于物流倉儲設(shè)施無法直接帶來大量稅收收入，而因為容積率最多不能超過50％，占地面積又很高，這些都讓許多地方政府缺乏積極性。為了促進(jìn)物流的發(fā)展，地方政府需要改變招商引資的政策和思路。此外，一些舊有建筑條例的框框，比如說對建筑材料、高度、大小的限制，都令開發(fā)商很難按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)大型標(biāo)準(zhǔn)倉庫。
    普洛斯就十分強(qiáng)調(diào)贏得地方政府支持的重要性。以蘇州物流園為例，普洛斯與工業(yè)園區(qū)形成良好的合作伙伴關(guān)系，在土地獲得上得到政府支持，在長遠(yuǎn)目標(biāo)和發(fā)展的方向上兩者也基本相同。
    當(dāng)然，國內(nèi)物流倉儲租賃市場成熟度比國外市場要差。在國外，一般是五年、十年乃至十五年的租期，中長期的租約也使得定制的廠房占很大比例。“在中國租約時間相對比較短，因為它們對租賃的概念還不熟悉。”普洛斯的吳錫銘說。吳的觀察發(fā)現(xiàn)是，國內(nèi)的跨國公司前期投資標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，租約也更為長期，相比之下，中國企業(yè)對租金更為關(guān)注。吳錫銘表示，今后希望與國內(nèi)倉儲、物流方面的協(xié)會多交流，藉此教育市場，推廣標(biāo)準(zhǔn)化廠房的概念。
    從今后發(fā)展而言，普洛斯堅持土地的長期持有、創(chuàng)造價值網(wǎng)絡(luò)的目標(biāo)，依靠地理優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，贏得發(fā)展。同樣，它也強(qiáng)調(diào)雖然開發(fā)應(yīng)該以客戶為指導(dǎo)，但是也需要對市場的發(fā)展有前瞻性。“土地獲得和開發(fā)是一個復(fù)雜的過程，需要做一定的前期準(zhǔn)備，前瞻性很重要，”普洛斯的趙說，“這要求普洛斯對市場有敏銳的把握。需要了解城市的規(guī)模、工業(yè)、港口、制造和零售網(wǎng)點等等。”
    這也是為什么普洛斯雖然把打造沿海的價值網(wǎng)絡(luò)作為發(fā)展的重點，卻已經(jīng)開始關(guān)注中部和西部二三線的城市的原因。普洛斯進(jìn)入重慶和成都等城市的報道已經(jīng)見諸報端。不過趙明琪對于普洛斯在中西部發(fā)展仍顯謹(jǐn)慎。她表示，“我們已經(jīng)（與一些中西部城市）簽署了不少投資意向書，但是仍處在盡職調(diào)查的前期階段。”
    外資工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入，對于國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商而言，也是一個好的示范效應(yīng)，雖然它們要達(dá)到外資的標(biāo)準(zhǔn)還需要至少三五年的時間。“已經(jīng)有本地公司開始研究普洛斯，走它的模式，”光明的張大瑞說，“這一定可以促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。” （原文刊載于2006年九月刊《財務(wù)總監(jiān)》）
    蘇州物流園
    普洛斯建造的標(biāo)準(zhǔn)倉庫無論是采光、高度、柱距還是地面的平整度都有一定的規(guī)格。蘇州普洛斯物流園三期一幢剛剛落成的標(biāo)準(zhǔn)倉庫就很具代表性，倉庫高9米，面積在15000平方米左右，由隔墻分割成三片大小相當(dāng)?shù)膮^(qū)域，每片區(qū)域都有三個可以直接對接集裝箱卡車的卷門。此外，在倉庫的兩頭各設(shè)有一片兩層樓的辦公區(qū)域，面積200平方米左右，并帶有洗手間，方便倉庫的管理人員辦公。在這座標(biāo)準(zhǔn)倉庫對面就是即將于今年9月交付給阿迪達(dá)斯作為配送中心的單體式倉庫，也是目前全國最大的一幢單體倉庫，占地面積6萬平方米。
    普洛斯在蘇州的物流園座落在蘇州工業(yè)園的東部，緊鄰滬寧高速公路蘇州工業(yè)園出口。物流園一幢二十多層的紅色大樓在相對扁平的工業(yè)園區(qū)內(nèi)顯得特別引人注目。大樓的設(shè)計頗具特色，仿佛十幾個標(biāo)準(zhǔn)集裝箱疊摞起來，是工業(yè)園區(qū)為物流園專門建造的配套項目，海關(guān)和稅務(wù)部門全部集中在大樓內(nèi)辦公。
    物流園是中外雙方各持50％股份的合資企業(yè)，合資的中方是蘇州工業(yè)園下屬企業(yè)蘇州物流中心有限公司，注冊資金1億美元。總投資在3億美元。談起合資的情形，普洛斯投資管理部高級經(jīng)理趙明琪對蘇州工業(yè)園官員的專業(yè)有著頗深的印象：“剛開始接觸的時候，工業(yè)園區(qū)方面提的問題是：‘為什么我需要與你合作？除了資金之外，你還能帶來什么樣的幫助？’”
    在了解了普洛斯的專業(yè)資質(zhì)之后，蘇州工業(yè)園幾乎一路綠燈放行，物流園的審批只用了3個月的時間，這也是普洛斯與工業(yè)園區(qū)管委會良好合作的開始。在其后的工作中，普洛斯一直致力于謀求提供增值服務(wù)，與蘇州工業(yè)園的招商人員一起推廣，謀求共贏的局面。 —吳晨　（原文刊載于2006年九月刊《財務(wù)總監(jiān)》）