沈陽已是嚴冬，但劉武熱情洋溢。12月中旬，新建成的寶供沈陽物流基地首先迎來了聯合利華。寶供沈陽物流基地將成為一個立足東北三省、面向全國、輻射東北亞的現代化農產品綜合物流中心。寶供物流企業集團有限公司總裁劉武趁著“第十一屆中國物流技術與管理發展高級研討會”的間隙，與記者聊了起來，特別是記者關心的寶供基地戰略問題。 

　　現實窘境逼出寶供基地戰略 

　　寶供最早是輕資產型的，所有的倉庫都是租用的。但寶供在爭取物流合同時，跨國公司總是對倉庫提出一些苛刻的條件。由于自己沒有倉庫，滿足這些條件非常困難。寶供只能租農民倉，而且有的時候還不一定租得到。這類倉庫幾乎是儲存型的，非現代物流發展所需要的快速流通型，面積多在二、三千平方米，高不過六、七米。用劉武的話說，是小小的、矮矮的、黑黑的。叉車、托盤等無法使用，只有靠肩扛手提，現代化的設備根本沒法使用，更不要說智能化、自動化了。但這種倉庫只夠跨國公司將就著用，而且付的租金很低。 

　　“輕資產其實在西方發達國家已經非常成熟。我要托盤，就有托盤公司來給我供應，我要叉車，又有叉車租賃公司給我。但是中國整個專業分工還沒有真正形成。這必然會影響到我們的發展。例如倉庫。” 

　　寶供實施基地戰略是有些不得已而為之的舉措。2002年11月25日，占地面積400畝，倉儲面積10萬平方米，一期投資超1億元的寶供蘇州基地竣工并開始試運作。據稱，這個項目的所有投資都是劉武自掏腰包。 

　　在第一個基地的成功激勵下，劉武的投資手筆開始變大。2003年，位于廣州黃埔的物流基地建成。第二個基地占地184畝，地皮小了，但耗資更大，達到1.8億元。該基地不僅可提供集商品的儲存、分揀、包裝、訂單處理、庫存管理等服務，還具有國際集裝箱集散、金融和通關等功能。 

　　嘗到了甜頭，寶供決定投資十億元人民幣，擬在全國15個經濟發達城市投資建設大型現代化的基于支持全球供應鏈一體化的綜合性物流服務平臺（每個服務平臺占地面積20-60萬平米），形成一個以現代化物流服務平臺為節點的運作網絡。 

　　物流基地回報可觀在寶供的物流基地，由于增值服務等原因，價格比原來提高了20%有余。據劉武自己估算，雖然基地設備投入比平倉大了不少，但同樣1萬平米的倉庫面積，基地每單位的存儲費用是平倉的50%，而整體倉儲的收益卻達到平倉的4倍。更大的好處是還不用付別人租金。劉武說，寶供單個物流基地的投資回報期為7、8年左右，即每年的投資回報率在12%以上。 

　　目前，國外基金在中國地產投下了大量真金白銀。外資考慮的問題相對復雜而且專業。首先，回報率是外資最為看中的。根據不同的業態，外資相應要求的回報率也是不同。 

　　投行一般認為，住宅為5%-6%，寫字樓為7%-8%，商業為9%-8%，工業廠房、物流基地為10%-12%。外資在中國購買物業所要求的回報率一般會比在國外高一些，因為在外資眼中，中國市場的風險相對要高。高風險，自然要求高回報是他們一直恪守的原則。 

　　世邦魏理仕工業服務部高級經理李林松也認為，目前物流地產的投資回報率在10％左右，而商業地產投資回報率在8％左右，且物流地產的投資回報率較為穩定。 

　　事實上，以倉儲為主的美國物流企業的平均利潤回報率僅為7.1%，落后于綜合服務(14.8%)以及運輸(8.3%)。盡管倉儲業務的盈利能力不能令人滿意，但中國越來越多的物流企業還是對“物流地產”概念的追捧有加。但“圈地運動”所需的龐大資金與倉儲業務較低的盈利之間僅僅維持著脆弱的平衡。相比單純的倉儲服務，基地融合了增值服務，更能為寶供帶來更為可觀的回報。 

　　為了物流而地產有評論說，劉武是借物流之名，行炒地之實。對此，劉武說，寶供的定位就是第三方物流。寶供如果想做地產，寶供早就下手了，而且就算做地產，寶供也不做物流地產，商業地產的回報可能更高。寶供的基地，是一種手段，是物流平臺。寶供現在購買的土地都是用來搞物流基地，都是自己在使用。但劉武不排除物流基地以后可以考慮向同行開放，比如出租、合作經營等。 

　　至于以自己買地的方式來建基地，劉武覺得道理很簡單：“選擇買車作為擴張模式是不明智的。運輸市場現在已供大于求，把車買過來就意味著貶值。而我建這些物流基地，是在升值。”既然是升值的，在劉武看來，15個基地并不算多。在劉武看來，15個物流基地是未來寶供的戰略布局中不可缺少的支撐。他認為，沒有基地，也不可能做好物流整合。而且，現階段，寶供的基地戰略進展順利。 

　　現在，寶供的合作對象甚至包括普洛斯，這位在某些程度上是競爭對手的物流地產巨頭。“其實中國最不缺的是資金，只要人家信得過你。”劉武表示。據說，來自基金、風投的錢“數不勝數”，而這是寶供基地的主要資金來源。“一個企業只要有好的項目，能夠將自身商業模式、投入產出比清楚地擺在談判桌上，此前該企業也建立了良好的品牌信譽度，有著一些成功的合作先例，那么融資并不是問題。”劉武說。 

　　最后，劉武表示，寶供有上市計劃，但是沒有時間表。寶供更傾向于引進能與自己業務互補的戰略合作伙伴，而不是單純的財務投資者。