繼商業(yè)地產(chǎn)之后，物流地產(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)中的重要板塊，正在吸引國際投資者的關(guān)注。以他們的預(yù)計(jì)：物流資產(chǎn)可能會在未來的2到5年間升值50%。而工業(yè)用地方面新的土地政策則導(dǎo)致該板塊投資的進(jìn)一步升溫。
“今年臨港物流區(qū)的物業(yè)租金可能上浮10%。很多物流產(chǎn)業(yè)提供商已明確表示今年要提高租金。”一位臨港新城國際物流園不愿透露姓名的人士如此表示。
物流設(shè)施投資
回報(bào)可達(dá)12%
仲量聯(lián)行工業(yè)部物流業(yè)高級經(jīng)理王成志介紹說，位于上海西郊的西北物流園區(qū)尚未建成，即展開招商。迄今已有超過30位意向客戶排隊(duì)輪候。客戶的充裕讓這個(gè)物流園區(qū)享受到了充分的報(bào)價(jià)權(quán)。
“還沒有蓋好的物業(yè)已經(jīng)開始預(yù)租，這成為物流工業(yè)方面出現(xiàn)的新跡象。”王成志說。根據(jù)該行針對中國物流市場方面機(jī)遇的調(diào)查，目前，中國零售業(yè)的拓展給物流市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的發(fā)展機(jī)遇。例如：2004年外商零售企業(yè)僅為314家，2006年增至1000家。而汽車行業(yè)的發(fā)展，更是因?yàn)?年內(nèi)產(chǎn)量預(yù)計(jì)有一個(gè)14%的增長，從而更加重了對第三方物流公司的需求。而今這兩個(gè)行業(yè)，就為中國的物流活動貢獻(xiàn)了約92%的需求。
目前，有一些汽車生產(chǎn)廠商的物流板塊外包更是為物流工業(yè)投資商創(chuàng)造了機(jī)會。王成志透露：寶馬公司已經(jīng)在中國廣泛尋找第三方物流公司，上海正有6家公司在爭搶機(jī)會。同期，安徽一家汽車生產(chǎn)廠商也在公司周邊尋求合適的地址，以滿足公司對于物流倉儲方面的需求。
“這都為物流工業(yè)投資方提供了機(jī)遇，當(dāng)客戶資源已經(jīng)足夠多的時(shí)候，物流投資商需要在好的地區(qū)拿下更多的項(xiàng)目，以搶奪客戶資源，然后承租給第三方物流公司。”王成志說。
強(qiáng)勁的需求背后是緊缺的供給。仲量聯(lián)行和上海市倉儲協(xié)會的聯(lián)合調(diào)查顯示，上海市現(xiàn)有倉庫總面積是1100萬平米，而框架鋼結(jié)構(gòu)單層倉庫只有10%，即100多萬平方米。這讓業(yè)內(nèi)人士得出的結(jié)論是：中國現(xiàn)階段對倉儲的強(qiáng)勁需求造就了物流設(shè)施的“暴利”。
“隨著工業(yè)用地招拍掛，物流用地的土地成本增長的預(yù)期已經(jīng)十分明顯。” 臨港新城國際物流園一位不愿透露姓名的人士分析說。就在這個(gè)園區(qū)，之前通過協(xié)商只需交給政府3萬元/畝的土地出讓金，就能按照項(xiàng)目獲取土地。但從去年年底開始，這一價(jià)格已經(jīng)有了30%的上浮。
從租金收益來看，目前倉儲物業(yè)每年的租金收益約為7.5%到8%。更為重要的是，如果現(xiàn)在用1000萬美元投入中國的物流市場，購買工業(yè)土地，建造設(shè)備，2至5年后，租金收益和土地增值可以帶來最終物業(yè)起碼50%的升值空間，這還沒有充分考慮人民幣升值的因素。
例如之前，在新加坡上市的豐樹物流房地產(chǎn)投資基金收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園項(xiàng)目，其代價(jià)為1.2億元人民幣。在收購該物業(yè)前，豐樹信托曾預(yù)測歐羅物流中心初期未扣稅的房地產(chǎn)投資收益率為6.5%，假設(shè)集團(tuán)總資產(chǎn)與負(fù)債比率在50%至70%之間，日后這項(xiàng)房地產(chǎn)扣稅后的凈收益將在8.1%至11.4%之間。
根據(jù)仲量聯(lián)行的預(yù)測，中國現(xiàn)有物流市場的價(jià)值將在2009年實(shí)現(xiàn)翻倍。
工業(yè)基金將通過
“二級市場”圈地
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：在高產(chǎn)出的誘惑下，實(shí)力雄厚的物流基金將在接下來時(shí)間內(nèi)大舉并購小型物流園區(qū)。
在“地根”緊縮的政策下，進(jìn)軍物流地產(chǎn)被認(rèn)為是資本擴(kuò)張的一種出路。此前，工業(yè)用地往往成為地方政府招商引資的砝碼被低價(jià)出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，全國工礦倉儲用地供應(yīng)面積7.8144萬公頃，其中出讓6.9374萬公頃，招拍掛出讓2826公頃。招拍掛出讓占工業(yè)用地總面積的比例為3.62%，占工業(yè)用地出讓面積的比例為4.07%。工業(yè)用地市場化率之低可想而知。
“土地政策的不斷變化，使得接下來物流工業(yè)有很多不明朗的地方。”該人士稱。由于物流地產(chǎn)土地出讓方式并不是很成熟，以后具體是招投標(biāo)或者掛牌，是否需要預(yù)審來避免不合理的競爭等問題，業(yè)界都在探討。
“國家對于工業(yè)土地的管理越來越嚴(yán)格，今后不排除進(jìn)行土地清查，從而壓縮之前一些小業(yè)主的生存空間。”世邦魏理仕工業(yè)部高級經(jīng)理李林松分析稱。
“一方面，土地實(shí)行招拍掛使得物流基金的成本很難保證，長周期的土地出讓也給他們的經(jīng)營運(yùn)作帶來風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一些小的物流園區(qū)因?yàn)槿狈θ蛐院献骰锇椋值却顿Y者進(jìn)入后可以變現(xiàn)。兩重因素作用下，導(dǎo)致接下來二級市場將成為一些物流基金專攻的主要方向。”李林松進(jìn)一步分析說。
全球最大的物流基金普洛斯北京區(qū)總裁蔣莉去年8月對媒體透露：“目前已經(jīng)在中國開發(fā)了57萬平方米的設(shè)施，每年約以50萬平方米以上的速度增長。”分析師認(rèn)為，這些工業(yè)基金的投資商圈地的重要途徑之一，就是收購其他成熟物業(yè)。
王成志據(jù)此認(rèn)為，今年將有相當(dāng)數(shù)量的物流工業(yè)收購單子落定。
