德國貨運中心最早的內(nèi)涵是貨物集散中心，具有貨物聚集、堆存、倉儲、分運等傳統(tǒng)的貨運站場的功能。隨著德國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，貨運中心漸漸具備對貨物的加工、裝配、包裝、信息處理，以及與貨物進出口相關的海關查驗、為客戶提供生活服務等更寬泛、更全面的功能。
   
    貨運中心的這些服務的提供，是為了滿足生產(chǎn)、銷售企業(yè)的需要。生產(chǎn)、銷售企業(yè)是貨運中心服務的主要需求方，它們?yōu)榱私档彤a(chǎn)品、商品的成本，提高主營業(yè)務的競爭力，將原先自主組織、安排實施的運輸、裝卸、儲存、加工、包裝等業(yè)務從其主業(yè)中剝離出來，通過外包方式委托給物流服務商。在這種物流服務供給和需求互動發(fā)展的過程中，德國貨運中心逐漸演變成擁有多種物流設施、多種類型的物流企業(yè)以及與物流相關的其它公共機構(gòu)，可以提供多樣化的物流服務。由于它們是由貨運中心延續(xù)發(fā)展而來，因此在德國稱之為貨運區(qū)域，就是我們所說的物流園區(qū)。
   
    由此看出，貨運中心向物流園區(qū)的發(fā)展，是社會分工進一步細化、降低整個供應鏈的運行成本、整合利用各種資源、帶動區(qū)域經(jīng)濟的需要；物流園區(qū)的基礎設施、經(jīng)營環(huán)境、功能作用已經(jīng)成為評價其所在地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)達程度是否具有發(fā)展?jié)摿Φ闹笜梭w系的重要組成。到目前為止，德國貨運中心已經(jīng)向物流服務多元化，與生產(chǎn)、銷售領域相結(jié)合并與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的物流園區(qū)方向發(fā)展，形成了由33個園區(qū)組成的、分布于德國不同地區(qū)的物流園區(qū)群體。其發(fā)展特點如下：
   
    物流園區(qū)有多種運輸設施。德國物流園區(qū)至少與兩種運輸線路連接，即公路運輸與鐵路運輸，這是其基本的運輸方式。在德國推進聯(lián)合運輸?shù)恼�策引導下，德國物流園區(qū)內(nèi)或在其附近有聯(lián)運站、換裝站的設施已經(jīng)十分普遍。物流園區(qū)是否與高速公路連接、有否可以利用的聯(lián)運站是衡量物流園區(qū)是否優(yōu)良的前提條件之一。除了最傳統(tǒng)的公路運輸、鐵路運輸以及公鐵聯(lián)合運輸方式外，有的物流園區(qū)還創(chuàng)造了包括內(nèi)河航運以及航空貨運方式在內(nèi)的多種運輸方式并存的運輸條件。因此，不來梅貨運中心與高速公路的連接工程正在執(zhí)行之中，它與不來梅機場、與流經(jīng)不來梅市到不來梅港的威悉河內(nèi)河航運都有運輸聯(lián)結(jié)。多爾鵬貨運中心內(nèi)部就擁有鐵路運輸、公路運輸、內(nèi)河航運三種運輸方式。這兩個貨運中心都有可以利用的公鐵聯(lián)運站，保證集裝箱能夠在貨運列車和集裝箱卡車之間的直接換裝。德國貨運中心或者說物流園區(qū)所具備的良好的運輸條件，為實現(xiàn)“物”的快捷、通暢、可靠的流動提供了保障。
   
    物流園區(qū)具備多樣的物流運作設施。 物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化高架倉庫、數(shù)字化管理的專業(yè)化倉庫、可以進行加工包裝提供增值服務的倉庫是德國物流園區(qū)的典型的物流運作設施。這些倉庫有的為多家客戶服務，有的為專門的客戶服務，是專門客戶的物流或配送中心。如不來梅物流園區(qū)內(nèi)專門為大型銷售企業(yè)TSCHIBO服務的配送倉庫，負責接受TSCHIBO從不同供應商訂購的商品入庫、分類上架，按照TSCHIBO客戶定單，選貨、包裝、出庫發(fā)送，所有活動在信息系統(tǒng)和自動化設備支持下采用流水作業(yè)。再如在多爾鵬物流園區(qū)內(nèi)的紙張再加工倉庫，它是專門為NORDLAND PAPER大型造紙廠服務的，倉庫的建筑設計、紙張切割流水線的設備購置以及倉庫管理信息系統(tǒng)的開發(fā)，完全按照客戶的需求；倉庫內(nèi)為造紙廠進行紙張切割、包裝，為客戶提供量體裁衣的增值服務。除此以外，物流園區(qū)還有冷藏集裝箱堆場、危險品箱堆場、特種箱堆場，以及修箱等基本物流運作的設施。
   
    物流園區(qū)功能多樣化。德國物流園區(qū)在傳統(tǒng)的貨運中心的基礎上，通過市場運作的模式，不僅有運輸、倉儲這類提供傳統(tǒng)服務的企業(yè)落戶，還有大型的貨運代理、聯(lián)運公司、計算機應用系統(tǒng)開發(fā)公司駐扎到物流園區(qū)，甚至連海關、金融、保險等部門機構(gòu)也在區(qū)內(nèi)設立工作點。如果說物流園區(qū)擁有不同類型的企業(yè)單位是德國物流園區(qū)的一個特點的話，那么這些企業(yè)單位之間的緊密合作所形成的合作效應更是一大重要特點。在這些企業(yè)中，雖然有大型的從事全球化物流服務的公司，但大部分是提供部分物流服務的中小型公司，它們以誠信、伙伴關系、雙贏等合作理念為指導，結(jié)成了物流園區(qū)多元化服務功能，加上海關、金融、保險等公共服務功能，使物流園區(qū)能夠為“物”的流動提供多樣化的服務。
   
    物流園區(qū)所服務的客戶更寬泛。 因為物流園區(qū)具備良好的物流設施、多樣化的服務功能，因此，德國物流園區(qū)服務的輻射面更加廣泛、深遠，隨之而來的結(jié)果是其服務對象和客戶比以往有了很大的擴展。物流園區(qū)既能夠為駐扎在物流園區(qū)內(nèi)的物流服務供應商提供諸如集裝箱修理、加油、加水、餐飲等服務，更重要的是能夠為工商企業(yè)提供全方位的物流服務。
   
    物流園區(qū)優(yōu)良的服務條件，既吸引了大批物流服務供應商的進駐，也吸引了工商企業(yè)直接在物流園區(qū)的落戶，形成了德國物流園區(qū)物流服務供應方與物流服務需求方之間的戰(zhàn)略伙伴式的合作關系。特別是德國大型的汽車制造商：大眾汽車、戴姆勒- 克萊斯勒，化工企業(yè)BASF等，它們在物流園區(qū)安置生產(chǎn)廠區(qū)，由物流園區(qū)中的物流企業(yè)為其提供零部件、原材料的供貨、裝配，以及產(chǎn)成品的加工配送服務。這種供求雙方間的合作，既保證了社會物流資源的充分利用，使物流服務供應方擁有一定的客戶群體和穩(wěn)定的市場份額，而且使工商企業(yè)能夠?qū)Ｐ挠谄浜诵臉I(yè)務的研究開發(fā)，不斷推出新產(chǎn)品以及與產(chǎn)品或商品相關的服務，降低生產(chǎn)、流通成本，鞏固和吸引工商企業(yè)自身的客戶，這既是德國物流發(fā)展已經(jīng)處于較高水平的表現(xiàn)，也是德國社會分工細化、市場對資源配置作用強大的重要特征。
   
    物流園區(qū)的布局既有集中型，也有分散型。 一般來講，物流園區(qū)是多種物流設施、不同類型的物流企業(yè)以及其它與物流相關的公共機構(gòu)在地理位置上集中分布的場所，這就是集中型的物流園區(qū)，有較為明確的地域邊界。但是，由于物流園區(qū)的設施、落戶企業(yè)、服務功能的日益拓展，對于經(jīng)濟、貿(mào)易、交通十分發(fā)達的地區(qū)，為了使物流服務供應方，以及工商企業(yè)、進出口貿(mào)易商等物流服務需求方共同利用物流園區(qū)的各類資源，所有相關的設施和企業(yè)單位并不坐落在一個集中的場地，而是相對集中地分布在一個比較大的區(qū)域范圍內(nèi)，這樣的物流園區(qū)就是分散式的物流園區(qū)，它沒有明確的地理邊界。比如，德國最大的工業(yè)貿(mào)易區(qū)——魯爾工業(yè)區(qū)，由于生產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易商以及運輸路線的密集分布，它的物流園區(qū)相對與有明確地理邊界的集中式的物流園區(qū)來講，其邊界是開放式的，但這并不是說，分散式的物流園區(qū)，其相關的企業(yè)之間沒有緊密的合作關系，而是整個物流園區(qū)同樣面向現(xiàn)有客戶以及將來可能出現(xiàn)的新客戶。而且，通過相互之間共同認可的業(yè)務流程和規(guī)則，通過信息系統(tǒng)等技術(shù)，發(fā)揮企業(yè)之間的協(xié)作效應，充分利用物流園區(qū)的資源，促進地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。因此，不管是集中式還是分散式的物流園區(qū)，其功能和所追求的目標是一致的。
   
    物流園區(qū)貫徹可持續(xù)發(fā)展的政策，實施環(huán)保措施。 德國是世界上非常重視環(huán)境保護并采取切實行動的國家，可持續(xù)發(fā)展、循環(huán)經(jīng)濟是德國政府制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標之一。作為重要的經(jīng)濟領域，物流園區(qū)同樣有貫徹環(huán)保政策、采取具體環(huán)保措施的責任和義務，物流園區(qū)的環(huán)保工作主要體現(xiàn)在以下三個方面：首先是物流園區(qū)綠化和生態(tài)平衡面積的規(guī)劃和建設。其次是園區(qū)內(nèi)部污水及有毒垃圾的處理設備的配置。第三，在物流園區(qū)的物流與運輸組織中，優(yōu)先考慮采用環(huán)保型的方案，除了十分普及的公路運輸外，提倡公路、鐵路、內(nèi)河各種運輸方式間的聯(lián)合運輸，鼓勵由鐵路和內(nèi)河航運承擔中長距離的運輸。同時，通過物流園區(qū)對物流服務的聯(lián)合組織、操作，提高運載工具的使用率，減少交通量，從而降低物流對環(huán)境影響的壓力。為了保證集裝箱鐵路和內(nèi)河運輸，物流園區(qū)既設法創(chuàng)造鐵路線、內(nèi)河航道等基礎設施條件，并在此基礎上，與具備集裝箱列車的鐵路運輸公司和擁有集裝箱內(nèi)河船舶的船公司開展合作。
   
    政府參與物流園區(qū)的建設，專門的法人單位從事物流園區(qū)的經(jīng)營。 德國各級政府鼓勵和支持作為經(jīng)濟發(fā)展條件之一的物流園區(qū)的建設，目的是為了促成物流服務公司經(jīng)營地點集中化，運輸組織集約化，提高基礎設施利用率，減少城市交通量，降低物流對環(huán)境的影響，創(chuàng)造就業(yè)崗位，更有效地為工商業(yè)服務，帶動地區(qū)經(jīng)濟的增長。政府的支持主要體現(xiàn)在政策的制定和資金的投入上。1992年，德國貨運中心的建設列入了聯(lián)邦交通線路規(guī)劃中，體現(xiàn)出國家高層對貨運中心發(fā)展的支持；而且，政府依據(jù)相關法律進行投資，比如根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟改善共同責任、地區(qū)交通線路資金法等，對物流園區(qū)的基礎設施（場地、公路、鐵路線等）進行投資。
   
    在物流園區(qū)基礎設施建設的基礎上，每一個物流園區(qū)由一家有限責任公司來經(jīng)營，這些公司的股東構(gòu)成中，不僅有所在城市和州的政府部門，也有地區(qū)經(jīng)濟促進會、工商會等公益性組織，還有私營物流企業(yè)。由不同股東共同參與的貨運中心或者物流園區(qū)有限公司，作為所有股東利益的代表，公平、公正地開展物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，以及與政府等部門之間的協(xié)商對話工作。不來梅貨運中心發(fā)展有限公司、愛姆斯蘭貨運中心規(guī)劃和發(fā)展公司就是分別從事不來梅物流園區(qū)和多爾鵬物流園區(qū)的經(jīng)營活動的法人代表。因此，德國各級政府對物流園區(qū)基礎設施的建設有資金投入，但并不直接參與物流園區(qū)的經(jīng)營活動，而是通過摻股的方式，加入物流園區(qū)的經(jīng)濟責任單位。
   
    組建了跨區(qū)域的物流園區(qū)聯(lián)合會。 德國貨運中心的發(fā)展已經(jīng)比較成熟，在組織機構(gòu)上也能體現(xiàn)出這一點。1993年成立了德國貨運中心/物流園區(qū)聯(lián)合會，有21名會員，33個貨運中心中有22個是聯(lián)合會的會員單位。它同時是歐洲貨運中心協(xié)會會員。該聯(lián)合會是所有會員單位利益的代表，從事經(jīng)驗和信息交流、協(xié)調(diào)合作、咨詢服務；同時，進行公共關系、市場營銷等工作，使德國物流園區(qū)對外有一個統(tǒng)一的形象和交流的窗口。
   
    正是由于德國物流園區(qū)有了這些發(fā)展變化的特點，使得它們在新經(jīng)濟的形勢下有更大的用武之地。并且，德國貨運中心向物流園區(qū)發(fā)展后所具備的優(yōu)點，也得到了歐洲其它國家的認同，英國、葡萄牙也在借鑒德國的經(jīng)驗，實施本國物流園區(qū)的建設及經(jīng)營。
   
    我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，正面臨著適應全球化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、實現(xiàn)跨越式發(fā)展和全面建設小康社會的戰(zhàn)略任務，生產(chǎn)、流通、銷售關系必須得到調(diào)整，工商業(yè)對物流服務的需求也將發(fā)生變化，作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展因素之一的物流園區(qū)，也將在我國得到長足的建設和發(fā)展。借鑒德國的經(jīng)驗，充分利用我國現(xiàn)有貨運樞紐資源，在此基礎上，進一步向物流園區(qū)的發(fā)展，必將有廣闊的前景。