國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格走高后風(fēng)險(xiǎn)放大，若房貸政策始終低門檻，也可能跌進(jìn)一場(chǎng)風(fēng)暴之中。房貸隱患不可不防，重要的是加強(qiáng)貸前審查，國(guó)內(nèi)銀行必須提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力 
    美國(guó)次貸危機(jī)，引起人們對(duì)國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的警惕。有專家提醒，“我國(guó)商業(yè)銀行貸款中房貸占了很大的比重，銀行為了賺取存貨差，對(duì)購(gòu)買第二第三 
套房，以及老的二手房，都以相對(duì)較低的門檻提供７０％至８０％以上的貸款，已存在貸款違約率上升的問(wèn)題。”同時(shí)，建議“按揭貸款首付比例應(yīng)該大幅提高，投資型房產(chǎn)的按揭應(yīng)該取消。” 
    次貸危機(jī)引發(fā)于房地產(chǎn)貸款，若國(guó)內(nèi)銀行的房貸出現(xiàn)相同危機(jī)，豈不是一場(chǎng)金融風(fēng)暴將襲來(lái)？其實(shí)，國(guó)內(nèi)銀行的房貸隱患并沒有如此大。首先，國(guó)內(nèi)銀行房貸不存在零首付，就連專家所稱的“提供７０～８０％以上的貸款”，也是幾乎不存在的。按照去年６月起實(shí)施的“國(guó)六條”細(xì)則，“個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。”從滬上銀行現(xiàn)有情況看，很少發(fā)放首付２０％的貸款，多數(shù)房貸的首付比例在３０％以上。近期，又不約而同提高了兩套以上住房貸款的申請(qǐng)門檻。對(duì)于客戶申請(qǐng)第二套住房按揭貸款，部分銀行執(zhí)行首付４０％的規(guī)定，也有部分銀行采取按基準(zhǔn)利率執(zhí)行房貸。對(duì)于名下已有多套按揭房產(chǎn)貸款，仍繼續(xù)申請(qǐng)按揭的客戶，如果客戶沒有房產(chǎn)外的資產(chǎn)用于擔(dān)保、抵押，銀行將拒絕放款。換句話說(shuō)，“對(duì)購(gòu)買第二第三套房，以及老的二手房，都以相對(duì)較低的門檻提供７０％至８０％以上的貸款”，在目前是亮紅燈的。 
    評(píng)價(jià)房貸資產(chǎn)質(zhì)量，更為敏感的是不良率。據(jù)上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)，自去年以來(lái)，個(gè)人住房不良貸款余額和比例均呈現(xiàn)波段式的上升態(tài)勢(shì)，但從今年４月份之后不良貸款上升勢(shì)頭已得到一定遏制，６月份不良貸款余額和比率均比５月出現(xiàn)明顯下降。至６月末，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額２１．６２億元，比年初增加１．９７億元；不良貸款率０．８５％，比年初上升０．０６個(gè)百分點(diǎn)。再看相關(guān)銀行公布的半年報(bào)，深發(fā)展稱，上半年按揭貸款增長(zhǎng)非常強(qiáng)勁，但按揭貸款的不良率仍然保持在１％以下。招商銀行零售貸款的不良率由年初的０．５４％下降為６月末的０．４９％，其中，住房貸款不良額與年初基本持平，不良率下降０．０９個(gè)百分點(diǎn)。 
    就目前來(lái)看，房貸資產(chǎn)是銀行信貸資產(chǎn)中較好的一塊。次貸危機(jī)的根源是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，房?jī)r(jià)下跌和利率高企，許多次貸市場(chǎng)借款人無(wú)法按期償還借款，造成很多放貸機(jī)構(gòu)遭遇嚴(yán)重財(cái)務(wù)困難甚至破產(chǎn)。相比之下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱，但惡化的可能性較小，上海等大城市房?jī)r(jià)像香港１９９７年之后那樣遭遇“滑鐵盧”的可能性不大。而且，由于國(guó)內(nèi)房貸不是零首付，銀行貸款有一定的安全系數(shù)。 
    另一方面，國(guó)內(nèi)銀行現(xiàn)有的房貸不良率，主要不是貸款者償付能力所致。有關(guān)銀行統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房不良貸款約有８０％因虛假按揭而引起。虛假按揭貸款已成為個(gè)人住房貸款最直接、最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。為此，上海銀監(jiān)局要求在滬各銀行從合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理入手，依法樹立合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的各項(xiàng)要求，認(rèn)真加強(qiáng)貸前審查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)防“假按揭”發(fā)生。 
    房貸隱患不可不防，重要的是加強(qiáng)貸前審查，否則任何貸款都可能出問(wèn)題。各大銀行紛紛致力于轉(zhuǎn)型為零售銀行，對(duì)房貸必然采取“有保有壓”的做法。一是加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，重點(diǎn)防范可能出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的客戶，對(duì)多套房房貸提高首付要求；二是重視客戶的資信審核，吸取次貸危機(jī)由低償付能力低信用客戶“引爆”的教訓(xùn)，更加看重客戶的資信，包括職業(yè)等因素。此外，監(jiān)管部門要求銀行定期對(duì)房地產(chǎn)貸款開展風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，并制定全面的風(fēng)險(xiǎn)防范和處置預(yù)案，提前根據(jù)市場(chǎng)異動(dòng)作出應(yīng)對(duì)決策。 
    房貸屬于中長(zhǎng)期貸款，大部分商業(yè)銀行房貸的期限甚至超過(guò)２０年，國(guó)內(nèi)銀行需要吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。尤其樓市價(jià)格走高后的風(fēng)險(xiǎn)放大，如果房貸政策始終低門檻的話，很可能跌進(jìn)一場(chǎng)風(fēng)暴之中。因而，國(guó)內(nèi)銀行必須提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。