由于政府對土地使用政策導向的變化，工業地產市場正在朝著高價值服務和產品的方向發展。戴德梁行最新報告顯示：今年一季度，無論研發辦公物業，還是物流倉儲業，乃至生產型廠房的租售市場都呈價漲量升態勢，正處于轉型期的上海工業房地產市場顯得較為活躍。 　　研發辦公：聚集現代服務業
　　為了提升上海的土地使用率，政府不再支持低附加值的生產，而是鼓勵研發、業務流程外包、IT外包以及其他與科技密切聯系的產業。發展商、園區業主以及投資者將目光集中于政策鼓勵的產業，以適應不斷變化發展的市場。
　　目前各大工業園區正在積極向商務化模式邁進。隨著軌道交通線路的外延以及整個交通體系的不斷完善，越來越多的郊區園區呈現出產業升級、業態升級的趨勢。如11號線連接的桃浦地區，已經開始醞釀和加速高端現代服務業的進程。這一趨勢主要體現在越來越多的工業研發和總部型項目的建設方面。同樣，這種趨勢也出現在閔行、松江、嘉定、南匯等傳統概念中較為偏遠的生產型園區。而作為近年來商務化發展比較成熟的高科技園區，如漕河涇、張江、金橋等，因資源和新增項目的稀缺程度日益嚴峻，而使得商務成本提升速度加快。
　　物流倉儲：租賃價格持續增長
　　今年一季度，除了研發樓外，物流市場也十分活躍。高質量倉庫供不應求，需求仍然集中在以外高橋為代表的熱點物流地區，以及以閔行和桃浦等為代表的城市配送型物流基地。除了臨港的保稅倉庫供不應求外，熱點地區的物流設施如機場、港口依然非常緊俏，高標準倉儲設施越來越成為需求和供應的追逐方向，國內外投資商的投資熱度不斷提升。生產型廠房市場方面，價格持續增長，但增長速度低于物流倉儲以及研發辦公物業市場。
　　生產廠房：單層廠房供應緊張
　　本季度有較大體量的工業廠房物業推向市場，主要集中在松江、外高橋、青浦，廠房設施約為14.4萬平方米，這對一直以來的增速需求有所緩解。廠房需求方面，市場的單層廠房供應緊張，租賃一路走高，但工業廠房總體需求量較去年年底有所下降。
　　戴德梁行分析認為：未來上海的工業地產市場投資活動將會持續活躍。由于從政府直接取得土地的難度越來越大，投資者不得不轉向二手物業。物流倉儲設施方面，旺盛的租賃需求以及較高的投資收益率吸引了機構投資者們越來越多的興趣。如普洛斯繼物流地產大獲成功之后，又開始涉足商務園區地產，目前已與上海浦江一家高科技公司簽訂了收購意向書。新加坡豐樹集團也成功收購外高橋一處面積約3.4萬平方米的多層倉儲設施等。