一、工業房地產的理解及概念
     在大多數人眼里，工業地產的概念就等于廠房，是類似住宅的純物業。這大概是因為，改革開放后，珠三角地區到處都是零散的、各種各樣的廠房，美其名曰某某工業園，見得多了便成為一種固有印象。那些所謂工業園的特點是：由一些小開發商或私營業主建造的廠房，設計簡易、功能單一，進駐企業類別雜亂等等。看全球工業地產發展史，工業地產從來都不是一個單純的物業概念，也不是單純的商業概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業經濟的發展聯系在一起的，具有很強的政治性和政策導向性的。如果沒有地方經濟發展和地方政府招商政策的支持，成功開發工業地產項目會十分困難。
     工業房地產是以地方政策為背景，開發服務于其他生產、經營性企業為目的一種功能性產品。工業項目開發首先需要制定發展目標，并合理利用手中掌握的資源，逐步實現這個既定的目標。在這個周期中，企業需要根據市場的需求和自身的情況制定總體發展目標，這個類似宏觀政策的發展目標是整個項目進行的依據和方向。有目標后，企業按照進度進行人力資源、建設物資、建設資金的合理調度、按需整合；同時關注外部環境的變化，適時做出反應，進行細節上的調整。 因此，工業項目的開發更是一個管理的過程，其最高境界就是管理系統化、決策科學化、全程可控化。 
二、各地工業地產發展現狀
     國民經濟產業體系中，第二產業在2000年前一直都是國民經濟發展體系的重點。第二產業主要是指工業和建筑業，其本質是一個加工產業，通過人類勞動改變物質原有的自然形態，以生產出人們所需的各種產品為目的。改革開放以來，我國經濟在持續快速增長，產業結構不斷優化升級。從上世紀70年代末期發展到本世紀，信息產業、汽車、房地產、鋼鐵等行業高速發展，已成為新的經濟增長點。據統計，2007年全國GDP比上年增長11.4% 、全社會固定資產投資增長24.8% 、規模以上工業增加值增長18.5% 、房地產開發投資全年增長達到30.2% 。 這個過程中，高技術含量、高附加值行業在工業中的比重持續上升。
     在國內制造業的升級和轉移、國家推動重點工業園區建設、跨國企業的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業地產需求持續增長。工業地產的投資價值正在逐步顯現，工業地產投資商關注的焦點開始從傳統的東部沿海地區投向內陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內幾大重點經濟區域中，由于發展時間、區域經濟等各不相同，使得工業地產在各地的發展也不盡相同。這些區域包括珠三角地區的廣東、深圳、珠海，長三角地區的上海、江蘇、浙江，環渤海地區的北京、天津、河北、遼寧、山東，中部地區的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地區的四川、云南、貴州、重慶、陜西、甘肅、青海等我國內陸省市。本文對一些泛經濟發展區不做細述，下面就各地區較有代表性城市的工業地產的發展做簡要分析：
(一)  珠三角地區
     珠三角經濟發展的龍頭以廣東省為主，是個勞動力密集的第二產業發達區域。該地區是走外向型經濟路線，和香港形成“前店后廠”的經濟模式；發展以“優化第一產業，穩定第二產業，積極發展第三產業”的思路逐步實施。“十一五”時期，珠三角生產總值年均增長率在15%以上，長期保持高于全國總增長率。近年，由于原材料和勞動力價格上漲、加工貿易及出口退稅政策調整、人民幣持續升值等因素，使傳統制造業基地珠三角面臨巨大壓力。大量的加工貿易企業研發在外、銷售在外，國內只是一個生產車間，因而缺乏自主創新的能力。政府考慮到外資企業“逐水草而居”，投資環境變化可能會遷離，從根本上解決培植本土科技企業和科研力量勢在必行，從而減少創新主體的缺失。
     為突破“內外憂患”的局面，推動傳統產業轉型升級，壯大發展新興產業，珠三角產業結構在政府宏觀調控下逐步進行。以東莞為例，不僅制定了推進產業集群發展的戰略和規劃，還專門設立了“產業技術進步基金”，每年安排6000萬元用于扶持和引導企業技術改造和創新，對名牌企業進行表彰和獎勵，大力扶持民營經濟發展。作為珠三角中心城市的廣州，抓住2000年前后日本汽車產業大規模外遷的機遇，積極吸引日本汽車企業落戶，本田中國出口基地、豐田發動機和整車項目、東風日產項目相繼投產，使廣州迅速成為重要的汽車生產基地。同時，廣州產業結構不斷優化，服務業各項總量指標已全面超越第二產業，占據了經濟的主導地位，服務業提供的地稅收入占全市地稅收入的比重超過七成，成為支柱稅源。各項經濟指標都表明，珠三角的產業結構調整已漸入轉折期。呈現工業化、城市化、信息化和國際化互動共進的良好格局，仍然保持是國內最具生機活力、經濟增長最快的地區之一。
     產業在升級，市場淘汰轉移了一些傳統勞動密集型企業和污染企業，重點發展新型工業與服務型行業，因工業地產的配套就是產業升級的一個重要組成部分，市場需求越來越大。區域內早期出現的“村級”工業地產等粗放型的開發模式與產業升級之間的不協調性就顯得異常的突出，它們在產業實現轉型的過程中將逐一被市場淘汰。為建立更好的產業發展環境，政府配套工程投入比重增大。2007年僅佛山市預計投資額近達4200多億元，全力打造交通、能源、生態、環保等九大重點工程，欲將佛山建設成為珠三角西翼區域性物流中心、廣東重要的物流基地。其重點發展的就是電子信息、光機電一體化、精密制造、生物工程、新材料、有色金屬加工、生態陶瓷和綠色家用電器等高新技術產業。相關領導認為，企業集約化發展有效提高公共資源的利用率和公共服務的有效性，也減緩治理污染的壓力，有效降低了資源浪費和管理成本過高等問題，大大提高地區的“工業畝產”。 目前，花巨資打造的優質生態環境，已成為珠三角工業項目招商引資的亮麗招牌。
     隨著節能減排工作的推進，加上央行近期一再縮緊銀根，商業、住宅房地產市場遭遇寒流。外來資本多數瞄準的是物流產業園的開發與經營，真正介入到生產領域的工業園開發的并不多。本土有實力的住宅與商業項目開發企業，已經逐步將目光鎖定在以生態工業園為代表的工業地產領域。但是現階段類似富力金港城等工業園區，主要集中在物流、倉儲以及研發等領域；而像類似海爾工業園，較注重生產的環節，有統一規劃的工廠設備的開發企業也不多見。值得關注的是，2007年珠三角已經有資本開始從倉儲、物流園區的視野轉向類似海爾一般的生產環節。如國內新銳民營資本瀚和集團在惠州博羅縣仲愷高新技術產業開發區投資興建的圓洲工業園就是其中的例子。圓洲工業園是惠州市目前唯一一家正式擁有環保排污資質的新型生態工業園，預計4年完成全部開發。生態工業園是一種集聚環保生產形式，通過集中供應各種生產要素，讓企業最大限度地節約成本；同時集中治理污染物，保證各項達標排放，杜絕偷排等行為。生態工業園模式在珠三角剛剛起步，區域政府已經把這種模式視為“中國制造”升級的最合理模式開始嘗試。
(二)  長三角地區
     長三角地區以上海為龍頭的蘇中南、浙東北工業經濟帶，是外資密集的第三產業較發達的國際化區域。區域第三方物流收益的約占全國的50%。2004年以前，長三角經濟一直處于健康增長狀態，但是2005年上半年上海、浙江、江蘇的生產總值、規模以上工業增加值、固定資產投資、外商直接投資、信貸等5大核心經濟指標增長速度,都紛紛回落，有的甚至低于全國平均水平。這是近十年來，長三角經濟首次出現整體增速“滑落”跡象。專家分析其原因有兩個：1、工業產品以中下游為主，在買方市場環境下，價格上升不易，而原材料價格抬高之后，只好犧牲利潤，進而影響到企業的再生產和投資；2、與宏觀調控、國際市場有關，其中最大的問題，是煤電油運緊張和資源的短缺。
     在國家鼓勵發展第三產業的背景下，長三角經濟發展結構調整，主要想通過發展低能耗的現代服務業，增加消費，以此帶動經濟突圍。以上海為例，政府抓住“電荒”凸現出的問題，將用電政策與產業政策、環保政策、能耗政策結合起來，分別實行不同的用電政策，以此限制乃至淘汰高能耗、高污染、不符合上海產業政策導向的企業。江蘇和浙江兩省也相繼出臺了一系列的配套政策和法規，以推動新能源產業集群的發展。這不僅吸引了大批的外商來訂購節能產品，同時也促進了區域第三產業的健康發展。由此可見，做為傳統的中國經濟增長區域之一，長三角和珠三角一樣，也正面臨著產業升級和轉型的關鍵期。據相關數據統計，2007年長三角地區第三產業增長繼續提速，第二產業則保持平穩增長，形成二、三產業均衡發展的格局。其中，長三角地區16個城市第二產業平均增幅為16%；第三產業平均增幅為15.9%。新能源及連帶的一些產業開發，使外資對長三角的物流倉儲投資熱情在持續增長。
     長三角的工業房地產發展特點是，大多集中在物流倉儲投資上。從新加坡豐樹1.2億收購浦東空港歐羅物流園到AMB在上海投資九亭配送中心、奉賢物流中心、浦東機場物流中心等，均可看到長三角城市化進程中堅實的全球經濟背景，物流產業發展的利好驅動。WTO后銀行、交通等產業的開放，帶來了新的概念和廠房設想，不斷的有國際物流巨頭進入，這使得長三角工業地產在近幾年以驚人的速度，完成了物流廠房的國際進化。由于近年受到別墅用地停批及其他政策影響，全國各大城市房價的急劇飆升。上海工業園土地價格也節節攀升，2006年上海與江蘇等地的工業地價相差近一倍多，工業地產熱點也由上海逐漸轉向江蘇。例如2006年底，上海康橋和莘莊工業園區的土地要價達到899元/平方米、張家港的地價為135元/平方米。據專家分析，未來兩年內，長三角區域依然是國內物流倉儲設施投資最活躍的區域，其中有23%的新增供應分布在上海。由于倉儲規模和設施上的問題，35%的外資企業傾向于自行設計和投資這類工業地產項目。
(三)  環渤海地區
     環渤海地區是我國北方經濟最活躍的地區，包括京津冀、山東半島、遼東半島為主的濱海經濟帶。環渤海地區已成為繼珠江三角洲、長江三角洲之后的我國第三個大規模區域制造中心。依托原有工業基礎，環渤海地區不僅保持了諸如鋼鐵、原油、原鹽等資源依托型產品優勢，同時新興的電子信息、生物制藥、新材料等高新技術產業也發展迅猛。據統計資料顯示，其經濟總量相當于長江三角洲經濟圈的45.3％，比珠三角經濟圈低10％。環渤海區域經濟總體發展布局是以京津冀聯合為核心，以山東產業帶和遼寧產業帶為兩翼，加上山西、內蒙古資源產業帶，形成一個有龍頭帶動的區域發展的功能型組織結構，強化中心城市對區域腹地輻射功能，帶動現代化第三產業服務網絡發展，對區域內廣大腹地發揮其輻射功能。
     相對珠三角地區，環渤海工業房地產起步較晚，但其發展優勢及后勁明顯，大區域工業地產發展仍然以倉儲物流為主。北京是環渤海區域內最重要的城市之一，也是全國政治、外資企業聚集與資源集中的寶地，具有大力發展總部經濟區等優勢。十一五規劃北京的大小物流基集中地共有6個區域，雖然近年來招牌掛工業用地價格比上年上升不少，但北京市場對于工業用地的需求依然旺盛，尤其是對優質工業物業需求激增。
     2008年北京奧運日益臨近，如何在發揮首都優勢和環渤海經濟圈的地域優勢，抓住奧運商機是每個地產商都熱衷于探討的問題。除了普洛斯公司之外，市場上還未有專門為奧運建設倉儲設施的投資商，他們的眼光并不僅局限于目前的奧運市場，他們更多考慮的是后奧運市場及奧運對其品牌在中國推廣的作用。奧運會對環渤海經濟圈工業地產市場的直接影響是物流設施需求突出。隨著北京總部經濟的城市名片效應持續放大，市場對優質工業物業的需求將逐步激增，例如：亦莊的聯東U谷項目，除規模大外，項目在園區功能布局與服務上均上升到新臺階，銷售、招租引進的大多為500強和其他知名企業，項目進展十分順利。天津也是環渤海區域經濟發展最重要的城市之一，2006年空客落戶天津，對天津最直接的影響就是對工業用地、倉儲、物流地產需求的增大。2008年4月在天津武清區內的“華北國際工業原料城”項目也是工業項目產品升級的一個案例。項目一期工程總投資10億元，建筑面積40余萬平方米。該項目是由汽車配件城、建筑建材城、印刷包裝城、電子機械城、醫藥化工城、地毯皮革城等6大主題市場組成，是集展示交易、電子商務、信息交流、物流配送、倉儲貨運、技術研發以及金融結算等多功能于一體的工業原材料交易專業市場。業內人士分析， “華北城”有望填補環渤海地區大型專業交易市場的空白，對區域經濟的發展起到促進作用。
     隨著空客的落戶天津及首都總部經濟輻射，歐美航空配件生產企業及其他各發達國家知名企業，將組團來環渤海區域城市考察和投資，從而帶動企業辦公、研發廠房及其他相關配套房地產產品的需求和發展。環渤海地區各市均有優勢，工業地產未來的市場空間有待于進一步挖掘。
(四)  中部地區
     中部區域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中國中部邊界相連的五個重要省份，各省的經濟狀況、政策效用等呈現明顯聚類特征，它們在東西南北的區域發展中形成了舉足輕重的中部區域經濟體系，是中國的糧倉和現代工業的搖籃。中部城市化水平逐年穩步提高，已進入城市化中級階段，但發展速度不快，整體規模偏小，整體上相對東部繁榮、西部開發和東北振興來說，中部經濟整體發展速度稍顯緩慢。
     中部地區的優勢集中在農業、能源和交通三個方面，第一產業較發達，其農業在全國占重要地位。發展機遇主要源自兩個方面：1、政府提出“中部崛起”戰略方針給區域絕佳的政策機遇。2、東部發展較快，產業升級日趨明顯，原有的勞動力密集型產業受制于勞動力價格上升、地價上升及環境承載能力限制，開始向外轉移，而臨近東部省市的中部各省恰巧得地利之便，同時又有產業基礎好、勞動力和資源價格便宜的優勢產業轉移為中部發展帶來市場機遇。據相關數據統計，以中部核心湖北為例，2007年GDP增速為14.5%，與湖南、遼寧兩省并列全國第13位。從三次產業增長情況看，除第一產業和第二產業增幅同上年比較略降約1%外，第三產業占GDP比重由上年40.6%上升為42.1%，上升1.5個百分點，增加值3886.0億元。
     2008年4月，以“承接產業轉移，促進中部崛起”為主題的第三屆中博會剛在湖北武漢舉辦落下帷幕。會中僅廣東經貿代表團，向湖北、河南、湖南、江西四省的投資總額已超過3000億元的，用事實說明“中部崛起”政策給中部帶來的機遇，也充分說明了東南部企業外移的發展事實。國家實施“十一五”期間，武漢市被納入國家級物流中心樞紐城市的規劃之中，預計武漢交通建設投資將達500億元以上，物流基地建設投資將達100億元以上，物流設備及技術的需求將達50億元以上。在此影響下，武漢的物流企業迅速增加，包括國內的商控、供銷社、山綠、正達、世通、萬噸、肉聯、成通、商儲、武商、暢鑫等集團公司正傾力籌建物流中心，美國普洛斯公司、日本通運公司、麥當勞、肯德基、沃爾瑪、卡夫等在內的國際著名食品、地產、第三方物流等機構紛紛看好中部，相繼在漢投資建設基地。雖然中部工業地產起步較沿海經濟區更晚，但 “武漢•中國光谷”工業園項目的成功運作，足以說明項目在學習先進城市的經驗后，進行了精準定位與規劃，最后運作成功。因此項目現已成為我國在光電子信息領域參與國際競爭的標志性品牌。中博會后，中部各城市招商情況收獲甚豐，相信未來各城市的工業產品需求會越來越大。
(五)  西部地區
     西部地區是指西北和西南地區，西北地區包括陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區及新疆維吾爾自治區共三省兩區；西南地區包括四川省、云南省、貴州省、重慶市及西藏藏族自治區共三省一市一區。西部地區與周邊十幾個國家和地區接壤，是東亞地區通往中亞、西亞、南亞和東南亞以及蒙古、俄羅斯的陸上必經之地，已經形成了“亞歐大陸橋”的鐵路通道，發展同這些地區之間的經濟技術交流與合作具有一定區位優勢。西部地區地域遼闊，歷史悠久，資源豐富，市場寬廣；地區水能資源占全國的８０％以上，天然氣儲量占７０％以上，煤炭儲量占６０％左右；但改革開放以來，經濟發展相對緩慢，與東部地區經濟差距較大。
     地區的工業中主要采掘業、原材料工業為主，長期以來扮演著東部能源，原材料供應基地的角色，而加工工業基礎薄弱，產品附加值低，增值能力弱，致使資源優勢難以轉化和經濟優勢。第三產業發展相對滯后，致使中西部的主導產業、支柱產業和高科技產業發展緩慢，區域內的工業化程度偏低。東、西部經濟的差距和矛盾，日益成為我國宏觀經濟運行中的一個突出問題。在次前提下，1999年江澤民總書記提出實施西部大開發戰略。戰略實施以來，經濟發展以四川為例，2007年全省GDP達到10505.3億元，比上年增長14.2%，增速比上年提高0.9個百分點，是改革開放(1978年)以來經濟增長最快的一年。 
     成都市是西部地區的一個代表城市。2008年一季度，成都房地產住宅市場受政策影響，市場持幣觀望氛圍濃厚、房價漲幅持續回落、供應結構明顯改善。成都郊區目前共有各類工業園區不到120個，特點是園區多、規模小、綜合素質不高，整體開發進展緩慢。2008年5月12日的汶川大地震后，造成了普遍的購房者心理恐慌，購房信心嚴重受挫，市場觀望情緒將更加濃厚，成都整個樓市回暖的勢頭也嘎然而止；成都工業地產正面空前臨尷尬的境地。其主要原因是：由于成都大多數中小企業還處于初創階段，支付數百萬的款項來購買廠房辦公地點對于它們來說仍然過于奢侈。此外，有些企業雖然實力夠了，但沒有充分認識到群聚效應的重要性，對固定資產的投入并不重視。成都的中小型企業較多但資金不足，價格相對低廉的工業園區，將會隨著它們對其的了解而慢慢接受。512大地震對房地產供求市場的影響波及整個西部開發區，致使片區內工業地產項目開發受到極大的制約。西部地區工業地產受限的另個原因是：由于地域交通遠遠不敵沿海城市，這相對阻礙了一部分民營企業和外資企業進入發展，從而削弱了工業地產的需求。工業項目作為一種新興地產開發類別，震后全國房地產市場均受到不同程度的影響，以成都為例的西部城市，工業項目要想引起開發商和目標客戶的興趣，恐怕還需要一個更加漫長的過程。
三、小結
     由于全國房地產開發體量的逐年增加，可開發土地越來越少，一些村廠房還未完全推出市場的同時新工業園一個個拔地而起，有關工業地產投入產出的問題，越來越受到政府重視。以日本、北歐為例：那些工業園很多外觀一般也不現代化，但布局很合理且各方面的配套十分完善，大多工業園都在300畝左右，不僅設備井然有序、一塵不染；他們注重的是投入和產出的比率，其特點是“工業畝產”很高。2008年2月份，經溫家寶總理親自簽發實施的廣東“藍色國土規劃”——《廣東省海洋功能區劃》正式亮相。內容具體是講：在注重海洋資源的科學開發、利用和保護的基礎上,劃定了約146平方公里的圍海造地區域,相當于5.5個澳門的陸地面積。廣東大規模進行圍海造地，從一個側面反映廣東的土地的緊張程度是比較嚴峻的。在土地日趨緊張的情況下，工業地產集約化發展就成為一種必然的走勢。
    事實上，國內經濟發達地區在工業地產開發與經營上，已經開始走集約化發展道路。開發商不僅是建幾棟標準化廠房，更重要的是引進先進的管理模式；項目為進駐企業提供橫跨整個生產供應鏈的全套服務。內容包括設計研發、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的管理服務。 WTO后，國內部分新興企業迅速成長，許多開發企業逐漸認識到中國逐漸成為中外企業投資建廠最為聚集的地區之一，這更增加了市場對高端工業園的需求。為使產品更有市場競爭力，開發商的產品規劃與設計不斷創新并提高服務質量。2005年別墅用地停批后，各具相當實力的開發企業也漸漸都開始打造真正高端的“生態別墅工業園”，為企業創造更優質的辦公居住環境，提高項目競爭優勢。別墅工業園，也許是開發商為成功營銷打的政策“擦邊球”，即將工業別墅衍生至商務別墅一種方式，便于銷售。對開發企業來說，賣標準化廠房并不能帶來什么利潤，他們更看重的是產業鏈管理所帶來的效益；因此，市場出現此類產品并不是偶然，市場很需要這樣的高端物業形態。相信在未來，別墅式工業園會在現有的基礎上繼續提升品質，也將憑借高性價比走俏全國市場。