土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，土地市場(chǎng)的冷暖興衰直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展趨勢(shì)。與前幾年房地產(chǎn)業(yè)粗放性快速增長(zhǎng)不同。在今年開發(fā)商樓市預(yù)期遭遇逆轉(zhuǎn)的情況下，土地市場(chǎng)也從硝煙彌漫到偃旗息鼓，退地、流拍等現(xiàn)象的蔓延便是真實(shí)寫照。 
　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，2008年上半年土地供應(yīng)總量下降，結(jié)構(gòu)得到調(diào)整。土地價(jià)格漲勢(shì)總體趨緩。土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降溫。“總體來看，土地市場(chǎng)運(yùn)行符合宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地和工業(yè)建設(shè)用地影響不大。”
　　全國(guó)地價(jià)增幅放緩
　　與前兩年開發(fā)商瘋狂拿地，“地王”頻出的局面相比，土地市場(chǎng)交易更加理性。目前，據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)總體水平為1806元/平方米，同比增長(zhǎng)11.94%。相比第一季度的12.12%，全國(guó)主要城市的地價(jià)增幅開始放緩。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)一線城市有超過40塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。除新地流拍、開發(fā)商拋盤或讓出權(quán)益之外，已有一些拍得"地王"的開發(fā)商紛紛退地。這也說明他們對(duì)當(dāng)時(shí)的地價(jià)并不認(rèn)同。
　　分析認(rèn)為，這一結(jié)果得益于政府嚴(yán)格調(diào)控和有力監(jiān)管。國(guó)土部《2008年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)》中明確規(guī)定，嚴(yán)格土地調(diào)控和監(jiān)管是今年的工作重點(diǎn)之一。除了百日行動(dòng)這樣的集中整頓外，土地督察制度日漸成形。國(guó)土部新公布的“三定”中，政府已經(jīng)明確了土地督察機(jī)構(gòu)的行政編制。國(guó)土資源部和國(guó)家土地總督察的關(guān)系進(jìn)一步理順。
　　同時(shí)，各地土地頻繁流拍現(xiàn)象也正說明在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商不但普遍遭遇到了資金緊張的問題，而且已經(jīng)普遍改變了土地市場(chǎng)的預(yù)期，改變了地價(jià)走勢(shì)的預(yù)期。戴德梁行近日發(fā)布的二季度土地市場(chǎng)報(bào)告稱：“樓市萎靡不振，觀望氣候彌漫，直接影響了土地交易”。
　　房地產(chǎn)業(yè)將再整合合理房?jī)r(jià)能否出現(xiàn)
　　有人說，土地之于房?jī)r(jià)，好似“面粉”之于“面包”，“面包”賣不出去，“面粉”也沒有人敢要，這是目前全國(guó)一線城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)狀。“這一現(xiàn)象從側(cè)面反映出兩個(gè)問題：一是開發(fā)商對(duì)拿地成本的重新考量，凸顯資金周轉(zhuǎn)問題；二是開發(fā)商不愿意增加土地儲(chǔ)備，顯示出對(duì)后市感到迷茫。”五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅坦言，土地市場(chǎng)的深度調(diào)整已經(jīng)到來。
　　對(duì)于大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)而言，拿地只是開發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，后期建設(shè)需要的資金壓力更大，銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴(yán)峻。這些情況足以使一些大型房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。上海證券報(bào)評(píng)論部主任時(shí)寒冰分析稱：對(duì)于政府來講，也希望房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)大的洗牌，任何房子都能賣好價(jià)錢這個(gè)行業(yè)不正常，中央不會(huì)讓這個(gè)狀態(tài)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)洗牌是必然的結(jié)果。
　　在房?jī)r(jià)高漲的諸多因素中，位居首位的是地價(jià)的急升。如果地價(jià)能夠回歸理性，或許房?jī)r(jià)也會(huì)走出同樣的行情，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。
　　上半年全國(guó)各地房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降，說明政府的宏觀調(diào)控效果開始得以顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)開始回歸理性。無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策面、或是供給方來看，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的態(tài)勢(shì)都不可持續(xù)。
　　從嚴(yán)土地政策或?qū)��?qiáng)勢(shì)發(fā)威
　　我國(guó)自2004年9月起，開發(fā)用地一律采取“招拍掛”以及價(jià)高者得的制度。由于政府壟斷了土地的一級(jí)供應(yīng)，土地資源的供應(yīng)緊張和稀缺性更加突出，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益演化為對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪。再加上2006年至2007年的大牛市，以及資本市場(chǎng)的追捧，終于制造出地價(jià)超過房?jī)r(jià)的泡沫。
　　土地市場(chǎng)的“氣候”變化引起了有關(guān)部門的警惕。土地宏觀調(diào)控課題組在報(bào)告中指出，土地利用結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏需要進(jìn)一步合理化，否則由土地供應(yīng)萎縮導(dǎo)致的樓市后續(xù)供應(yīng)不足可能促使2009年至2010年形成新的房地產(chǎn)熱潮。
　　在合理考慮土地增量的同時(shí)，有關(guān)部門對(duì)屬于存量的閑置土地的態(tài)度也愈加嚴(yán)厲。閑置土地處置已被明確列為2008年土地督察重點(diǎn)。“遏制囤地是目前土地調(diào)控中最受關(guān)注的。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，“清理閑置土地一是加快土地開發(fā)、增加樓市供給的一種有效方式，而平衡供需就是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)；二是防止開發(fā)商炒賣地皮，也可以控制地價(jià)被非理性抬高，從而抑制房?jī)r(jià)因地價(jià)攀升而上漲。”
　　現(xiàn)在國(guó)家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開發(fā)。對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。與此同時(shí)，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，再加上今年樓市低迷、觀望氣氛彌漫，去年盲目擴(kuò)張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前的“流拍”、“退地”現(xiàn)象主要是由于近兩年開發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂拿地所致。
　　目前的土地市場(chǎng)正朝著更加理性的方向發(fā)展。徐紹史透露，“國(guó)土資源部正在構(gòu)建保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展新機(jī)制，在新機(jī)制中，宏觀調(diào)控的細(xì)化更為明顯。”土地管理將走入一個(gè)新的階段。