中國(guó)大陸，商業(yè)地產(chǎn)由于其出現(xiàn)和發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，歷程復(fù)雜，確切說(shuō)目前尚沒(méi)有什么權(quán)威的理論和規(guī)范的寶典可以全面參考指引。粗略的計(jì)算，如果從中國(guó)改革開(kāi)放的80年代算起有了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的苗頭開(kāi)始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者標(biāo)榜著“商業(yè)地產(chǎn)”的時(shí)代或者還要推后到90年代才算是興起。

　　那么什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個(gè)概念眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義的修辭來(lái)規(guī)范。我且簡(jiǎn)單的用拆字游戲來(lái)解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、零售百貨業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)零售市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業(yè)連鎖大賣場(chǎng)、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫字樓等等，也有將各類型酒店和飲食娛樂(lè)業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。我的看法比較簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)的載體軀殼是房地產(chǎn)，核心靈魂是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)可以引發(fā)三種價(jià)值，一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值，一是商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)的增值，一是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品牌增值。

　　而在諸多種類商業(yè)地產(chǎn)形式中又以四種形態(tài)極具代表，其一是以大型或超大型購(gòu)物中心和區(qū)域購(gòu)物中心為代表的MALL形態(tài)（購(gòu)物中心）。購(gòu)物中心的概念最早出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代，主要在美洲，面積在幾萬(wàn)平方上下，50年代變化成為地區(qū)性的購(gòu)物中心，80年代開(kāi)始出現(xiàn)大型購(gòu)物中心，面積達(dá)到十萬(wàn)平方，到了90年代，巨型購(gòu)物中心出現(xiàn)了。在中國(guó)，購(gòu)物中心，尤其是大型的和巨型的購(gòu)物中心更一度成為多數(shù)人心目中商業(yè)地產(chǎn)的代名詞。購(gòu)物中心是一種廣為人知的商業(yè)形態(tài)，其產(chǎn)生背景是城市居民對(duì)現(xiàn)代消費(fèi)模式的需求，其目標(biāo)客戶是大眾性的，其建設(shè)一定要以相應(yīng)的區(qū)域購(gòu)買力為基礎(chǔ)，而體量龐大、業(yè)態(tài)復(fù)雜的購(gòu)物中心則最容易陷入無(wú)個(gè)性、無(wú)特色的誤區(qū)。根據(jù)相關(guān)資料反映，我國(guó)目前購(gòu)物中心正處于開(kāi)發(fā)投資爆發(fā)期，眾多的一二線城市爭(zhēng)相出現(xiàn)大量大型的購(gòu)物中心，甚至有攀比購(gòu)物中心規(guī)模的傾向，這種狀況必然導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和過(guò)度重復(fù)投資。因此，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，購(gòu)物中心形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)由盲目投資建設(shè)而無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入理性包容消化和主題特色競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。一些成熟的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商更是已經(jīng)展開(kāi)了新一輪購(gòu)物中心主題化運(yùn)動(dòng)，力求在建設(shè)爆發(fā)期后迅速的找到極具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新的以功能組合化形式展現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)定位，祈求通過(guò)“商業(yè)黑洞”效應(yīng)慢慢擴(kuò)大商勢(shì)圈從而消化爆發(fā)后的臃腫體量。此舉也將導(dǎo)致新一輪的各類商業(yè)業(yè)態(tài)洗牌，商勢(shì)圈內(nèi)各式商業(yè)重組，最后引發(fā)作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)載體的房地產(chǎn)因勢(shì)而動(dòng)，投資機(jī)遇層出。同時(shí)，由于建設(shè)爆發(fā)期的后遺癥，不少盲目投資而又不具備運(yùn)營(yíng)實(shí)力的購(gòu)物中心將會(huì)發(fā)生權(quán)益易手或者資產(chǎn)重組，將會(huì)由一些具有相當(dāng)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)的投資運(yùn)營(yíng)者或者是具備運(yùn)營(yíng)資源整合能力的金融投資者以各種方式入主，以圖掠取在特定條件下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的高增值和高回報(bào)。但是，有一點(diǎn)要注意，購(gòu)物中心在諸多商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中是最為考驗(yàn)資金和運(yùn)營(yíng)的中長(zhǎng)線投入的，如果抱著是短線投機(jī)的心態(tài)，碰都不要碰！關(guān)于購(gòu)物中心，我認(rèn)為有些觀點(diǎn)也值得參考：譬如普遍有共識(shí)認(rèn)為基于對(duì)購(gòu)物中心作為投資工具進(jìn)行價(jià)值分析，研討購(gòu)物中心的價(jià)值如何在資本市場(chǎng)兌現(xiàn)，是投資基金和開(kāi)發(fā)商的共同需要。購(gòu)物中心的價(jià)值分析核心首先是對(duì)其穩(wěn)定的主營(yíng)收益如何轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行分析。在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式下，購(gòu)物中心在統(tǒng)一業(yè)權(quán)前提下實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，是目前大陸經(jīng)營(yíng)成功的購(gòu)物中心的主流模式，此種模式下穩(wěn)定的主營(yíng)收益通常依其重要性順序?yàn)椋鹤饨稹⒐芾碣M(fèi)（綜合服務(wù)費(fèi)）、廣告租賃、停車場(chǎng)收入和場(chǎng)地活動(dòng)收入等等。如果能夠在此基礎(chǔ)上深入研究和了解消費(fèi)者的消費(fèi)行為和習(xí)慣，聯(lián)系消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間的動(dòng)態(tài)需求變化，并最大限度的創(chuàng)造并滿足這兩個(gè)需求，以綜合創(chuàng)新其衍生產(chǎn)品，獲得相應(yīng)的衍生收益。通常一個(gè)成功的購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)綜合創(chuàng)新，產(chǎn)生的衍生收益可以達(dá)到主營(yíng)收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增長(zhǎng)對(duì)主營(yíng)收益的增長(zhǎng)具有同比性的效應(yīng)。從這里也可以看到，購(gòu)物中心此種形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�和拓展空間并不是停留在簡(jiǎn)單的規(guī)模面積和硬件設(shè)施層面之間，而是能否提供高附加值的高增長(zhǎng)。當(dāng)然這就必須高度依賴投資者、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)者的有機(jī)整合了。

　　中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)中另一個(gè)極具代表性的形態(tài)是“行業(yè)性商業(yè)集散中心”，有人還給了它一個(gè)雅稱：ICBD（行業(yè)中央商務(wù)區(qū)）。不管叫什么，這類集散中心，最為鮮明的特色就是其行業(yè)性和專業(yè)性。這種形態(tài)與前述的購(gòu)物中心截然不同，甚至剛好相反。它的目標(biāo)客戶是小眾性的和行業(yè)性的，相對(duì)與購(gòu)物中心而言少為人知。ICBD的雅稱脫胎于城市CBD概念，多是指在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域中，匯集了一個(gè)或幾個(gè)特定行業(yè)的貿(mào)易、采購(gòu)、展覽、研發(fā)、信息、物流、金融等于一體的項(xiàng)目，其最突出的形態(tài)是貿(mào)易，而其它則是配套的服務(wù)功能。在早期普遍的官方評(píng)價(jià)中，多以“集散地”這樣的概念出現(xiàn)，也形象的描繪出這種商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的核心商業(yè)價(jià)值功能：集散。這種以集散為主要價(jià)值功能體現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)幾乎是伴隨著改革開(kāi)放誕生的，絕對(duì)是在打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)而向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)度轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生的。這些“集散地”，最基本的元素就是我們常說(shuō)的專業(yè)市場(chǎng)了，這些專業(yè)市場(chǎng)涵蓋了以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)零售市場(chǎng)和一些批零結(jié)合的專業(yè)主題市場(chǎng)，這些專業(yè)市場(chǎng)盡管由于其行業(yè)特性而并不為大眾所高度認(rèn)識(shí)，然而在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是舉足輕重。目前我國(guó)各類專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模龐大、數(shù)量眾多，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、商貿(mào)流通、人民生活等方面發(fā)揮著異常重要的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)的資料顯示，目前全國(guó)有9萬(wàn)多家各種類型的專業(yè)交易市場(chǎng)，每年總交易額近5萬(wàn)億元，而年交易額億元以上的市場(chǎng)就達(dá)4000多個(gè)（其中超10億元以上的500多個(gè)，超100億元以上的有40多個(gè)），其中行業(yè)分明的專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量約占55%、專業(yè)市場(chǎng)中以批發(fā)為主的約占60%，批發(fā)市場(chǎng)的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長(zhǎng)率20%以上，是全國(guó)GDP增速的的兩倍多（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)收集僅供參考）。近幾年，中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)在規(guī)模、功能、經(jīng)營(yíng)、管理等方面都因應(yīng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文等市場(chǎng)因素進(jìn)行著不同層面的深層次變革，呈現(xiàn)出一派蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　“行業(yè)性商業(yè)集散中心”因其形成的特定緣由，多以專業(yè)市場(chǎng)為核心表現(xiàn)。而中國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)大多以批發(fā)為主,它們起源于80年代初期，大致由四個(gè)方面形成，一是原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的；二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購(gòu)銷中心的基礎(chǔ)上形成的；三是有心者揪準(zhǔn)市場(chǎng)需求為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的。四是在傳統(tǒng)的行業(yè)產(chǎn)銷相對(duì)集中地帶自由聚集發(fā)展的。在層次級(jí)別上，很多行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)按整體可劃分為一、二、三級(jí)的：其中依托產(chǎn)業(yè)資源、依托中心城市、直接和生產(chǎn)廠家進(jìn)行聯(lián)系的是一級(jí)市場(chǎng)（如產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)是以交通樞紐為基礎(chǔ)，進(jìn)行商貿(mào)批發(fā)、流通，再向下一級(jí)延伸的市場(chǎng)（集散中心專業(yè)市場(chǎng)）；第三級(jí)市場(chǎng)是面向終端市場(chǎng)的市場(chǎng)（區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)）。90年代以來(lái)，中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，在數(shù)量、種類、功能等方面都得到了迅速發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，全國(guó)已初步形成了以工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、建筑裝飾材料、生產(chǎn)資料等為主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服裝、紡織、電器、電子、化工、醫(yī)藥、汽配、玩具、機(jī)械等在內(nèi)各類綜合性專業(yè)市場(chǎng)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)4000多個(gè)超億元專業(yè)市場(chǎng)中，擁有量前8位的省份依次是：浙江、江蘇、山東、廣東、河北、遼寧、湖北、湖南，已占全國(guó)數(shù)量的66%以上（以上數(shù)據(jù)資料來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)收集）。

　　專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了四次革命，第一代專業(yè)市場(chǎng)是傳統(tǒng)的攤位制的交易場(chǎng)所，由眾多需求者集中在某個(gè)場(chǎng)所來(lái)完成某項(xiàng)交易，批發(fā)市場(chǎng)就是完成這個(gè)功能，供應(yīng)者把貨賣給需求者，需求者再運(yùn)給生產(chǎn)地和零售商，屬于低級(jí)的市場(chǎng)形態(tài)；隨著組織化程度的提高，采購(gòu)者或供應(yīng)者數(shù)量增多，規(guī)模增大，過(guò)去的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能勝任這個(gè)變化，于是開(kāi)始演變并出現(xiàn)擁有物流功能專業(yè)的第二代批發(fā)市場(chǎng)；第三代專業(yè)市場(chǎng)是專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始成為商品展示為主的場(chǎng)所，這類批發(fā)市場(chǎng)往往是規(guī)模比較大，以展示為主的交易批發(fā)市場(chǎng)，是國(guó)內(nèi)主要發(fā)展趨勢(shì)，其以國(guó)際貿(mào)易作為背景，為國(guó)內(nèi)眾多的企業(yè)提供一個(gè)走向國(guó)際市場(chǎng)的平臺(tái)，為眾多的國(guó)外企業(yè)向中國(guó)展示產(chǎn)品；集企業(yè)集群采購(gòu)商品展示電子商務(wù)現(xiàn)代物流于一體的第四代現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)誕生了其是以專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺(tái)是真正意義上的國(guó)際采購(gòu)中心。第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)如義烏國(guó)際小商品市場(chǎng)最為典型，以現(xiàn)實(shí)中國(guó)義烏國(guó)際小商品城為現(xiàn)實(shí)依托，以虛擬電子商務(wù)平臺(tái)（中國(guó)小商品數(shù)字城）為新陣地，以產(chǎn)、供、銷、運(yùn)、外貿(mào)一條龍的成熟產(chǎn)業(yè)鏈為保障，確保了市場(chǎng)的有序繁榮發(fā)展，并且網(wǎng)絡(luò)交易量呈現(xiàn)出較快速度的增長(zhǎng)和發(fā)展，真正依托電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)擴(kuò)大化。

　　經(jīng)過(guò)近20年的不斷發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、解決就業(yè)、增加稅收、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，帶動(dòng)了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康發(fā)展。以上算是以專業(yè)市場(chǎng)為主體的行業(yè)性商業(yè)集散中心的基本現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)律。根據(jù)這些現(xiàn)狀和規(guī)律，其未來(lái)發(fā)展的主要核心趨勢(shì)可以歸納為以下幾個(gè)方面：

　　1、向行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)功能化方向發(fā)展。我國(guó)的商品交易市場(chǎng)正越來(lái)越向?qū)�業(yè)化市場(chǎng)方面轉(zhuǎn)換，專業(yè)市場(chǎng)也越來(lái)越向批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而不具特色的綜合市場(chǎng)則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大并隨交通改善不斷增強(qiáng)輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者所提供的產(chǎn)品規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。未來(lái)，在全國(guó)形成數(shù)十個(gè)象義烏中國(guó)小商品城、紹興中國(guó)輕紡城、永康中國(guó)科技五金城、武漢漢正街、鄭州糧食批發(fā)市場(chǎng)、安慶光彩大市場(chǎng)等年交易額超過(guò)百億元的航母級(jí)重點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)是必然的，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進(jìn)出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)模化的發(fā)展，又必然會(huì)導(dǎo)致大型或超大型專業(yè)交易市場(chǎng)越來(lái)越轉(zhuǎn)向?qū)�業(yè)批發(fā)輻射功能，逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和各地小型市場(chǎng)，臟、亂、差、散的傳統(tǒng)中小批發(fā)市場(chǎng)將逐漸減少和搬離密集人口的城市中心。

　　2、行業(yè)的專業(yè)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，行業(yè)分類越來(lái)越細(xì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，迫使很多商品交易市場(chǎng)不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將導(dǎo)致各類市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來(lái)越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這在珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)外，許多內(nèi)地綜合市場(chǎng)或零售市場(chǎng)中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長(zhǎng)三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

　　3、運(yùn)營(yíng)和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實(shí)批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四大功能。因此，未來(lái)將圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來(lái)進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場(chǎng)建成商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位制對(duì)手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對(duì)攤位制經(jīng)營(yíng)為主的傳統(tǒng)交易市場(chǎng)將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動(dòng)等現(xiàn)代營(yíng)銷方式引入批發(fā)市場(chǎng)，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)代交易方式。要積極促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)有形市場(chǎng)與無(wú)形市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。

　　4、體制和投資形式將向多元化轉(zhuǎn)變。各地實(shí)踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場(chǎng)的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的要求。積極引導(dǎo)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重組，通過(guò)股份制形式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理批發(fā)市場(chǎng)，并培育一批全國(guó)性的大批發(fā)商、大代理商。加強(qiáng)聯(lián)合，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，各同類市場(chǎng)要通過(guò)兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和批發(fā)輻射力，推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮發(fā)展。

　　基于以上分析，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里頭專業(yè)市場(chǎng)將成為一個(gè)主要大力拓展擴(kuò)張的部分，甚至成為許多地區(qū)性的核心經(jīng)濟(jì)，如何因應(yīng)其主要特點(diǎn)和發(fā)展變化趨勢(shì)是非常值得投資者和運(yùn)營(yíng)者高度關(guān)注的永恒課題。

　　接下來(lái)再看看商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中的商業(yè)區(qū)街（步行街）模式。社區(qū)型或者都會(huì)型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個(gè)代表形態(tài)。近年來(lái)，步行商業(yè)街正在成為中國(guó)城市新的投資熱點(diǎn)和城市名片，自20世紀(jì)80年代，我國(guó)開(kāi)始建設(shè)現(xiàn)代的步行商業(yè)街。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)許多城市開(kāi)始出現(xiàn)規(guī)劃和建設(shè)步行商業(yè)街的高潮，步行商業(yè)街成為我國(guó)城市建設(shè)和形象提升的重要內(nèi)容。

　　據(jù)中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到現(xiàn)在，全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條，步行商業(yè)街存量已超過(guò)200條。以每條街平均600米長(zhǎng)度計(jì)，全國(guó)城市商業(yè)街長(zhǎng)度累計(jì)已超過(guò)1800公里。以每條街平均建筑規(guī)模5萬(wàn)平米計(jì)，全國(guó)城市商業(yè)街總規(guī)模累計(jì)已超過(guò)1.5億平米。一些城市的新建商業(yè)街長(zhǎng)度正在從1公里、2公里延長(zhǎng)到3公里，不斷刷新創(chuàng)造新記錄。更多的城市規(guī)劃在未來(lái)的5-10年內(nèi)，打造10條甚至更多的商業(yè)街。可以預(yù)計(jì)，在未來(lái)的2-3年內(nèi)，全國(guó)商業(yè)街的數(shù)量將超過(guò)5000條。

　　步行商業(yè)街在我國(guó)有著廣闊的發(fā)展前景，這是由中國(guó)的特殊國(guó)情所決定的。一是由于中國(guó)轎車發(fā)展較晚，人們更喜歡就近到商業(yè)集中且行走安全的步行商業(yè)街購(gòu)物；二是因?yàn)橹袊?guó)人傳統(tǒng)里根深蒂固的懷舊情結(jié)，中國(guó)的古都、古城、古鎮(zhèn)、古街很多，傳統(tǒng)商業(yè)街大多有上百年、幾百年歷史，它是傳統(tǒng)的民族工商業(yè)薈萃之地，有著太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說(shuō)，有著厚重的歷史感和傳統(tǒng)文化的穿透力，是鮮活的“清明上河圖”；三是中國(guó)人天生愛(ài)熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛(ài)逛街，鄉(xiāng)下人愛(ài)趕集，位于市區(qū)繁華地帶，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、觀光于一體的步行商業(yè)街必然成為本地居民和外地游客的最佳選擇；四是因?yàn)椴叫猩虡I(yè)街不僅是承載人們購(gòu)物的場(chǎng)所，也是城市的“名片”和“客廳”，是城市改造中的點(diǎn)睛之筆，是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，在某種程度上也反映著商業(yè)發(fā)展的繁榮程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個(gè)城市的整體形象。（以上資料來(lái)源于中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)咨詢研究中心）

　　好的區(qū)街商業(yè)模式或說(shuō)是步行商業(yè)街能夠恰如其分的利用城市運(yùn)營(yíng)和發(fā)展規(guī)劃，將之前的一些商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)整合在一個(gè)特定的具有歷史商業(yè)傳統(tǒng)或新興城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的大平臺(tái)之上，可以是購(gòu)物中心和各種零售業(yè)態(tài)和賣場(chǎng)等的大整合，成功的區(qū)街商業(yè)，與其說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，倒不如說(shuō)是城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展來(lái)得更貼切。

　　未來(lái)我國(guó)以步行商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)區(qū)街模式將會(huì)與國(guó)際接軌，從傳統(tǒng)的綜合型自發(fā)形成的區(qū)街商業(yè)，轉(zhuǎn)型并升級(jí)換代成為以主題特色為核心吸引力的具有鮮明地域或區(qū)域文化個(gè)性的區(qū)街商業(yè)組合，世界上較為經(jīng)典的區(qū)街商業(yè)非常多，我認(rèn)為鄰近的日本秋葉原和韓國(guó)明洞都是值得學(xué)習(xí)借鑒的，當(dāng)然，區(qū)街商業(yè)模式更多需要依賴政府層面的主導(dǎo)和配合，并不是簡(jiǎn)單的自發(fā)形成或者投資者策劃開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)的，尤其是在中國(guó)這樣的政治體制之下。

　　目前，已經(jīng)有許多房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)瞄準(zhǔn)中國(guó)區(qū)街商業(yè)模式的更新?lián)Q代和升級(jí)轉(zhuǎn)型，與政府合作，利用城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃改造之機(jī)大肆掠取城市土地資源，借道政府舊城改造而重新整合城市核心商業(yè)地產(chǎn)元素，煥發(fā)創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模型，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值和高投資回報(bào)，當(dāng)然，他們成功的前提是具有充分的資金和政府關(guān)系資源以及成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等等。

　　最后，我們也認(rèn)識(shí)一下都市商業(yè)地產(chǎn)的新貴：主題商業(yè)平臺(tái)。在商業(yè)地產(chǎn)中，尤其是在一些一線都會(huì)城市，在90年代末人為地悄悄的開(kāi)發(fā)出更新型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，這就是以消費(fèi)對(duì)象為核心，以消費(fèi)習(xí)慣為軸心的創(chuàng)新型的主題化商業(yè)平臺(tái)。這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)能成為一種代表，不是因?yàn)槠涮囟ǖ牡乩砦恢茫�不是因�(yàn)槠潺嫶蟮囊?guī)模，不是因?yàn)槠湟涣鞯挠布�設(shè)施，而是其因應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求變化進(jìn)行行業(yè)業(yè)態(tài)有機(jī)整合的前衛(wèi)模式和創(chuàng)新能力極具代表性。全國(guó)的代表之作當(dāng)屬?gòu)V州市第一個(gè)成功的著名的地鐵概念商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：“流行前線名店城”。如果說(shuō)購(gòu)物中心是大眾的商業(yè)平臺(tái)，涵括各個(gè)階層各種人群各色消費(fèi)；專業(yè)市場(chǎng)是小眾性的，行業(yè)性的，在商業(yè)流通層面具有特定的排他性；區(qū)街商業(yè)則是都市名片，已經(jīng)有點(diǎn)脫離商業(yè)地產(chǎn)研究的范疇了；那么，主題商業(yè)平臺(tái)其實(shí)更像是一些獨(dú)自玩耍的小孩，不經(jīng)意的躲藏在大人們的視線之下，稍不留意，他們卻建起了一座廣夏，大人們還全然不知呢！

　　所謂主題商業(yè)平臺(tái)確切的說(shuō)是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)意模式，主要的特點(diǎn)在于商業(yè)經(jīng)營(yíng)從傳統(tǒng)的按方式與產(chǎn)品為主要特征區(qū)分裝換成為按照消費(fèi)對(duì)象和消費(fèi)行為來(lái)整合，過(guò)去的商業(yè)平臺(tái)和商業(yè)形式常常是因?yàn)榻灰椎姆绞交蛘呓?jīng)營(yíng)商品的品類劃分為不同種類的商業(yè)，如百貨業(yè)態(tài)、零售品牌店、品牌連鎖店、大賣場(chǎng)或者服裝服飾商場(chǎng)、電器電腦商場(chǎng)、精品首飾商場(chǎng)等等。而主題商業(yè)平臺(tái)則是在充分研究消費(fèi)者消費(fèi)層次劃分和消費(fèi)行為劃分的基礎(chǔ)上，整合相似類型消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)對(duì)象的消費(fèi)商品在一個(gè)平臺(tái)上，商品的種類沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，經(jīng)營(yíng)手法沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，交易方式?jīng)]有關(guān)聯(lián)性，所有的關(guān)聯(lián)都在消費(fèi)者的消費(fèi)行為上，于是出現(xiàn)了不同年齡段，不同學(xué)歷階層，不同收入階層的消費(fèi)者都趨向于一個(gè)能夠集中滿足相似消費(fèi)行為習(xí)慣的商業(yè)平臺(tái)，形成別具一格的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，這些主題商業(yè)由于其獨(dú)特和唯一性，通常能夠在一定的地域范圍形成商業(yè)亮點(diǎn)，交易暢旺，在這樣的商業(yè)平臺(tái)上的商家利潤(rùn)客觀，吸引了更多的商家爭(zhēng)相謀求進(jìn)駐這樣的商業(yè)平臺(tái)而造成商鋪的租值飆升，為投資者和承租者都帶來(lái)可客觀的投資回報(bào)并帶動(dòng)周邊商業(yè)地產(chǎn)的迅速增值。以廣州的“流行前線”為例，1999年開(kāi)業(yè)時(shí)公開(kāi)租金平均價(jià)格是每平方150元左右，現(xiàn)在二三級(jí)市場(chǎng)的租金平均價(jià)格是每平方2000元左右，僅僅七年多的時(shí)間，租金價(jià)值已經(jīng)翻了十幾倍，不可不謂是一種商業(yè)奇跡。

　　其實(shí)主題化肯定是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)一個(gè)重要手段和先進(jìn)模式，無(wú)論是毫不起眼的精致特色商業(yè)平臺(tái)，還是商業(yè)飲食娛樂(lè)服務(wù)平臺(tái)，乃至專業(yè)市場(chǎng)和購(gòu)物中心均在不同程度上嘗試主題化，務(wù)求實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)雙增值的最大化。

　　以上通過(guò)分別重點(diǎn)陳述商業(yè)地產(chǎn)里頭比較特別的四種形態(tài)，以期讓大家基本了解中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)的目前狀況和未來(lái)趨勢(shì)，如果從整體商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀層面來(lái)做一點(diǎn)大膽前瞻，我個(gè)人認(rèn)為大致可以總結(jié)出以下的一些特點(diǎn)和方向：

　　一、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方向和目光逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。

　　政策不斷出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范和完善。如《<外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法>的補(bǔ)充規(guī)定》中“對(duì)于同一香港、澳門服務(wù)提供者在內(nèi)地累計(jì)開(kāi)設(shè)店鋪超過(guò)30家的，允許香港、澳門服務(wù)提供者控股，出資比例不得超過(guò)51%”，便利于吸引港澳資金進(jìn)一步流入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)務(wù)院《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，對(duì)外資炒作內(nèi)地房地產(chǎn)作出了一定限制。該政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響最大，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)則并無(wú)太大影響，反而將促使部分投資從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，內(nèi)資、外資、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。一貫采取擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。一批在區(qū)域市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開(kāi)始邁出異地?cái)U(kuò)張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多的響起強(qiáng)者的聲音。其實(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)界人士都已經(jīng)不否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)恰如十幾年前的家用電器市場(chǎng)，充滿了變數(shù)和機(jī)遇，也將在未來(lái)幾年進(jìn)入經(jīng)歷一些洗牌過(guò)程。

　　二、大量海外資本瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕尋求切分。

　　未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯，由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國(guó)還屬于“個(gè)案”。海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來(lái)源。2005年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總金額高達(dá)23億美元，其中購(gòu)買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團(tuán)和美國(guó)花旗集團(tuán)4支海外規(guī)模資本先后涉足中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國(guó)際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過(guò)斥巨資購(gòu)買內(nèi)資企業(yè)股權(quán)，目標(biāo)直指國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。海外資本進(jìn)入大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)除了競(jìng)爭(zhēng)也有合作，加入做大蛋糕的同時(shí)也勢(shì)必參與蛋糕的切分。海外資本的大舉進(jìn)入和縱深發(fā)展，將商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“攪和”的機(jī)會(huì)多，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃緊密結(jié)合相互聯(lián)動(dòng)。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，國(guó)家和政府都已經(jīng)意識(shí)到并開(kāi)始組織針對(duì)城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃而配合的商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管控和引導(dǎo)，必定會(huì)出現(xiàn)各種機(jī)遇。如業(yè)態(tài)替代機(jī)遇，目前我國(guó)臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購(gòu)物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂(lè)類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心，隨著消費(fèi)者對(duì)休閑、娛樂(lè)等體驗(yàn)式消費(fèi)需求的增強(qiáng)，滿足社區(qū)和區(qū)域市場(chǎng)的中小型休閑商業(yè)項(xiàng)目將是未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。如連鎖擴(kuò)張機(jī)遇，大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴(kuò)張沖動(dòng)將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動(dòng)力，商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的推進(jìn)，對(duì)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造加速，也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動(dòng)力。如新區(qū)發(fā)展機(jī)遇，由于交通擁堵、租價(jià)過(guò)高、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來(lái)城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開(kāi)發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)等等。商務(wù)部《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，規(guī)定各城市需要編制《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，并建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聽(tīng)證制度即是一個(gè)強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

　　四、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商作為獨(dú)立的角色出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　商業(yè)地產(chǎn)操作模式將在未來(lái)幾年從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變，從開(kāi)發(fā)時(shí)代向運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變。目前商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來(lái)，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)觀念，更沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。而商業(yè)運(yùn)營(yíng)的訂單開(kāi)發(fā)理念將獲得普遍認(rèn)同，面對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況積極思考，開(kāi)始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。住宅開(kāi)發(fā)式的“先開(kāi)發(fā)、后銷售”的運(yùn)營(yíng)理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開(kāi)發(fā)理念得到廣泛認(rèn)同。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制正逐漸走向成熟，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運(yùn)營(yíng)理念開(kāi)始流行。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將從資本轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

　　 過(guò)往和目前商業(yè)地產(chǎn)更多讓人關(guān)注的是資本的狀況如何，這里的資本除了資金還有土地資源掌控能力等。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力將最終落實(shí)到從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理的企業(yè)上，依托商業(yè)地產(chǎn)這一實(shí)體資本，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，核心競(jìng)爭(zhēng)力的第一要素必定是團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，其中具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)全過(guò)程應(yīng)該居于主導(dǎo)地位。人才雖然很重要，但是單一的人才不是核心競(jìng)爭(zhēng)力，而只有在一定時(shí)期內(nèi)，優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)才可以稱為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　除了上述一些特點(diǎn)和方向，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也面臨一些挑戰(zhàn)。如盲目發(fā)展、投資先天不足、運(yùn)營(yíng)方式缺陷、后期管理不足將是困擾商業(yè)地產(chǎn)的四大問(wèn)題。一部分城市的商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來(lái)非常大的過(guò)剩，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率已接近30％，近3000萬(wàn)平方米空置面積占用大量資金，形成投資浪費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)很多投資商并未按經(jīng)營(yíng)需要建設(shè)商業(yè)用房，大多后天改造而缺乏必要配備，先天不足。部分商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)方式是建好出售，整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式被分割，商業(yè)設(shè)施整體功能受限，商業(yè)地產(chǎn)出售后的糾紛、服務(wù)、整體管理不足也隨之而來(lái)。因而，如何處理好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的挑戰(zhàn)，也將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　以上是正佳企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)助理鄧國(guó)堅(jiān)先生對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和資料整理，非常有見(jiàn)解，值得大家學(xué)習(xí)！！ 
   鄧國(guó)堅(jiān)先生說(shuō)：商業(yè)地產(chǎn)不是一個(gè)容易講好的話題，也不是一個(gè)容易看透的行當(dāng)！