由富力地產、雅居樂、碧桂園等組成的民營地產開發商聯合體，以255億元的總價搶下了廣州亞運城地塊。這一價格遠超175億元的競拍保密底價，以至國企也只能望而興嘆。然而，此次競拍部分合同條款乃至出讓土地規模均不符合即將出臺的一系列樓市調控政策。當地官員稱，亞運城項目掛牌出讓先于國家新政出臺。
40分鐘，48次舉牌，255億天價，中國“地王”總價紀錄再次被刷新。
12月22日，由在港上市的富力地產、雅居樂、碧桂園組成的民營地產開發商聯合體，從保利地產聯合體和中信地產的央企夾擊中以“黑馬”姿態殺出，搶下了廣州亞運城地塊。
該地塊位于廣州番禺區，涵蓋15塊土地，包括總建筑面積為86萬平方米的已建成物業和未開發的365萬平方米土地。這一巨幅地塊被認為是廣州最后一塊戰略用地。
但“新地王”的誕生難言生逢其時。就在一周前的14日，國務院常務會議明確提出旨在促進房地產市場健康發展的“國四條”，要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。而其間，多部委紛紛出臺稅收、土地等調控政策。
不過，“新地王”已經“搶跑”了這些調控政策。
有開發商12月21日透露，廣州市政府明確要求倘若數家開發商聯手拍下地塊，必須成立項目公司開發建設，不允許拿地后再分割開發；另外，6年的開發周期中，各方股權比例必須穩定，股權變更或增加新股東都將面臨高額的轉讓交易稅。
項目整體出讓合同顯示，廣州市國土資源和房屋管理局明確要求乙方必須在12月25日之前支付40%的土地出讓款，也即是102億；尾款則于兩年內分兩次結清。
而根據國土資源部的最新政策，商品住宅用地的宗地出讓面積大城市上限為20萬平方米；12月17日，財政部等五部委聯合規定則要求，開發商分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年，土地出讓金首付比例界定在50%。
廣州市國土房管局人士在競拍現場解釋稱，亞運城項目的掛牌出讓先于國家新政出臺，因此支付方式仍然按照合同約定執行。
不愿具名的深圳大型券商地產行業分析師在獲悉本次結果后表示，雖然在調控過高房價上中央出臺了一系列“點對點”的剎車措施，但是中央與地方政府的統籌、協調機制依然缺失，“本輪調控實際效果還要觀察。”
民企“奪食”央企
廣州亞運城地塊起拍價165億元，已經遠超此前國內總價最高的地王——73億元的北辰長沙地塊。但看似瘋狂的背后，幾家競拍者各有算盤。
競拍的三路人馬分別是：具有央企背景的中信地產，由富力、雅居樂、碧桂園組成的在港上市民企聯合體，以及由保利集團、萬科集團、中海地產組建的國企聯合體。
競拍伊始，廣州市國土房管局就臨時將增價幅度由1000萬大幅調高至2億元，這引發現場一片驚嘆。
中信地產在率先開出了180億的報價后，便出人意料地偃旗息鼓，此后便是兩個聯合體的輪番競價。當競價飆升至236億時，富力聯合體要求廣州市國土房管局交易中心調低增價幅度，拍賣師隨后妥協，將增價幅度從2億下調至1億元。
當競價超過250億后，本報記者看見保利團隊現場耳語商量，更有人士現場致電，隨后萬科一位人士做了一個抬手姿勢后，舉牌人士勉強加價至254億。富力團隊再度埋首商議后出價255億，保利方舉牌人士無奈擺手，示意退出。
民企聯合體的勝出，頗在預料之外。此前，坊間盛傳廣州市政府早已內定保利地產，僅是為了平衡各方利益才會選擇聯合開發。這一消息隨后遭到廣州市國土房管局以及當事方的駁斥，聲稱這是競爭對手的策略。
甚至在競拍之前的12月21日，亦有開發商透露，考慮到中信地產上市的預期，該公司對這一地塊勢在必得，認為在250億的價格范圍內都是可接受的。
種種風聲，加之央企此前高價拿地的熱情，使得市場普遍研判，單槍匹馬參戰的中信地產以及保利牽頭的國企聯合體勝算最大。
富力華南區總經理朱榮斌在競拍結束后很是樂觀，他告訴記者，由于亞運城地塊規模太大，富力、雅居樂、碧桂園三家在港上市的廣東本土企業破天荒地走到了一起。“最終價格并沒有超出我們之前所設定的底線。”他說，三家公司在競拍前已經就此充分商議過。
這個類似于綜合開發的項目，會以住宅物業為主，容積率高達7，為高層住宅，“該項目能夠產生多少利潤還很難講。”富力地產董事長助理陳志豪告訴本報記者，開發這個項目，三家公司會組成一個項目公司，項目公司的股權按照1/3的比例均衡分配，團隊的管理層人員也會均衡分配。
而保利地產總經理宋廣菊在接受本報記者電話專訪時表示，對此次拍賣不準備做任何的評論。但是言談之中仍然有說有笑，未有落寞的情緒。聯系到之前最大的熱門中信地產作壁上觀，萬科董事長王石表示“已經做好了地產泡沫破滅的準備。”國資背景的開發商似乎對未來市場走勢難言樂觀。
地方“搶跑”中央調控？
255億元的天價遠超市場預期。廣州市國土房管局在競拍后公布的保密底價也僅為175億。這一保密底價由官方交由專業估價機構估算，并經集體決策敲定。
一份廣州市經緯房地產咨詢公司為客戶做的一份內部分析報告測算，當亞運城地塊的土地出讓價格達到250億時，開發商銷售的凈利潤率僅為17.84%。該公司分析師表示，255億元的價格太高，保守估計建成住宅的整體最終市場售價將達到每平方米1.5萬元，遠遠高出當前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價。
“就連向來以高地價拿地著稱的國企們都放棄了，由此可見價格有多高。”該人士感嘆。
而出讓合同中，廣州市國土房管局明確約定競得者必須在地塊拍下的3天內繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結清，分別要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前結清各30%。
但這一合同條款乃至本次出讓土地的規模，其實都不符合近期中央出臺的一系列調控過高房價的政策。
11月前后，國土資源部印發了《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米。這一限地令下，廣州市仍然堅持將亞運城地塊捆綁競拍。
合富輝煌首席分析師黎文22日分析說，這可能是打了個“時間差”，亞運城地塊的出讓先于國家政策的出臺。另外由于涉及亞運會，這一地塊身份特殊。而廣州市國土房管局人士解釋，整體拍賣才能不削弱地塊市場價值，亦擔心分拆出讓會發生眾多開發商無序開發，影響亞運城整體規劃。
而財政部等于12月17日下發《關于進一步加強土地收支管理的通知》，明確要求一般土地出讓收入必須在1年內繳納，特殊情況必須在2年內繳納，首付不得低于50%。
廣州市國土房管局人士在競拍現場解釋稱，亞運城項目的掛牌出讓先于國家新政出臺，因此支付方式仍按合同約定執行。她說，一直以來，廣州在土地出讓的管理上頗為嚴格、規范，絕大多數土地出讓金都是在成交后的60天內一次性繳清，只有個別總價高地塊才出現分期繳付的情況，且首付比例一般都不低于50%。
在業內人士看來，“新地王”誕生頗有搶跑中央調控之意，因為地方政府對于“土地財政”的依賴并不是個秘密。
廣州市社科院科研處處長彭澎說，廣州市今年的土地出讓十分迫切，“年初制定的指標，還差很多，這次亞運城地塊推出后，才算基本完成。”根據計劃，今年廣州普通商品住宅用地的供應計劃約為250萬平方米，廣州市國土房管局副局長黃文波早前曾透露，前三季度廣州出讓的住宅用地面積約為48萬平方米，僅占全年計劃的19.2%。
富力們再賭6年預期
如何在3天內繳納102億，已經成為三家民企馬上需要面對的壓力。
富力地產董事長助理陳志豪說，“我們三家聯手，資金是沒有問題的。”這源于2009年房地產市場價量齊升給開發商帶來的豐厚現金流，以及三家公司此前在港多次的融資。
富力前三季的合同銷售總額185.8億元，完成了全年銷售目標230億元的80.8%。根據香港聯交所公告，9月30日富力地產55億元公司債正式獲證監會核準。同時富力還有回歸A股的融資預期。據碧桂園中報顯示，其上半年現金存量達48.55億元，負債比僅35.7%，公司還在10月份連續兩次債券融資，先發行了2014年到期的3億美元優先票據，估計所得款為2.947億美元，再發7500萬美元于2014年到期的全球債。雅居樂在10月底也宣布擬進行總額為4億美元的國際發售一次性還款保證優先票據，年限為7年。
而彭澎分析稱，考慮到有86萬平方米的已建成住宅，只要盡快銷售，還可以有90億左右的資金可以回籠。不過根據出讓合同，這部分住宅的預售期在2010年7月前后，具體時間要待亞組委的安排。
上述經緯地產分析師認為，既有的8000套左右的住宅銷售并不容易。可資對比的是，廣州連續兩年的銷售冠軍碧桂園年銷售最高紀錄也就是4000多套，按此估算，這8000套住宅至少要銷售2-3年。
需要留意的是，合同中約定的開發周期是6年，上述人士分析，按照正常的銷售節奏，亞運城的整個投資周期將高達12年，“富力們賭的實際上是一個長期預期。”
但在2007年，很多地產開發商也曾經有過“拿地王、賭升值”的預期，結果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及沒收保證金的消息。這之間的2008年，富力更是經受過現金流枯竭、資金鏈險些斷裂的險境。
當日，三家公司在港股表現正常，富力地產收于13.38港元，微跌0.45%；雅居樂收于10.64港元，漲2.50%；碧桂園收于2.82港元，跌0.70%。