普洛斯退出中日兩國(guó)市場(chǎng)的啟示
2009-2-4 9:51:00 來(lái)源：現(xiàn)代物流報(bào) 編輯：56885 關(guān)注度：摘要：... ...
□白光利
當(dāng)我告訴一位朋友 “普洛斯已經(jīng)將自己在中日兩國(guó)的物流資產(chǎn)出售了”這一消息的時(shí)候，我的那個(gè)朋友半天沒(méi)有回答我，隨后說(shuō)了一句， “開什么玩笑”。我非常能夠理解他當(dāng)時(shí)的心理狀況，因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)的心情變化也是一樣的，這是一個(gè)玩笑，只不過(guò)有些過(guò)頭而已，不過(guò)這是真實(shí)的。我相信關(guān)心中國(guó)物流與物流地產(chǎn)領(lǐng)域的朋友們，一定會(huì)有一種被 “雷”倒了的感覺(jué)，那種心情怎一個(gè) “冏”字了得。
普洛斯是誰(shuí)？
普洛斯——全球最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，業(yè)務(wù)遍及北美、歐洲、亞洲20個(gè)國(guó)家136個(gè)市場(chǎng)，擁有2898棟物業(yè)，設(shè)施面積達(dá)到5100萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)408億美元，服務(wù)超過(guò)4900個(gè)全球客戶。
普洛斯中國(guó)公司在國(guó)內(nèi)20個(gè)城市投資、建設(shè)并管理了60多個(gè)物流園。截止到2008年9月30日，公司運(yùn)營(yíng)的設(shè)施達(dá)到169.2萬(wàn)平方米，另有120.2萬(wàn)平方米的在建項(xiàng)目。公司已進(jìn)入的城市包括：沈陽(yáng)、北京、天津、青島、大連、南京、蘇州、無(wú)錫、上海、杭州、寧波、嘉興、廣州、深圳、佛山、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶和珠海。
普洛斯在中國(guó)的海港、空港以及加工基地構(gòu)建了一個(gè)完善的配送體系，這體現(xiàn)在：
1.海港：大連大窯灣港、青島前灣港、上海洋山深水港、寧波北侖港、深圳鹽田港、廣州南沙港。
2.空港：北京首都機(jī)場(chǎng)、青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)。
3.加工基地：蘇州工業(yè)園區(qū)、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)、成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。
普洛斯自2004年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，短短的5年時(shí)間，在中國(guó)的20個(gè)主要城市攻城拔寨的氣勢(shì)可謂是摧枯拉朽一般，基本上從南方的深圳到北方的沈陽(yáng)，從東邊的上海到西部的成都、重慶，全部安插上了自己的旗幟。最為主要的是普洛斯擁有極其優(yōu)秀的客戶資源，然而就是這樣，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)肆虐下的今天，普洛斯還是低下了高昂的頭顱。
風(fēng)暴來(lái)襲，兵敗易幟
對(duì)普洛斯的研究，其實(shí)就是對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的研究，普洛斯并非兵敗于中日兩國(guó)，恰恰是這兩個(gè)國(guó)家救了它；普洛斯并非兵敗于自身的管理水平，恰恰是REITs本身出現(xiàn)了巨大的不信任問(wèn)題所致。
普洛斯本身是一家公司，但是其旗下確有兩家公司來(lái)運(yùn)作，一家是資產(chǎn)公司也就是所謂的信托公司，一家是實(shí)體公司，實(shí)體公司是開發(fā)市場(chǎng)（尋找土地、建造庫(kù)房、招商、物業(yè)管理）的。信托公司與世界上所有知名的投行、風(fēng)投企業(yè)交往密切，最為主要的是這家信托公司背后有兩家大型基金予以支撐，美國(guó)消防基金和養(yǎng)老基金是其支柱。這兩家基金都是屬于長(zhǎng)期型投資，只要比銀行利率高就可以了，每年能夠達(dá)到4%左右就滿足了，所有普洛斯在美國(guó)整體盈利水平長(zhǎng)期保持在6%左右。
但是大環(huán)境下的噩耗終究會(huì)波及到所有環(huán)境下的企業(yè)。
新加坡主權(quán)基金 （SMG基金）管理有限公司于2008年12月24日宣布，負(fù)責(zé)管理新加坡政府海外資產(chǎn)的全球投資管理公司——新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司 (GICRE)，以13億美元的現(xiàn)金成功收購(gòu)普洛斯在中國(guó)的資產(chǎn)和在日本的產(chǎn)業(yè)基金權(quán)益，及相應(yīng)的預(yù)估債務(wù)。收購(gòu)之后的資產(chǎn)將由SMG進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。此次收購(gòu)為GICRE和SMG提供了價(jià)值超過(guò)70億美元的亞洲物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)。
此次交易完成后，所有普洛斯中日兩國(guó)的品牌、人員不變，3年內(nèi)不得進(jìn)入中日兩國(guó)市場(chǎng)從事相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，3年后進(jìn)入兩國(guó)市場(chǎng)也不能再以普洛斯的品牌進(jìn)行營(yíng)運(yùn)操作。SMG將負(fù)責(zé)管理普洛斯在中國(guó)20個(gè)城市的所有資產(chǎn),包括：超過(guò)260萬(wàn)平方米已建成和在建的物流基礎(chǔ)設(shè)施;超過(guò)610萬(wàn)平方米可供未來(lái)發(fā)展為347萬(wàn)平方米物流基礎(chǔ)設(shè)施的儲(chǔ)備用地。同時(shí),SMG還將負(fù)責(zé)管理普洛斯日本產(chǎn)業(yè)基金所擁有的在日本8個(gè)市場(chǎng)的近240萬(wàn)平方米的設(shè)施。
并購(gòu)的背后
這項(xiàng)業(yè)務(wù)完全不在普洛斯的投資計(jì)劃之內(nèi)，究其原因還是由于受金融危機(jī)影響，普洛斯總部確實(shí)受到了較大的壓力。而中日兩國(guó)的資產(chǎn)是其所有資產(chǎn)包中最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，整體收購(gòu)價(jià)格以普洛斯賬面價(jià)格的93%進(jìn)行收購(gòu)，是一項(xiàng)非常劃算的交易。交易公布當(dāng)天，普洛斯在美國(guó)股市大漲。
普洛斯在美國(guó)到底發(fā)生了什么事情呢？
讓我們回顧一下普洛斯在美國(guó)股市的發(fā)展歷程，也許我們就能夠明白發(fā)生了什么事情：五年來(lái)普洛斯的股票價(jià)格趨勢(shì)圖近三個(gè)月普洛斯的股票價(jià)格趨勢(shì)圖
普洛斯的股票價(jià)格在2007年達(dá)到最高峰70多美元，而到了2008年的11月份則跌到了2美元多，跌落后的市值總額不足其凈資產(chǎn)的10%，也就是說(shuō)從最高400多億美金跌落到14億美金左右。
當(dāng)普洛斯出售中日兩國(guó)資產(chǎn)之后，普洛斯在美國(guó)股市應(yīng)聲大漲，一舉突破12美元，這是市場(chǎng)的熱烈贊許。
作為國(guó)際頂級(jí)管理水平的物流企業(yè)以及投資企業(yè)，我們現(xiàn)在可以非常清晰的看出普洛斯在中國(guó)的套期保值水平是非常高的，并且其管理水平也得到了其他地產(chǎn)巨頭的認(rèn)可。
今天，我們送走了一個(gè)大鱷，迎來(lái)的也不是善主！
對(duì)于普洛斯發(fā)展到今天以及SMG收購(gòu)普洛斯的思路，在中國(guó)據(jù)我所知只有一家有這樣的脈絡(luò)，那就是 “蘇州物流中心”。其曾提出收購(gòu)過(guò)普洛斯部分資產(chǎn)，從而進(jìn)軍中國(guó)物流市場(chǎng)的思路，然而終究慢了一拍，并且非自身實(shí)力所能啊！
啟示與反思
現(xiàn)在回想起這件事情，依然給人有些意猶未盡的感覺(jué)，普洛斯就這么退出中國(guó)市場(chǎng)了嗎？如果連普洛斯都這樣了，那么中國(guó)的物流地產(chǎn)商呢？他們又會(huì)怎么樣呢？
中國(guó)最具先天優(yōu)勢(shì)的物流地產(chǎn)商當(dāng)屬中儲(chǔ)物流，然而并不爭(zhēng)氣；一直以來(lái)給人銳意進(jìn)取的當(dāng)屬深圳寶灣物流在全國(guó)的物流基地建設(shè)；如果說(shuō)民營(yíng)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商莫過(guò)于廣州寶供物流；而近期最風(fēng)光的物流地產(chǎn)商當(dāng)屬上海宇培物流，剛剛獲得美國(guó)EI的4600萬(wàn)美元的支持；而浙江傳化還沉浸在物流地產(chǎn)新模式的推廣道路上。
管理不好的照樣還是管理不好，缺錢的至今依然缺錢；有的人手里有錢、有地，但是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的客戶、沒(méi)有管理；有的人手里有管理、有客戶，卻依然受到土地和資金的限制，這就是中國(guó)物流地產(chǎn)商行走之路，也許這條路還將在若干年后依然存在。
然而，當(dāng)我們看完了普洛斯退出中國(guó)的這個(gè)案例之后，我們?yōu)槭裁床荒莒o下心來(lái)好好思索一下，為什么不能真正坐在一起好好的聊一聊未來(lái)的發(fā)展之路嗎？
想一想新加坡豐益國(guó)際，一個(gè)賣食用油的企業(yè)，一年的銷售額全球不過(guò)160多億美元，而其在中國(guó)就已經(jīng)達(dá)到85億美元 （2007年數(shù)據(jù)）。想一想為什么全球著名的企業(yè)都到了中國(guó)來(lái)，我們天天都在喊擴(kuò)大內(nèi)需，提高內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)，其實(shí)我們內(nèi)地的消費(fèi)市場(chǎng)非常大，我們根本不需要提倡這一口號(hào)，其實(shí)我們提倡的口號(hào)實(shí)質(zhì)是擴(kuò)大中國(guó)自己的企業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)，只不過(guò)我們的消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)被外資所壟斷了。想一想除了低端的家電市場(chǎng)被我們自己所壟斷外，其他哪一個(gè)行業(yè)沒(méi)有國(guó)外同類產(chǎn)品的巨頭在里面。
如果我們的物流地產(chǎn)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，只要我們能夠找到一條能夠和平共處的道路，共同開發(fā)中國(guó)本土的市場(chǎng)就已經(jīng)足夠了。只需要舉一個(gè)例子就可以說(shuō)明中國(guó)物流地產(chǎn)空間的巨大，2008年中國(guó)家電領(lǐng)域倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而普洛斯在全球也不過(guò)是5000余萬(wàn)平方米，并且基于普洛斯的管理水平和客戶資源還會(huì)出現(xiàn)這種情況，更何況我們國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)水平呢？
因此，只有大家齊心協(xié)力，團(tuán)結(jié)一致，用資本的紐帶，將資源的鏈條一個(gè)一個(gè)的串聯(lián)起來(lái)，組建大型的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)才真正能夠促使中國(guó)的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平提升，形成超大型的國(guó)際化物流地產(chǎn)集團(tuán)。那個(gè)時(shí)候也才是中國(guó)物流的福音，而不是基于自己的一點(diǎn)點(diǎn)小的利益，天天像一群瘋子一樣互相攻擊，互挖墻腳，我相信如果按照現(xiàn)在的道路走下去，中國(guó)物流地產(chǎn)商無(wú)異于集體自殺。
與其等死或被別人殺死，還不如大家聯(lián)手共進(jìn)退，是中國(guó)物流幸，更是中國(guó)幸！（作者單位：鵬潤(rùn)投資集團(tuán)）
