成交量、漲幅大幅上漲
剛性需求釋放帶動成交回暖
房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了熱鬧景象。  
3月30日中午，位于北京市朝陽區(qū)石佛營東里的朝陽區(qū)房屋登記發(fā)證大廳里，前來辦理二手房過戶登記的人群熙熙攘攘，排隊的號碼已經(jīng)發(fā)到156號。排在105號的覃先生下午有急事，他四處詢問，希望能花100元從別人手里買一個“上午能辦的號”。“我去年9月也來過一次，沒怎么排隊，沒想到今天會有這么多人。”滿頭大汗的覃先生說。
經(jīng)常陪客戶來辦理過戶的房產(chǎn)中介老馮告訴記者，去年樓市低迷，過戶大廳也比前幾年冷清許多。“從1月份開始，買二手房的人明顯多起來了，現(xiàn)在這場面跟2007年下半年最火爆的時候差不多。”老馮本人的業(yè)績也比去年大有起色，“春節(jié)以后一個多月，已經(jīng)賣了4套二手房。”
今年一季度，北京住宅市場成交量出現(xiàn)回升，二手房市場回暖尤其明顯。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100%，而去年全年的簽約量僅7.4萬套。交易量和增幅雙雙創(chuàng)歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。
今年以來，全國一線城市住宅市場交易量均開始有了起色，回暖跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，上海整個3月成交量約140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點時的成交量。南京3月商品房日均銷售量超過250套，同比增長近10%。廣州、福州、杭州、成都、長沙、哈爾濱、重慶等地房產(chǎn)交易量同比都明顯增加。
調(diào)查顯示，近3個月北京單套二手房平均交易面積已經(jīng)從2年前的110平方米下降到85平方米，首次置業(yè)的購房人占據(jù)了整體交易量的68%。一手房市場上，能更多享受政策優(yōu)惠的90平方米以下住房也更受歡迎。不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過長達一年多的僵持和觀望，剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的最大動力。但業(yè)界認為，這部分需求經(jīng)過一段時間釋放后，會逐漸回歸到一個相對低點。  
房價下降，交易持有成本降低
政策對購房者的支持開始見效
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，明顯的降價是剛性需求釋放的最主要原因。  
國家發(fā)改委每月公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價同比漲幅從2008年初開始逐月回落，12月份出現(xiàn)自2005年7月以來首次同比下降。環(huán)比價格從8月份變?yōu)樨撛鲩L，下降速度不斷加快。今年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點，環(huán)比下降0.2%。
微觀層面，前段時間受歲末年初資金壓力大的影響，開發(fā)商普遍采取了力度較大的降價促銷措施，激發(fā)了購房者的購房愿望。
政策面不斷“出拳”，也給了購房者更多支持。去年10月份以來，伴隨著央行連續(xù)5次降息，中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。如將住房貸款利率的下限擴大為基準利率的0.7倍，下調(diào)最低首付款比例，減免交易稅費，并適度放寬了二套房的信貸政策等，使房產(chǎn)交易成本和持有成本均明顯下降。
“利息和稅費的降低，壓縮了銀行的利潤和政府的稅收，把實惠都給了購房者。其實也是房價的變相下降。”華遠集團總裁任志強在“新浪樂居創(chuàng)新峰會”上告訴記者：“由于營業(yè)稅等交易稅費減免的政策優(yōu)惠只有一年，促使二手房市場供需兩旺，短期內(nèi)交易量大幅上漲。”
地方政府結合各地實際，出臺了一些更“大膽”也更具實效的措施，對交易量的刺激立竿見影。如長沙、南昌、常州等地暫停經(jīng)濟適用房建設，以現(xiàn)金補貼支持老百姓購買商品房。北京、重慶等地政府直接回購存量商品房用作保障性住房。還有一些地區(qū)實行購房落戶等政策，對銷售都起到了一定的推動作用。
仍在打折，存量消化仍需時日
房價大幅上漲可能性不大
在11000元/平方米的特價房迅速售罄后，北京市西四環(huán)的某樓盤直接將價格上調(diào)到13500元/平方米，同樣的情況并不鮮見。交易量的反彈，是否意味著房價也將隨之重拾漲勢？
對此，金地集團總裁張華綱認為，目前一些樓盤的漲價幅度并不大，更多的是一種“技術性漲價”。“春節(jié)期間幾乎所有樓盤都打出了最低價，有的甚至已經(jīng)低于成本。現(xiàn)在很多項目都取消了當時的優(yōu)惠幅度，折扣少了，但依然在打折。個別項目漲價并不能代表整體房價的恢復。”
同時，巨大的市場存量客觀上制約了漲價。截至2008年年末，全國商品房空置面積1.64億平方米，達到1998年以來的歷史高點。同時，又不斷有新的項目竣工，市場存量消化進度仍然緩慢。專家認為，在市場供過于求、企業(yè)急于消化存量的階段，房價很難出現(xiàn)大幅上漲。
在中國房地產(chǎn)協(xié)會、中國指數(shù)研究院等機構主辦的“2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，廈門新景祥投資控股有限公司總裁秦剛接受記者采訪時表示：“現(xiàn)在的市場，量比價更重要。大家都希望抓住上半年的形勢，盡可能完成全年的銷售任務。如果大幅漲價，很可能引起新的觀望，反而達不到目的。”
而江蘇常州的一位開發(fā)商則告訴記者，度過“年關”以后，開發(fā)商資金壓力普遍減輕，“我們平穩(wěn)度過今年不會有問題。”
交易量暴漲暴跌，企業(yè)投資意愿低迷
回暖持續(xù)時間看宏觀也看信心
“不能憑交易量的暫時回升，就簡單認為樓市就此回暖。”秦剛告訴記者，“目前房價仍然在下降，居民的購房意愿還不高。市場交易量暴漲暴跌，還沒有進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的局面。”
與秦剛的觀點相似，記者近日采訪的多位業(yè)界人士都認為，這波由剛性需求釋放帶來的成交回暖是階段性的。房地產(chǎn)市場回暖時間能持續(xù)多長，根本上取決于宏觀經(jīng)濟的走向。
國家發(fā)改委國際經(jīng)濟綜合研究室主任王海峰指出，受經(jīng)濟增速下滑的影響，房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能長達3—5年。而在微觀層面，對房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊縮的影響隨時存在，大規(guī)模的保障性住房建設，也會對商品房市場帶來一定沖擊。
雖然交易量有所反彈，但今年前兩月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資意愿仍然低迷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%，增幅比去年同期大幅回落31.9個百分點。房屋新開工面積1.08億平方米，同比下降14.8%。企業(yè)完成土地購置面積2288萬平方米，同比下降30%。完成土地開發(fā)面積2647萬平方米，同比下降 15.5%。
交通銀行(6.96,0.07,1.02%)研究部的一份研究報告也認為，受房地產(chǎn)空置面積增加的影響，未來房價將繼續(xù)下跌。而目前出臺的穩(wěn)定市場的措施在短期內(nèi)能刺激需求，并減輕房價大幅下降的風險，但并不會改變房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)下行的趨勢。
就在房地產(chǎn)業(yè)將目光盯住宏觀經(jīng)濟的走勢時，其自身已成為許多行業(yè)判斷經(jīng)濟形勢的風向標。記者此前在工程機械企業(yè)江蘇常林股份(4.85,0.03,0.62%)有限公司采訪，談及下半年的形勢，總經(jīng)理蔡中青說：“現(xiàn)在我們就看著房地產(chǎn)業(yè)。一方面，我們是房地產(chǎn)業(yè)的相關行業(yè)，房地產(chǎn)形勢好，我們?nèi)兆右埠眠^。更重要的是，房地產(chǎn)市場繁榮還是低迷，最能體現(xiàn)人們對經(jīng)濟的信心。”