2009年第二季度，上海辦公樓租金報(bào)價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌4.6%至每天每平方米7.05元。由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下市場(chǎng)需求羸弱，而市場(chǎng)新增供應(yīng)不斷，今年上半年辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11.0%，而現(xiàn)時(shí)租金水平與12個(gè)月前相比，更是有18.1%的跌幅。 
　　自2008年四季度以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)季度吸納量為負(fù)的情況，新項(xiàng)目交付和租戶縮減面積使市場(chǎng)未租用率不斷攀升。我們同時(shí)也看到二季度的市場(chǎng)出現(xiàn)了一些好的信號(hào)，受益于政府的經(jīng)濟(jì)刺激措施，從四月份開(kāi)始市場(chǎng)變得更加活躍，租金下跌速率變得平滑，市場(chǎng)吸納也在從負(fù)轉(zhuǎn)正的過(guò)程之中。 
　　2008年的新增供應(yīng)中有85%以上為甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級(jí)辦公樓。在過(guò)去的六個(gè)月中，甲級(jí)和超甲級(jí)物業(yè)的未出租率升幅較市場(chǎng)平均升幅小也主要是受此因素影響。 
　　未來(lái)供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)有630,300平方米的物業(yè)將于今年下半年上市，從而使2009年全年供應(yīng)量達(dá)到880,521平方米，為2004-2008年五年平均供應(yīng)量的1.5倍。 
　　起于金融體系的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)迅速擴(kuò)散至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并且其影響在廣泛的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中仍在繼續(xù)。如無(wú)必須遷址的理由，租戶更愿意采取以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格續(xù)租的保守策略。 
　　由于這種暫緩長(zhǎng)期計(jì)劃而偏重短期內(nèi)財(cái)務(wù)節(jié)約的做法，以及存量項(xiàng)目的空置率較高，此前上海辦公樓市場(chǎng)十分活躍的預(yù)租行為有所停滯。 
　　考慮到企業(yè)對(duì)于各種形式的資本開(kāi)支的限制，我們認(rèn)為，眾多租戶特別是跨國(guó)企業(yè)在下半年仍會(huì)在遷址和擴(kuò)租計(jì)劃方面相當(dāng)謹(jǐn)慎。 
　　然而，由于當(dāng)下市場(chǎng)租金水平已回到2006年下半年水平，我們已經(jīng)注意到一些租戶開(kāi)始利用目前的市場(chǎng)環(huán)境，以實(shí)施其更為長(zhǎng)期的租賃策略。 
　　當(dāng)市場(chǎng)還在側(cè)重于成本節(jié)約，租戶紛紛降級(jí)其租賃目標(biāo)時(shí)，一股由國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)引領(lǐng)的向高品質(zhì)樓宇遷移的潛流正慢慢出現(xiàn)。 
　　短期內(nèi)，除了那些受此次金融危機(jī)影響較小的行業(yè)外，市場(chǎng)需求仍受到抑制。醫(yī)藥，保險(xiǎn)以及國(guó)內(nèi)金融業(yè)將繼續(xù)其擴(kuò)租和搬遷，表現(xiàn)將尤為活躍。 
　　目前市場(chǎng)的未出租率水平和即將上市物業(yè)的充沛體量將使租金繼續(xù)承壓，然而隨著國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，市場(chǎng)活躍度將有所提升。 
　　上海零售商業(yè)市場(chǎng) 
　　金融危機(jī)對(duì)上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的影響在2009年上半年充分顯現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)商鋪的首層及二層租金分別累計(jì)錄得6.6%和2.3%的下滑趨勢(shì)，其主要是由于業(yè)主為迅速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疲軟態(tài)勢(shì)而紛紛降低了租金報(bào)價(jià)。 
　　然而，隨著政府刺激內(nèi)需政策的施行以及上海居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，上海零售行業(yè)仍然表現(xiàn)活躍。根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年前5月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣2084.51億元，較去年同期上漲13.7%。 
　　從零售商來(lái)看，盡管全球經(jīng)濟(jì)衰退的確影響了銷(xiāo)售額，但仍有許多國(guó)內(nèi)外知名的零售商利用這一市場(chǎng)態(tài)勢(shì)獲得更為優(yōu)質(zhì)的鋪位或是取得更多的優(yōu)惠條件。09年上半年，眾多國(guó)外零售商繼續(xù)在城市中心商圈開(kāi)設(shè)店鋪，包括Barbie3月開(kāi)業(yè)的位于淮海中路3500平方米的首家旗艦店，以及Gucci開(kāi)設(shè)的全國(guó)第28家門(mén)店，其規(guī)模僅次于位于紐約的旗艦店。 
　　2009年下半年，預(yù)計(jì)約有17萬(wàn)平方米的零售空間入市，其將對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q施加壓力。然而，2010年世博會(huì)的臨近，屆時(shí)會(huì)涌入的7000萬(wàn)參觀者以及全球經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，都將給國(guó)內(nèi)外的零售商在提升品牌形象，擴(kuò)張國(guó)(張國(guó)博客,張國(guó)新聞,張國(guó)說(shuō)吧)內(nèi)市場(chǎng)，創(chuàng)造更多財(cái)富帶來(lái)契機(jī)。 
　　上海高檔住宅租賃市場(chǎng) 
　　在過(guò)去的上半年中，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商施行減價(jià)、促銷(xiāo)以在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中確保客戶，三大物業(yè)類(lèi)型均錄得不同程度的租金下跌。服務(wù)式公寓、高檔公寓和高檔別墅的平均租金繼續(xù)下探。 
　　由于許多跨國(guó)企業(yè)縮減住房預(yù)算以降低成本，搬遷至租金較低公寓的成交使得市場(chǎng)更為活躍。受價(jià)格下跌的刺激，出租率沒(méi)有出現(xiàn)大幅下降。 
　　2009年，高檔租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)受全球經(jīng)濟(jì)蕭條以及跨國(guó)企業(yè)壓縮成本的影響。開(kāi)發(fā)商可能延緩步伐，結(jié)合市場(chǎng)情況推遲新項(xiàng)目的上市時(shí)間，有一些更是轉(zhuǎn)租為售。 
　　然而，情況正在好轉(zhuǎn)，二季度，租金下跌幅度減緩，我們更是看到了別墅租金的小幅上揚(yáng)。預(yù)計(jì)在2009年年底，受世博會(huì)即將到來(lái)的影響以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，高檔租賃市場(chǎng)可能重啟上升通道，并錄得更好的表現(xiàn)。 
　　上海高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng) 
　　上海高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)于2009年上半年觸底反彈。繼春節(jié)的傳統(tǒng)淡季過(guò)后，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打折促銷(xiāo)，使得交易量攀升。然而，一季度的新增供應(yīng)依舊較少。 
　　二季度，上海住宅市場(chǎng)開(kāi)始反彈，供應(yīng)量和需求均出現(xiàn)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。二季度的新增供應(yīng)量較一季度上漲50%，翠湖天地（查看地圖）嘉苑推出100套新單位。與此同時(shí)，成交量也錄得120%的環(huán)比增長(zhǎng)。翠湖天地嘉苑一半的房源在開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)月內(nèi)即已售出，而長(zhǎng)寧區(qū)的御翠豪庭（查看地圖）和浦東的世茂濱江花園（查看地圖）也在兩個(gè)月內(nèi)分別售出200套和150套。 
　　受市場(chǎng)復(fù)蘇的影響，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)，高檔公寓和高檔別墅的平均售價(jià)分別上漲1.4%和1.3%。在未來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)或加速推盤(pán)，售價(jià)反彈也將持續(xù)一段時(shí)間。住宅市場(chǎng)穩(wěn)定的潛在需求以及更為寬松的財(cái)政政策將有力地支撐高檔住宅市場(chǎng)。 
　　上海工業(yè)及物流市場(chǎng) 
　　受全球經(jīng)濟(jì)下滑的持續(xù)影響，上海工業(yè)及物流市場(chǎng)地價(jià)和租金均呈現(xiàn)下跌。2009年上半年，工業(yè)地價(jià)下滑3.1%，而廠房、倉(cāng)庫(kù)和商務(wù)園區(qū)的租金分別下降12.8%、5.4%和5.6%。 
　　一季度，開(kāi)發(fā)商仍然慎重地預(yù)期最壞的情況還未到來(lái)，并以降低租金等鼓勵(lì)政策來(lái)獲取客源。然而，近幾個(gè)月發(fā)布的最近經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口市場(chǎng)年初的表現(xiàn)較佳，我們已經(jīng)看到工業(yè)及物流市場(chǎng)正在逐步走穩(wěn)，大幅度的租金下滑也不再出現(xiàn)。 
　　在過(guò)去的兩個(gè)月里，業(yè)主試圖通過(guò)提供更優(yōu)惠的免租期而不是降低租金報(bào)價(jià)來(lái)維護(hù)客源，中小面積的物業(yè)成為客戶需求的主力。 
　　下半年的預(yù)期仍然受外部不確定因素的影響，工業(yè)及物流市場(chǎng)的復(fù)蘇很大程度上取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢(shì)。為了保持復(fù)蘇和穩(wěn)定，中央和地方政府預(yù)計(jì)將出臺(tái)進(jìn)一步的刺激方案以振興工業(yè)。自6月開(kāi)始，另一項(xiàng)出口退稅的政策開(kāi)始施行。這已經(jīng)是2009年以來(lái)的第三次出口退稅政策調(diào)整，同時(shí)也是2008年8月以來(lái)的第七次。這一政策預(yù)計(jì)將促進(jìn)出口市場(chǎng)的表現(xiàn)。 
　　上海物業(yè)投資市場(chǎng) 
　　由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下2008年下半年投資活動(dòng)大幅減緩，2009年上半年的上海物業(yè)投資市場(chǎng)成交寥寥。但是，在經(jīng)歷了2008年下半年以及今年年初的觀望、價(jià)格下調(diào)和回報(bào)修正后，最近幾個(gè)月上海投資市場(chǎng)的投資意愿正在恢復(fù)，這主要基于以下原因：一是寬松的信貸環(huán)境，二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，三是住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的快速反彈。 
　　今年一季度的物業(yè)收購(gòu)成交完全由陸家嘴和新黃浦等國(guó)內(nèi)投資者主導(dǎo)，而二季度我們欣喜地看到海外投資者的回歸。AMB以人民幣8,300萬(wàn)元完成了對(duì)青浦區(qū)一幅87,116平方米土地及其上蓋28,280平方米物流設(shè)施的收購(gòu). 此外，我們還注意到另有不少交易正在協(xié)商過(guò)程中。由于住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，住宅物業(yè)近期又重獲投資者的青睞。 
　　基于國(guó)內(nèi)和全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變好的預(yù)期，今年下半年我們將看到越來(lái)越多的投資者回到市場(chǎng)中。據(jù)報(bào)道，中國(guó)在今年下半年可能會(huì)發(fā)行第一個(gè)政府支持的REIT產(chǎn)品，這也將進(jìn)一步支撐核心物業(yè)投資市場(chǎng)。