2009年上半年北京優質物業市場回顧及展望 
　　寫字樓市場供應減少 整體吸納不足
　　2009年上半年，受全球金融危機影響，北京優質寫字樓租賃市場表現低靡，市場供應量減少，需求下滑，租金下降。部份在建項目在當前市場環境下，不急于落成投向市場。今年前六個月，北京優質寫字樓市場只有三個項目落成，提供17.2萬平方米寫字樓面積，較上年同期供應量相比下降70%；同期，市場吸納量為16.8萬平方米，較上年度同期的34萬平方米下降了近51%。截至到2009年6月，北京優質寫字樓供應面積為729.3萬平方米，在上半年新增供應減少的同時，市場需求也呈下降趨勢，而整體空置率則走高，當前北京優質寫字樓市場整體空置率為23%，較去年同期上升了3.4個百分點。需求下降直接導致寫字樓租金走低，到本季度末，北京優質寫字樓平均租金報價為每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度達9%。市場吸納量減少，租金下降，空置率在高位運行，2009年上半年寫字樓市場整體處于調整期。
　　CBD是北京外資公司和機構最為集中的區域，由于許多企業的擴張需求被延遲，搬遷計劃暫時擱置，而經營欠佳的公司更是采取縮減面積或遷往相對低端寫字樓，以達到縮減成本的目的，這些因素都直接導致區域需求總量不足。另一方面，區域市場整體超過35%的高空置率。空置面積較大的項目多主動采取大幅度下調租金的策略，刺激市場需求，從而帶動整體區域市場租金大幅度下滑，區域市場整體受到沖擊。到2009年第二季度末，CBD寫字樓租金報價為每月每平方米203.5元，較上年同期下降幅度高達13.3%。在外資公司需求不足的背景下，CBD開始有更多的國內公司進駐。內資公司進CBD，不但補充了外資公司需求總量的不足，并且，使該區域租戶結構開始出現調整，對CBD區域寫字樓應對未來市場沖擊，提供了更多保障。
　　2009年下半年，北京預計將有14個優質寫字樓項目落成，提供81.8萬平方米寫字樓面積，供應壓力依然較大。在需求沒有大幅回升的前提下，租金走勢將偏弱。但隨著政府經濟刺激計劃效應逐漸顯現，國內經濟運行漸趨平穩。內資公司和機構將借助有利的政策支持，不斷發展，對北京寫字樓的需求也將隨之上升。同時，在華投資的外資企業，尤其是受金融危機影響較小的行業，如新能源、醫療、制藥、服務等行業對北京寫字樓的需求也將逐漸恢復，而汽車、電子等制造類行業也將隨著中國消費升級而長期受益。這些有利因素將逐漸對北京寫字樓市場產生積極影響，下半年北京寫字樓市場走勢也將更加趨穩。
　　高檔住宅市場出現回暖
　　2009年初的高檔公寓市場延續了2008年下半年的低迷。由于需求低落，市場走勢不明朗，因此開發商大多忙于進行市場研究、客戶定位和營銷推廣策略調整等工作。在這樣的市場形勢下，在售項目大多通過價格調整等優惠措施吸引客戶促進成交，尚未開盤銷售的項目也并不急于推向市場，市場新增供應量較少。
　　除了價格因素之外，中央和地方政府對為了促進房地產市場健康發展而頒布的一系列調控政策也是促進高檔公寓市場成交量上升的重要原因。經過連續的多次降息之后，目前貸款利率已經到達十年來的最低水平。為了鼓勵改善性住宅消費，對第二套住宅的貸款利率限制也被取消，目前購買改善性住房的購房者也可以同首次購房者一樣享受優惠利率。同時限制境外人士購房的政策也在2009年暫停執行。這些鼓勵措施對高檔住宅市場的成交起到了一定的推動作用。
　　受市場成交量回升的激勵，開發商對市場的信心逐漸增強，二季度高檔公寓項目新增供應量出現大幅上漲，如位于央視新址北側的首創禧瑞都、位于三里屯的工三、位于頤和園周邊的御園二期等項目均取得了不錯的市場反響。這些優質項目的開盤帶動高檔公寓的平均報價較一季度季上漲了1.9%達到人民幣30,640元/平方米，與去年同期相比微降了0.4%。
　　雖然二季度高檔住宅市場迎來了供應的放量，但是根據已經掌握的市場信息，目前還有大量運作中的高檔住宅項目預計在未來半年內推向市場。未來在市場供應和需求雙雙反彈的帶動下，預計成交量與價格將出現回升。
　　商業物業空置率上升
　　2009年上半年，市場新增供應量達26萬平方米，同比去年上半年的50.5萬平方米下降了48.5%。一季度，市場非常低迷，沒有新的商業項目開業。二季度，四個新項目開業，分別是位于王府井的金寶匯購物中心，東直門橋西南側的北京來福士廣場，朝陽門橋東南的悠唐生活廣場和崇文門的國瑞購物中心，新增供應建筑面積合計26萬平方米。從區域上看，新開的商業基本都位于東部的成熟商圈內。盡管這幾個新項目的出租率都已經超過了85%，但是已經開業的部分只有60-70%，導致商場人流量不大，人氣不旺。
　　在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，而且一些已經開業的項目也正在調整。在一些新興商圈內，商戶調整的現象也屢見不鮮。同時，上半年的新增供應26萬平方米，盡管出租率已經達到85%以上，但仍然對市場造成較大的壓力。因此，2009年二季度北京市場空置率達到9.2%，環比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。
　　2009年下半年的北京零售物業市場將處在逐漸復蘇的過程中，更多的零售商將感受到市場的積極變化，零售額的增長將改變他們對市場的預期，他們可能會重新審視已被暫停的開店計劃。根據統計，預計2009年下半年有3個優質零售物業項目開業，供應面積在20.6萬平方米。總體看，2009年下半年的零售物業租賃市場依然艱難，整體租金仍處在下降通道之中
　　工業用地成交同比上升
　　2009年上半年，北京工業物業租賃市場不景氣，但是北京工業用地的出讓市場受到影響的很小。在公開市場上，2009年上半年北京工業用地成交54宗，土地面積191萬平方米，規劃建筑面積221萬平方米。這三個數據比2008年上半年的28宗，土地面積135萬平方米，規劃建筑面積146萬平方米分別增長了93%，41%和51%。2009年上半年，北京主要工業區工業用地的報價穩定，到二季度末達到1,284元每平方米，環比下降2%，同比微升0.8%。
　　第二季度，北京市場對優質倉儲物流設施的需求未見明顯增長。雖然客戶的詢價行為比一季度稍有增長，但是實際成交依然很少。在現有存量沒有迅速消化的情況下，未來的新增供應面積卻很大，尤其集中在空港附近。市場壓力推動租金報價環比下降5.6%，達到每天每平方米0.94元。總體看，伴隨著空置水平的上升，下半年北京倉儲物流設施的租金將繼續下滑，只有到2010年初才可能企穩。