DTZ戴德梁行 華南區(qū)研究部 
　　戴德梁行發(fā)布2010年第三季度深圳市場(chǎng)透視，報(bào)告顯示在總體經(jīng)濟(jì)保持回升向好的態(tài)勢(shì)之下，企業(yè)紛紛擴(kuò)張業(yè)務(wù)而令辦公物業(yè)需求明顯增長(zhǎng)，甲級(jí)寫字樓租金季度漲幅達(dá)到4.23%；同時(shí)在零售行業(yè)的暢旺表現(xiàn)，促使零售商信心增強(qiáng)，并于秋冬零售旺季來臨之前積極調(diào)整布點(diǎn)，商鋪?zhàn)赓U活躍，鋪?zhàn)庖嗝黠@提升。
　　企業(yè)租賃需求有所增加，寫字樓租金穩(wěn)步回升
　　隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回暖，市場(chǎng)信心在第3季度末進(jìn)一步增強(qiáng)，推動(dòng)辦公物業(yè)租賃需求明顯增加。東海國(guó)際中心于第3季度入伙，為市場(chǎng)帶來99,500平方米的甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)。截至2010年第3季度，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到1,716,391平方米。高品質(zhì)的新供應(yīng)入市也一定程度刺激需求的釋放，第3季度全市甲級(jí)寫字樓物業(yè)的吸納量達(dá)到51,377平方米，較上季度的32,392平方米有明顯的上升。其中，新增的吸納量主要集中在有新物業(yè)入市的福田區(qū)，總量為44,493平方米。與此同時(shí)，全市甲級(jí)寫字樓物業(yè)的空置率在新供應(yīng)入伙的拉動(dòng)下上升3個(gè)百分點(diǎn)至11.9%，羅湖區(qū)與南山區(qū)在穩(wěn)定需求的作用下空置率繼續(xù)下降，分別為8.7%和5.3%。
　　在租賃市場(chǎng)回暖的拉動(dòng)下，第3季度全市甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，較前一季度末上升4.23%達(dá)到每月每平方米134.02元。其中，漲幅最大的南山區(qū)平均租金上漲4.57%達(dá)到每月每平方米107.5元。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，各行業(yè)的企業(yè)均對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的前景有較大的信心，預(yù)計(jì)需求仍然會(huì)保持活躍，市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面將持續(xù)到卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓和皇崗商務(wù)中心等大體量物業(yè)入市為止。
　　行業(yè)分流現(xiàn)象明顯，南山區(qū)商務(wù)氛圍漸濃
　　由于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)依賴程度較高，外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的緩慢使得本地外貿(mào)物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然面臨壓力，尤其是外資物流企業(yè)對(duì)成本控制的力度繼續(xù)加大，不少企業(yè)選擇向非核心區(qū)域和非甲級(jí)物業(yè)搬遷以降低辦公面積的租賃成本。原位于羅湖區(qū)地王商業(yè)中心的馬士基在本季度搬遷到茂業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)，租賃面積為兩層2650平方米。與此同時(shí)，福田中心區(qū)和中心西區(qū)持續(xù)有高品質(zhì)物業(yè)供應(yīng)也繼續(xù)成為了租金承受能力較強(qiáng)的金融類和高端服務(wù)業(yè)企業(yè)的首選，東方證券和晨星資訊在本季度入駐東海國(guó)際中心，分別租賃1800平方米和13100平方米的辦公面積。伴隨著各片區(qū)商務(wù)氛圍的發(fā)展，寫字樓客戶在區(qū)位、物業(yè)選擇方面所呈現(xiàn)出的行業(yè)分流的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。
　　茂業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)和天利中央廣場(chǎng)二期的入伙，令南山區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總量有了較大的增長(zhǎng)。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的環(huán)境下，區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求也日益增加——能源、物流、貿(mào)易類的企業(yè)相對(duì)傾向選擇南山區(qū)的寫字樓物業(yè)，其中較低于中心區(qū)域的租金水平也是重要的影響因素。在需求穩(wěn)定且沒有新供應(yīng)入市的情況下，本季度南山區(qū)的甲級(jí)寫字樓空置率下降至全市最低的5.3%。
　　大型連鎖零售商擴(kuò)張積極，商鋪?zhàn)赓U需求旺盛
　　由于秋冬季是零售業(yè)的傳統(tǒng)旺季，因此不少零售商趕在旺季之前尋找合適的物業(yè)開設(shè)新店和擴(kuò)充面積。租賃需求在本季度有明顯增加。從行業(yè)來看，百貨、超市、服飾、家電、飲食等行業(yè)都表現(xiàn)突出，并且以大型連鎖零售商的擴(kuò)張最為積極。
　　福田中心區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍的日益完善，大型購(gòu)物中心保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。Coco Park目前正在做品牌置換，包括EP等多個(gè)租戶擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積和升級(jí)為旗艦店；天虹商場(chǎng)欲將其星河國(guó)際店打造為高端百貨品牌并正式改名為君尚百貨。奢侈品牌繼續(xù)擴(kuò)張，Chole、D&G、Dunhill等多個(gè)知名品牌在萬象城先后開業(yè)。家電連鎖店也有所活躍，蘇寧的曼哈廣場(chǎng)店在7月25日正式開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積接近20,000平方米，是蘇寧在華強(qiáng)北商圈的第3家門店，同時(shí)也是該商圈內(nèi)的第7家大型家電市場(chǎng)。此外，歲寶百貨位于沙井的濠景城店于8月18日開業(yè)，賣場(chǎng)面積超過20000平方米；全球第二大的快餐連鎖企業(yè)漢堡王選址天利名城開了其華南第1家的分店。
　　大型零售商的積極擴(kuò)張也快速的吸納了市場(chǎng)上不多的供應(yīng)，在強(qiáng)大的需求推動(dòng)下，商鋪物業(yè)的整體租金在本季度繼續(xù)上升。其中Coco Park部分服飾類鋪位的月租較上季度的上升近五成。而羅湖區(qū)在租戶穩(wěn)定的情況下，其租金波動(dòng)很小。由于整體零售業(yè)對(duì)后市的良好預(yù)期，預(yù)計(jì)租金的上升趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)至第4季度。
　　商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域化、細(xì)分化趨勢(shì)
　　經(jīng)過多年發(fā)展和調(diào)整，深圳的零售業(yè)總體呈現(xiàn)出蓬勃繁榮的局面。但在商家積極布點(diǎn)擴(kuò)張、市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也不可避免的加大。為避免受到同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的影響，不少大型零售商開始通過細(xì)分市場(chǎng)，推出高端品牌等辦法以求脫穎而出：華潤(rùn)萬家先后在萬象城和益田假日廣場(chǎng)開設(shè)以銷售高檔進(jìn)口貨品為主的高端品牌OLE超市；百佳在2009年把經(jīng)營(yíng)了20多年的蛇口店改造成以外國(guó)人為主要銷售對(duì)象的百佳國(guó)際店；本季度，位于人民南友誼城的吉之島SSM店(精品超市)開業(yè)，超市面積為1400平方米，該店是具有“細(xì)分化”趨勢(shì)的超市業(yè)態(tài)，目標(biāo)人群就是喜歡整潔便利快捷服務(wù)的女性白領(lǐng)。此外，預(yù)計(jì)年內(nèi)吉之島的特色“十元店”也會(huì)在友誼城開業(yè)。
　　區(qū)域型和社區(qū)型的商業(yè)在未來可能會(huì)成為一種發(fā)展的趨勢(shì)。繼花園城中心和喜薈城之后，華潤(rùn)集團(tuán)的社區(qū)型商業(yè)新品牌“歡樂頌”將在年內(nèi)開業(yè)，該店位于南山區(qū)南頭片區(qū)，商業(yè)面積35,000平方米，將以超市+百貨+主力店的形式為主。在商業(yè)分布日趨成熟的環(huán)境下，這種扎根于集中居住區(qū)、著眼于區(qū)域型消費(fèi)、業(yè)態(tài)組合靈活多元的商業(yè)形態(tài)，有望成為一種新興的商業(yè)發(fā)展方向。