主持人：在高先生講話之前，諸位嘉賓基本上談及的都是有關(guān)住宅市場(chǎng)的相關(guān)話題，高先生也給大家一個(gè)思路，在我國(guó)優(yōu)先發(fā)展住宅市場(chǎng)之后，即將要大力發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟮膶懽謽鞘袌?chǎng)，并結(jié)合世界上發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)市場(chǎng)真的非常廣闊，也給房地產(chǎn)從業(yè)者提供了未來(lái)投資的發(fā)展方向。
接下來(lái)是本次論壇的壓軸嘉賓，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放先生。掌聲歡迎！
孫克放：我今天講的題目跟住宅沒(méi)什么關(guān)系，這幾年我們一直在研究跟住宅又有關(guān)系、又沒(méi)關(guān)系的事——城市綜合體，城市綜合體在國(guó)外發(fā)展的比較快，現(xiàn)在城市綜合體作為當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新模式出現(xiàn)，我們必須對(duì)它有所了解，以至于我們?cè)谏钲诟呙芏瓤刂葡碌某鞘协h(huán)境里，城市綜合體有其發(fā)展的勢(shì)頭。
我昨天看了一個(gè)材料，中國(guó)的高層建筑是16萬(wàn)2千棟，深圳超過(guò)18層樓的高層建筑一共是4300棟，超過(guò)100米的是300棟，也就是說(shuō)如果按18層以上住宅，這個(gè)比例要占16萬(wàn)2千棟的20.3%，深圳的比例相當(dāng)大了，這還不包括18層以下的住宅（小高層）。一個(gè)城市的發(fā)展，模式非常重要，而中國(guó)高層住宅不可避免的成為世界上最密的城市，我們計(jì)算一下，沒(méi)有一個(gè)城市像深圳、上海這樣，一公頃土地上有這么多高層建筑，所以城市綜合體的發(fā)展也是一種模式。
我簡(jiǎn)單講一下關(guān)于城市化和地產(chǎn)的問(wèn)題
我們國(guó)家的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，兩業(yè)加起來(lái)占中國(guó)GDP的10%，建筑業(yè)要比房地產(chǎn)業(yè)更大一點(diǎn)，所以有人說(shuō)“以后城市化的問(wèn)題可能住宅發(fā)展不了多快”，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在我們國(guó)家住房的自有率，原來(lái)建設(shè)部公布的是83%，即100個(gè)家庭里，住房自有量是83，83%的家庭有自己的住房。最近社科院發(fā)了個(gè)東西，說(shuō)中國(guó)自有住房率提到87.8%，剩下的12%沒(méi)有。我們?cè)诜治鲋袊?guó)城市化時(shí)，不要忘記分析這兩撥人，這就是中國(guó)面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，可能我們?cè)诤荛L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，建筑業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)并不是支柱產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)反倒是。
我們國(guó)家的建設(shè)速度非常快，去年達(dá)到7.2億。另外我們每年的建筑面積，現(xiàn)在我們說(shuō)每年建20個(gè)億，其實(shí)去年又超了，去年建了22億，22億相當(dāng)于什么水平呢？相當(dāng)于世界上發(fā)達(dá)國(guó)家所有建筑加起來(lái)沒(méi)有超過(guò)中國(guó)，這說(shuō)明中國(guó)的城市化非常之快，每年差不多以1%的速度在發(fā)展，我們現(xiàn)在城市化率是47%，可是事情非常怪，我們國(guó)家在人均不到四千美金的時(shí)候，城市化率是47%，日本在人均三千美金的時(shí)候城市化已經(jīng)達(dá)到68%了，我們之間的差距在農(nóng)村，因此農(nóng)村的轉(zhuǎn)型是中國(guó)面臨的最大問(wèn)題。
現(xiàn)在我們說(shuō)農(nóng)民進(jìn)城，其實(shí)農(nóng)民進(jìn)城很大程度上被邊緣化了，沒(méi)有實(shí)際進(jìn)入這個(gè)城市，所以我們的城市化率在同樣GDP的情況下沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平線，所以中國(guó)的城市化還需要幾十年的過(guò)程才能達(dá)到50%以上的水平，比如說(shuō)我們要達(dá)到60%，還真的需要好多年時(shí)間，而且城市所有基礎(chǔ)建設(shè)，包括樓、公共建筑、商業(yè)建筑要全部起來(lái)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題就是人的生活水平提高，流動(dòng)性的加大，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的收入也加大了，民營(yíng)存款達(dá)到20萬(wàn)億，前年GDP是34萬(wàn)億，今年我們要超過(guò)日本，可能達(dá)到37萬(wàn)億或者38萬(wàn)億，也就是說(shuō)老百姓手里存了30萬(wàn)億，在企業(yè)手里還有20萬(wàn)億。
有人說(shuō)制止房?jī)r(jià)，其實(shí)我們想一想，我們這種收入水平，從三千美金到五千美金的水平線，是發(fā)達(dá)國(guó)家住宅發(fā)展最快的階段，五千美金到一萬(wàn)美金時(shí)，城市發(fā)展更快，深圳早超過(guò)一萬(wàn)美金了，從北京開始向南劃一套線，你會(huì)發(fā)現(xiàn)所有城市幾乎都在一萬(wàn)美金以上，我們?nèi)�廣東番禺一帶，哪個(gè)地方?jīng)]超過(guò)一萬(wàn)美金？大家要意識(shí)到中國(guó)超出一萬(wàn)美金的水平就會(huì)大量提高城市化率，同時(shí)還會(huì)在房地產(chǎn)上表現(xiàn)出來(lái)，必須非常強(qiáng)勁。
2000年7月在柏林舉行的21世紀(jì)城市未來(lái)國(guó)際會(huì)議發(fā)表的《21世紀(jì)城市發(fā)展報(bào)告》指出：世界城市面積只占陸地面積的2%，卻居住著地球一半左右的人口，耗用全球生活用水量的65%五，工業(yè)木材總用量的76%，排放二氧化碳占全球排放總量的78%。
2000年-2025年，世界城市人口將從1995年的24億猛增到50億，占世界總?cè)丝诒壤��?7%升至61%，世界上3/4的人口會(huì)集中到城市里。
估計(jì)到2015年，全世界將有358個(gè)超百萬(wàn)人口的大城市和27千萬(wàn)人口的特大城市。深圳原來(lái)規(guī)劃是四百萬(wàn)人口，今天是1400萬(wàn)人口，所以我們看到大量的圍海造田。你們要是去過(guò)東京就能看見，東京的富都區(qū)整個(gè)都是填過(guò)去的，今天我們的蛇口，不停的往外填，估計(jì)填不好就填到香港去了。
實(shí)際上深圳不是原來(lái)的深圳了，已經(jīng)變成一個(gè)超大城市，但這個(gè)城市非常年輕，從她誕生開始到今天用了多少年大家太清楚了，中國(guó)的發(fā)展完全超乎人的想象。
伴隨著現(xiàn)代城市高度聚集的步伐應(yīng)運(yùn)而生的城市綜合體，城市化是指從以人口稀疏并且相當(dāng)均勻遍布空間，勞動(dòng)強(qiáng)度低且個(gè)人分散為特征的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂谢�本�?dú)立特征的城市經(jīng)濟(jì)的變化過(guò)程，是資本、勞動(dòng)力和其他諸多物質(zhì)生產(chǎn)要素在一個(gè)特定空間集聚的過(guò)程，也就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程。深圳是因?yàn)橘Y本、勞動(dòng)力、信息、物流大量的聚集，這個(gè)城市才起來(lái)了。城市化規(guī)律的具體內(nèi)涵有四個(gè)方面，一是人口的城市化，二是非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的集中，三是生活空間的轉(zhuǎn)化，四是觀念意識(shí)的轉(zhuǎn)化。
因此我們不能不講城市的共生問(wèn)題，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題世界各國(guó)都在講，現(xiàn)在城市雖然極大的豐富了人民的生活，但帶來(lái)了“城市病”的問(wèn)題，對(duì)城市化的盲目發(fā)展、破壞，跟人有絕對(duì)的關(guān)系，因此很多國(guó)家提出了共生的問(wèn)題，共生的概念就是向共生化、和諧化發(fā)展，使得城市與城市之間、城市與農(nóng)村之間形成一種共生關(guān)系。
一個(gè)城市如果沒(méi)有個(gè)性，就缺乏了動(dòng)力，深圳有深圳的個(gè)性，北京有北京的個(gè)性，但你再往二線城市看，區(qū)別非常小，這是中國(guó)城市發(fā)展非常撓頭的問(wèn)題，就是它的個(gè)性化在城市發(fā)展過(guò)程中幾乎被同質(zhì)化了。
城市空間形態(tài)是構(gòu)成城市建筑之美的主要因素，也是改善城市環(huán)境功能的主要手段之一，城市建筑之美實(shí)際彰顯了城市的個(gè)性，世界許多優(yōu)秀的城市經(jīng)過(guò)社區(qū)更新后的建筑，其體量、高度、形狀、空間尺度、材料等無(wú)不體現(xiàn)出強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，令人賞心奪目。
綜合功能聚集形成的特定城市空間形態(tài)
城市發(fā)展到一定階段時(shí)，會(huì)出現(xiàn)綜合功能聚集形成的特定城市空間形態(tài)，不是每個(gè)城市都要出現(xiàn)的，城市像一個(gè)編織的立體筐，這個(gè)筐由交通系統(tǒng)網(wǎng)、商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)網(wǎng)、綠色生態(tài)系統(tǒng)網(wǎng)編織而成，而網(wǎng)絡(luò)的層次越高的區(qū)域里，其資源集中度就越高，網(wǎng)編織的越密集，資源集中度越高，其功能的復(fù)合性就越強(qiáng)，其中形成特定的空間形態(tài)中出現(xiàn)了功能復(fù)合型建筑——城市綜合體。這類建筑可以將辦公、商業(yè)、金融、酒店、公寓、會(huì)議，甚至娛樂(lè)、休閑、健身多項(xiàng)功能集為一體，成為當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)新的開發(fā)模式。因此有了特定的環(huán)境，就能產(chǎn)生巨大的聚集效應(yīng)，而聚集效應(yīng)的最大表現(xiàn)就是綜合能力提高了，它把我們的時(shí)空關(guān)系他的非常近，把我們的資源濃縮在一個(gè)建筑群里。
城市綜合體特征是什么呢？1、便捷；2、高效；3、舒適；4、時(shí)尚；5、前衛(wèi)。所有的綜合體都體現(xiàn)了我現(xiàn)在說(shuō)的十個(gè)字，正是這種特點(diǎn)，城市綜合體成為城市多元化的寫照，成為城市經(jīng)濟(jì)活力涌動(dòng)的漩渦，成為提升城市價(jià)值和資源的輻射點(diǎn)。原來(lái)我們的體量都是獨(dú)立存在的，它要體現(xiàn)出效應(yīng)、便捷。
國(guó)外城市綜合體實(shí)錄
日本東京六本木、德國(guó)波茨坦廣場(chǎng)——索尼中心對(duì)于深圳這樣的城市來(lái)說(shuō)非常有紀(jì)念意義，我們上次去唐山，唐山說(shuō)要把我們這個(gè)地方建成CBD，我說(shuō)你不要講這個(gè)話，唐山?jīng)]有建成CBD的可能性，你不能建CBD，建什么綜合體？你建的綜合體就是死的，唐山人均GDP不到四千，建什么綜合體？你的消費(fèi)指數(shù)都沒(méi)到位，怎么建CBD？所以城市綜合體是在特定情況下才能建的。
東京有很特殊的地方，東京的地價(jià)高、密度非常大，但東京的高層建筑密度沒(méi)有超過(guò)深圳，日本這個(gè)國(guó)家很有意思，日本的人口現(xiàn)在在往下減，連續(xù)兩年人口下降，這個(gè)國(guó)家的城市化率已經(jīng)非常高了，現(xiàn)在都達(dá)到百分之八十幾，但森林覆蓋面積在亞洲是最大的，你看他的森林都會(huì)覺(jué)得很驚訝，我們深圳這個(gè)地方，能保持像華僑城后面森林那么大塊地實(shí)在是太難了，深圳不要光填海，文人這么說(shuō)可以，政府不能這么講，因?yàn)檎�府沒(méi)有土地，填海是拿到土地的最好方式，填海的結(jié)果是在鹽堿地上再覆三米的土才能種樹，深圳的很多房子為什么下沉？因?yàn)闆](méi)到年份你就蓋房子，日本是填海十年以后才蓋房，我們可等不及。
（PPT）這是六本木的模型，用了十一年拿這塊地，一共花了十四年才建完，我們國(guó)家的制度好，開發(fā)商真的感謝共產(chǎn)黨，你拿了地，政府給你拆了，然后給你建房子，政府給你拆房子很不容易，但日本拿的地全是私人土地，我們?cè)��?jīng)在日本看到一塊住宅，從第一個(gè)房子開始，到最后一個(gè)房子，拿完全部的地用了24年，24年我們這幫人都死了，我們等不了這么長(zhǎng)時(shí)間。日本很有意思，拆遷人說(shuō)“我們這兒沒(méi)有電影院，你先給我蓋起來(lái)”，開發(fā)公司就蓋去了，老百姓又說(shuō)我們要保持當(dāng)?shù)氐拿褡鍤赓|(zhì)，我們當(dāng)?shù)攸c(diǎn)的全是煤氣燈，開發(fā)商就把燈全改成了煤氣燈，不用電燈泡，要不然當(dāng)?shù)厝瞬桓桑�這是我的土地。
（六本木PPT）用這么多年時(shí)間拆掉它，再建一個(gè)綜合體，這個(gè)綜合體中間是大樓，旁邊有副樓、公寓、購(gòu)物，還連著地鐵，這里面包括美術(shù)展覽館、辦公，集聚效應(yīng)很大，因此產(chǎn)生的人流也非常密集。我們北京到現(xiàn)在也沒(méi)有一個(gè)在地面上建這么高的綜合體，其實(shí)你們?nèi)ハ愀劭矗�香港的綜合體建的非常好，和地鐵相連，日本人把地下全給開了，有地鐵的旁邊全有商店，所以有人說(shuō)“為什么日本人在大街上看不見？因?yàn)槎寂艿降乩锶チ恕薄?
（PPT）這是共享空間，就像我們的商店共享空間一樣，但它這個(gè)共享空間兼職很多。
（PPT）在它的對(duì)面，現(xiàn)在又建了一個(gè)建筑——六本木中心，用了四年建成，已經(jīng)相當(dāng)快了，是之前那個(gè)建筑的延伸。
今天我們的建筑師、開發(fā)商去東京一定要去六本木，比如這個(gè)天棚，后來(lái)被大量運(yùn)用在中國(guó)的建筑中。
再看看德國(guó)，圖中紅色的線就是柏林墻，旁邊就是波茨坦廣場(chǎng)，就是簽二次大戰(zhàn)協(xié)議書的地方，往往左邊皆是索尼中心，索尼中心現(xiàn)在不單是索尼用，也是很有名的建筑，靠外面這部分有電影院、健身的等等，下面有商店。
從這個(gè)地方進(jìn)是一個(gè)圓頂，特別大，覆蓋了整個(gè)區(qū)域，下面有電影院、辦公樓，全扣在一個(gè)大頂蓋下面。當(dāng)時(shí)我看到這個(gè)房子時(shí)，就在想，這個(gè)房子吵不吵？但它的利用率確實(shí)高，地底下還有兩層，來(lái)看的人都可以在下面吃飯。從這個(gè)門進(jìn)去以后有一排折線形的房子，全是辦公樓。
國(guó)內(nèi)CBD地區(qū)還沒(méi)有這樣的建筑，包括北京的大水泡，我們?cè)��?jīng)拍了一張照片，讓這么一個(gè)東西放在中國(guó)首都，極不相稱，它應(yīng)該搬到別的地兒，就不能放在這兒，北京現(xiàn)在成了一個(gè)大盆了，中間低，兩邊高，現(xiàn)在是越來(lái)越高。
（PPT）把電視臺(tái)搬到這個(gè)地方來(lái)，首先交通就有毛病，我們花了121億人民幣建了這么一個(gè)東西，迪拜花了105億人民幣建了世界上最高的建筑，我們還說(shuō)人家不行。
其實(shí)到目前為止，北京市還沒(méi)有六本木、德國(guó)索尼中心這樣的房子，我為什么在深圳說(shuō)這個(gè)？是因?yàn)槲矣X(jué)得深圳有可能形成這樣的空間，因?yàn)槌鞘泻苄。�即便我們發(fā)展到龍崗地帶，仍然可以形成這么一個(gè)局面，北京市高層建筑現(xiàn)在也是不斷拔高，這是潘石屹蓋的房子，像一面墻一樣（PPT），這是旁邊的房子，長(zhǎng)的模樣還挺像，但都沒(méi)有形成綜合概念。
我們要從中吸取到一些經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)特定環(huán)境里，綜合體的創(chuàng)意起碼有八條：
1、選址要恰當(dāng)、功能要綜合；
2、空間要開放；
3、交通要便捷；
4、序列要清新；比如說(shuō)鳥巢，鳥巢原來(lái)帶一個(gè)閉合的帽子，后來(lái)因?yàn)槌�重了，怕成為世界上最重的體育館，我們有一次開會(huì)，有個(gè)院士講，他們統(tǒng)計(jì)了一下世界上各國(guó)的體育館，每平米耗鋼量150公斤，我們的鳥巢是400公斤，后來(lái)說(shuō)不行，太重了。怎么辦？經(jīng)過(guò)匯報(bào)，把上面閉合的蓋取了，減輕了300公斤，瘦身了。可是你知道我們的蓋取掉之后，鳥巢沒(méi)功能了，除了踢球干不了別的了，可是你們今天想一想，誰(shuí)去一個(gè)可以容八萬(wàn)人的足球場(chǎng)踢球呢？誰(shuí)能買得起票？
英國(guó)人做了一個(gè)倫敦碗，分三層，第一層是混凝土打的碗，他們的建筑師挺有意思，跑北京來(lái)學(xué)習(xí)，說(shuō)你們中國(guó)人了不得，我們干不起，但是英國(guó)有自己的特點(diǎn)，我們這個(gè)碗分三層，第一層拆完之后，留下兩萬(wàn)人的座位，現(xiàn)在已經(jīng)被一個(gè)足球俱樂(lè)部給買了，然后就開始拆，按照奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)的規(guī)定，開幕會(huì)時(shí)必須達(dá)八萬(wàn)人，你們今天想一想，英國(guó)人比咱們少多了，你要真建八萬(wàn)人的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，怎么停車？因此英國(guó)人說(shuō)我把這個(gè)做完之后，賣給一個(gè)俱樂(lè)部，另兩個(gè)拆成活動(dòng)的，一個(gè)蓋到別的地方去，這是最大的想法，現(xiàn)在還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，他把上面兩層免費(fèi)贈(zèng)送給下一個(gè)主辦單位，然后那個(gè)國(guó)家只需要做一個(gè)兩萬(wàn)平米的墩就可以了，再把英國(guó)的這個(gè)東西往上面一插就完了，這效率太高了。
因此我們?cè)谡归_序列過(guò)程中，要知道什么地兒使，什么地兒不使，我們國(guó)家造成大量浪費(fèi)的原因就是功能沒(méi)布置好。
5、造型要新穎；
6、建筑要生態(tài)；六本木的建筑就很生態(tài)，讓陽(yáng)光直接下來(lái)。我們現(xiàn)在做了很多試驗(yàn)的房子，去了以后沒(méi)法學(xué)，造不起，其實(shí)在國(guó)外做被動(dòng)住宅少花錢，就是靠建筑本身完成節(jié)能生態(tài)，我們現(xiàn)在大量往里投科技含量，投完之后，一算下來(lái)，二十年才收回成本，推廣意義降低了。
7、氛圍要時(shí)尚；
8、文化要和諧。
今天我非常匆忙的講了這些，我希望我們真要做綜合體的話，一定要慎重，一定要科學(xué)。謝謝大家！