“收銀、放地、增加供給”成為各地樓市調(diào)控政策三大核心內(nèi)容。目前北京、海南、湖南、山東等多個(gè)省市均表示要增加住房供給，而安徽、云南、河北等地則同時(shí)強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管，以此收緊開(kāi)發(fā)商銀根來(lái)促其加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
多位房地產(chǎn)人士表示，歸根結(jié)底，金融和稅費(fèi)政策是樓市調(diào)控政策最狠也最有效的一招。而從目前各地政府的表態(tài)來(lái)看，收緊銀根的大方向正在確立。
“2009年房地產(chǎn)價(jià)格的超預(yù)期上漲，根本不能用房?jī)r(jià)收入比來(lái)解釋的，不可能2008年大家沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房，2009年突然都有錢(qián)了，其核心問(wèn)題是貨幣。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為。
事實(shí)上，大量的貨幣投放、低利率，使得無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投機(jī)投資性購(gòu)房需求都隨之上升，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，銀根收緊可能是遲早的事。
但是，必須同時(shí)看到，目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)內(nèi)需的引擎，銀根收緊的時(shí)機(jī)尚不成熟，為此通過(guò)非金融類(lèi)政策的手段收緊銀根，恰恰給地方政府留下了操作空間。
而預(yù)售資金管理正是這一政策的核心，即通過(guò)變相收緊開(kāi)發(fā)商“銀根”，促進(jìn)房地產(chǎn)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。
“如果政策執(zhí)行到位，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張起到明顯的遏制作用。”一位房地產(chǎn)證券分析師說(shuō)。
近日云南、河北石家莊、安徽合肥等省市有關(guān)地方性政策調(diào)控政策的表態(tài)，均提及此項(xiàng)，即建立預(yù)售金監(jiān)管賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用，即只能用于預(yù)售項(xiàng)目的各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)支，開(kāi)發(fā)商不能隨意支配。
值得注意的是，除去預(yù)售金管理外，在“國(guó)十一條”中，中央政府還露出了收緊開(kāi)發(fā)貸的想法，但目前地方政府還未就此明確表態(tài)，或許在今后還有進(jìn)一步補(bǔ)充。
“與以往調(diào)控政策最大的不同是，今年的‘國(guó)11條’沒(méi)再收緊‘地根’，相反強(qiáng)調(diào)了增加土地供應(yīng)。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹直言。
實(shí)際上，“國(guó)11條”開(kāi)篇便指出，“要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售。”
目前各地方版樓市調(diào)控政策對(duì)此大都進(jìn)行了“強(qiáng)化”，其中北京更提出來(lái)了“雙50%”目標(biāo)。
對(duì)此，分析人士指出，目前各地依靠“土地財(cái)政”的局面還無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)，“放地增加住房供給的政策取向，對(duì)各地方政府GDP增長(zhǎng)影響相對(duì)較小，因此更容易得到各地方政府的配合執(zhí)行。”
更值得一提的是，為落實(shí)“國(guó)11條”，國(guó)土部正在進(jìn)行強(qiáng)化對(duì)各城市建設(shè)用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供應(yīng)，并穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。
據(jù)悉，《國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制指南規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》已于本月初征求意見(jiàn)完畢，預(yù)計(jì)不久將出臺(tái)。該規(guī)范要求各地政府供地計(jì)劃要一年一編，并于當(dāng)年3月底之前向社會(huì)公布。再者，該規(guī)范要求土地供應(yīng)計(jì)劃要明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等供應(yīng)量，且要落實(shí)到地塊。
北京 “雙50%”強(qiáng)化供給
“增加供給，慎用非市場(chǎng)手段”將成為北京樓市調(diào)控政策的核心。
事實(shí)上，住建部政策研究中心一位專(zhuān)家表示，“供給不足”可能架空樓市調(diào)控政策，這對(duì)北京而言更甚。
北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京2009年商品住房共成交16.5萬(wàn)套，二手房成交達(dá)27.8萬(wàn)套。
而“目前北京可售商品期房住宅和未簽約現(xiàn)房住宅量合計(jì)不過(guò)9萬(wàn)多套，供需矛盾很突出，因此各地政府必須強(qiáng)化住房供給。”上述權(quán)威人士說(shuō)。
2008年樓市低迷之際，北京商品住房成交量還達(dá)到9.4萬(wàn)套，在目前北京住房存量如此低的情況下，遏制房?jī)r(jià)上漲只能是一個(gè)良好愿望。
正是在這種背景下，北京市政府表示，將在房地產(chǎn)調(diào)控中實(shí)現(xiàn)兩個(gè)50%：一是把住宅供應(yīng)土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和定向安置房等政府應(yīng)該保障的住房；二是今年竣工住房面積不低于50%。同時(shí)，確保完成新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)13.4萬(wàn)套、竣工交用4.6萬(wàn)套。
但是，需要指出的是，在“保量”的同時(shí)，北京市還必須面對(duì)“保質(zhì)”的問(wèn)題。
“今年北京計(jì)劃供給的土地，在四環(huán)以?xún)?nèi)的并不多，這使得城市中心區(qū)域的住房供給不會(huì)有大的改變，價(jià)格也難調(diào)整。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹向記者表示。
對(duì)此，北京市市長(zhǎng)郭金龍表示，要發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的積極性，并廣泛吸引社會(huì)資金參與政策性住房建設(shè)，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃、利用存量建設(shè)用地發(fā)展公共租賃房，加強(qiáng)政策性住房安全質(zhì)量和配租配售管理。
上海 公共租賃細(xì)則將盡快出臺(tái)
1月26日下午，上海市委書(shū)記俞正聲在出席上海市人大十三屆三次會(huì)議分組討論時(shí)表示，為解決“夾心層”住房需求，公共租賃房相關(guān)細(xì)則將盡快出臺(tái)，到2012年前將供應(yīng)保障性住房70萬(wàn)套；而對(duì)于住房的投資性需求，俞正聲態(tài)度明確“必須要抑制”。
“要著力解決新上海人、年輕人的住房困難。”上海市市長(zhǎng)韓正在昨日上午做政府工作報(bào)告時(shí)說(shuō)。他指出，上海要把住房保障作為民生工作的重點(diǎn)，花更大力氣加快建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、公共租賃等保障性住房。今年上海計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房約400萬(wàn)平方米、動(dòng)遷安置房約800萬(wàn)平方米。
俞正聲為上海未來(lái)三年的保障性住房列了一個(gè)清單：到2012年，要開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房30萬(wàn)套、動(dòng)拆遷配套要完工30萬(wàn)套、廉租房要有10萬(wàn)套，這70萬(wàn)套是保障性住房。目前，上海首批經(jīng)濟(jì)適用房已進(jìn)入審核階段。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的門(mén)檻問(wèn)題，俞正聲說(shuō)：“我看門(mén)檻總要降。不過(guò)，把這個(gè)方案盡可能地做得扎實(shí)，做得漏洞少一點(diǎn)。”
上海市政府工作報(bào)告中也明確，為了解決最困難市民的住房問(wèn)題，上海要做好廉租對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)放寬后的申請(qǐng)審核和配租工作，提高實(shí)物配租比例，實(shí)現(xiàn)新增廉租對(duì)象的應(yīng)保盡保；為了解決部分群眾過(guò)渡性住房困難，上海今年要積極推進(jìn)公共租賃房、單位租賃房、人才公寓等租賃住房建設(shè)。
海南 主打保障住房牌
海南省政協(xié)五屆三次會(huì)議及人大四屆三次會(huì)議分別于24、25日在海口開(kāi)幕。為避免國(guó)際旅游島品牌效應(yīng)下海南樓價(jià)暴漲導(dǎo)致“島富民窮”，海南省省長(zhǎng)羅保銘在《政府工作報(bào)告》中將保障性住房列為海南省今年一號(hào)民生工程。
受海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略消息的刺激，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策的背景下逆勢(shì)走強(qiáng)，國(guó)內(nèi)外購(gòu)房客蜂擁而至，島內(nèi)一度出現(xiàn)搶購(gòu)商品房的局面。為防止新一輪房地產(chǎn)泡沫滋生，海南省政府1月15日急踩“剎車(chē)”，宣布在《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)之前，暫停土地出讓及停審批新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但此舉一出，不僅樓價(jià)漲得更猛，還出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的現(xiàn)象。
因此，在海南省兩會(huì)上，“住房問(wèn)題”與“國(guó)際旅游島建設(shè)”一起，成為討論的熱點(diǎn)話(huà)題。羅保銘在《政府工作報(bào)告》中指出，2010年，海南省政府將嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。
羅保銘提出，在島外需求強(qiáng)力拉動(dòng)海南房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的形勢(shì)下，海南省政府將創(chuàng)造條件，加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限”商品房。2010年，海南要新建廉租房7800套、39萬(wàn)平方米，購(gòu)、改、租廉租住房2200套、11萬(wàn)平方米，并將改善群眾住房工作納入對(duì)市縣的考核。
重慶 對(duì)低保家庭實(shí)施廉租房全覆蓋
重慶代市長(zhǎng)黃奇帆在2010年重慶市人民政府工作報(bào)告中提出，今年要加大保障性住房建設(shè)力度，對(duì)低保家庭實(shí)施廉租房全覆蓋；加大城市危舊房、棚戶(hù)區(qū)、城中村改造和農(nóng)民工公寓建設(shè)力度，提供稅費(fèi)優(yōu)惠；啟動(dòng)3年建設(shè)2000萬(wàn)平方米的公共租賃房計(jì)劃，以土地劃撥方式進(jìn)行建設(shè)，較大規(guī)模地增加公共租賃房，以相對(duì)優(yōu)惠的租金，為低收入購(gòu)房困難群體提供住房保障；支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)，規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，盤(pán)活住房租賃市場(chǎng)；實(shí)行差異化住房稅收政策，遏制高檔住房?jī)r(jià)格非理性上漲，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 
重慶的一些人大代表還提出，通過(guò)改變供地模式等方法平抑房?jī)r(jià)，建議除商業(yè)用地依然采用價(jià)高者得的出讓方式外，將大部分住宅用地采取方案招標(biāo)和競(jìng)價(jià)相結(jié)合或是讓每個(gè)競(jìng)標(biāo)者現(xiàn)場(chǎng)以“一口價(jià)”競(jìng)價(jià)的方式出讓?zhuān)�使得地價(jià)不至于過(guò)快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也由此得到一定抑制。