剛剛過(guò)去的這一周，全國(guó)樓市交易增長(zhǎng)勢(shì)頭超出了許多分析師的預(yù)期，很多城市表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面。年初一度炒得轟轟烈烈的房貸緊縮似乎并未壓制投機(jī)樓市的熱情。有分析師表示，這種超預(yù)期的增長(zhǎng)與信貸政策明緊暗松有關(guān)。
根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)今日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，上周（3月29日－4月4日），房地產(chǎn)銷(xiāo)售交易保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。一線(xiàn)城市由于新房可供量較少，二手房交易活躍，北京超越去年趨勢(shì)水平，深圳也與去年持平；二線(xiàn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的場(chǎng)面，大多數(shù)城市活躍程度與去年同期（按農(nóng)歷計(jì)算）持平，已經(jīng)擺脫春節(jié)因素影響進(jìn)入正常交易的軌道。而在其持續(xù)跟蹤的樓盤(pán)中，北京廣州上海等銷(xiāo)售率高位運(yùn)行，深圳呈現(xiàn)加快傾向。
“短期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)超預(yù)期，并呈現(xiàn)局部泡沫向全局泡沫擴(kuò)散的傾向。我們認(rèn)為，銷(xiāo)售情況好于我們此前判斷的主要原因是信貸收縮力度相對(duì)有限，居民看漲房?jī)r(jià)預(yù)期并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，且投資需求有加速進(jìn)入的傾向。實(shí)際調(diào)研顯示，由于政策負(fù)面預(yù)期趨緩，投資性需求在兩會(huì)后進(jìn)入速度有所加快，并且呈現(xiàn)一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)程是擴(kuò)散的趨勢(shì)，且由于供給的相對(duì)短缺，市場(chǎng)呈現(xiàn)‘恐慌’性購(gòu)房的情況，進(jìn)一步加速了市場(chǎng)交易量的回升。”申銀萬(wàn)國(guó)分析師表示。
此外，包括長(zhǎng)江證券等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也佐證了3月以來(lái)全國(guó)樓市交易迅速增長(zhǎng)的局面。
“進(jìn)入到3月份后，全國(guó)樓市如期出現(xiàn)了環(huán)比大幅度增長(zhǎng)，但超出預(yù)料的是房?jī)r(jià)和成交恢復(fù)的增速。”長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，首先是本幣升值和通脹的預(yù)期超出想象，相信在過(guò)去這段時(shí)間中，應(yīng)出現(xiàn)了大量的投資性需求。其次是對(duì)于過(guò)去政策執(zhí)行的明顯變化，全國(guó)大部分地區(qū)的銀行雖然對(duì)首付比例都出現(xiàn)明顯上調(diào)的策略，但對(duì)于貸款利率優(yōu)惠又重新開(kāi)始。這樣的明緊暗松的行為成為直接的推手。
“房?jī)r(jià)飛漲的情景下，催發(fā)了剛性需求本身就是偽命題，當(dāng)然這點(diǎn)判斷恐怕最早我們也要在4月中旬才能找到數(shù)據(jù)支持。”蘇雪晶表示。
有分析師透露，在最近對(duì)武漢、天津、上海、深圳等地的按揭中介進(jìn)行調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，不少銀行在首套房三成首付、二套房四成首付的情況下，都可以做到七折利率；而在利率方面，外資銀行比城市商業(yè)銀行更加寬松。
據(jù)億達(dá)按揭內(nèi)部人士透露，雖然坊間傳言七折利率已經(jīng)取消，但實(shí)際上他們并未收到銀行的明確通知。現(xiàn)在一套房仍可申請(qǐng)到七折利率，部分銀行要求首付四成；而二套房基本是基準(zhǔn)利率，但有的可申請(qǐng)到九折利率。而誠(chéng)賽按揭內(nèi)部人士也表示，農(nóng)行首付四成也可申請(qǐng)到七折利率，工行則是首付四成可申請(qǐng)到七五折利率。
不過(guò)，對(duì)于未來(lái)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種明緊暗松的情況不可能持續(xù)太久。
“央行要求銀行的資本充足率達(dá)到12%，但現(xiàn)在各大商業(yè)銀行的充足率基本都達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而放貸是要?jiǎng)佑觅Y本金的，所以各銀行肯定還會(huì)收緊信貸。”據(jù)招行內(nèi)部人士透露。
申銀萬(wàn)國(guó)分析師也認(rèn)為，中期來(lái)看，信貸緊縮是必然趨勢(shì)，對(duì)需求的抑制作用將逐步體現(xiàn)，且價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快一方透支需求，引發(fā)行業(yè)自身調(diào)整需要，另一方面也使得短期政策的力度和幅度的不確定性增強(qiáng)。
“一些前來(lái)申請(qǐng)貸款的投資客其實(shí)并不在意利率打幾折，而在意可以申請(qǐng)到幾成按揭。”上述招行內(nèi)部人士表示。
滿(mǎn)堂紅置業(yè)研究部高級(jí)主任肖文曉也表示，對(duì)于投資客而言，利率上調(diào)并不具備殺傷力，而貸款成數(shù)則事關(guān)投資門(mén)檻。“兩會(huì)期間并無(wú)實(shí)質(zhì)性的調(diào)控政策出臺(tái)，而此前壓抑的交易在三月得以釋放。雖然四五月的成交可能比不上三月，但相信如果沒(méi)有進(jìn)一步的政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)目前的樓市會(huì)維持一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，樓價(jià)則會(huì)在高位小幅波動(dòng)。”