開發(fā)商須在調(diào)整中找出路 
作為昆明地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，東市區(qū)蘊(yùn)含的歷史價值不言而喻。然而由于政府的“偏袒”，東市區(qū)的發(fā)展一度陷入停滯階段，商業(yè)也大多停止在社區(qū)商業(yè)。盡管東市區(qū)也想方設(shè)法發(fā)揮自己的優(yōu)勢，在物流、貨運，乃至專業(yè)市場上開辟了一片屬于自己的天地，但居民消費仍不得不依賴于主城區(qū)。
正當(dāng)其它區(qū)域大興土木之際，東市區(qū)的運命被再次改寫，只不過這次是機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。新昆明規(guī)劃的出臺，尤其是物流、專業(yè)市場將撤離三環(huán)內(nèi)，東站貨運功能的消失，無疑將讓東市區(qū)的人居環(huán)境得以改善。然而，與此同時，區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)面臨搬遷的現(xiàn)實不得不讓東市區(qū)思考未來商業(yè)的方向，東市區(qū)是繼續(xù)依賴主城商業(yè)的“施舍”還是挖掘自身的商業(yè)潛力？這已成為東市區(qū)不得不面對的現(xiàn)實。

被“丟棄”的東市商業(yè) 
如果要說東市區(qū)的商業(yè)發(fā)展歷程，就不得不提它的住宅，作為昆明最早的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)頭羊，東市區(qū)住宅至今仍被人津津樂道。唯一不足的是，由于歷史原因，規(guī)劃意識的欠缺，那時（1989年-1992年）的東市區(qū)商業(yè)空白一片。人們的消費習(xí)慣仍依賴于主城區(qū)。以至在此后的數(shù)年里，東市區(qū)因為諸多因素遲遲停滯不前。盡管這一時段也有零星的商業(yè)，但多以社區(qū)商業(yè)小規(guī)模發(fā)展，以滿足居民日常生活為主。
據(jù)至祥置業(yè)（昆明）研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，1998年-2002年，對于東市區(qū)而言應(yīng)該算是一次命運的轉(zhuǎn)變，世博會的成功舉辦讓東市區(qū)內(nèi)的世博板塊迅速崛起，隨之而來的以世博園為代表的旅游經(jīng)濟(jì)躥紅至今。
2003年-2008年，應(yīng)該說是東市區(qū)的重生階段，隨著俊發(fā)地產(chǎn)、金沙地產(chǎn)、天佑地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，以及新昆明戰(zhàn)略規(guī)劃的出臺，東市區(qū)的價值漸漸顯現(xiàn)。值得一提的是，這期間，由于市內(nèi)道路的改善，市政配套的完善，使得區(qū)域居住環(huán)境逐步改善，商業(yè)發(fā)展雖仍以社區(qū)商業(yè)為主，但生活配套已得到很大的完善。如今，伴隨著居住項目的重新開發(fā)，部分家具等獨立商業(yè)開始漸漸進(jìn)入本區(qū)域。
就如深圳至祥置業(yè)董事、副總經(jīng)理黃雷所說，伴隨著住宅市場的逐步開發(fā)，區(qū)域人口數(shù)量將會有效提升，東市區(qū)的商業(yè)破繭時代即將來臨。相信在不久的將來，全面復(fù)蘇的東市區(qū)將通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動商業(yè)的逐步升級。

被調(diào)整的東市商業(yè)
對于東市區(qū)的商業(yè)，人們大多不會與其住宅聯(lián)系在一起，在很多人的印象中，物流、貨運、專業(yè)市場即為東市區(qū)商業(yè)的代名詞。事實確實如此，由于地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃的滯后，東市區(qū)的商業(yè)一直處于空白期，盡管物流、貨運、專業(yè)市場在一定程度上填充著該區(qū)域的商業(yè)空白，但它始終無法推動和提升區(qū)域人居環(huán)境的品質(zhì)，這也致使很多人對東市區(qū)的人居環(huán)境產(chǎn)生了抵觸。
“隨著城市東進(jìn)步伐的推進(jìn)以及城中村改造的全面啟動，昆明城區(qū)格局發(fā)生了空前的變化。南以官南路為界，北以穿金路為界，西自二環(huán)路，東至昆明新機(jī)場，如今的東市區(qū)堪稱昆明最大、最具潛力的區(qū)域。這里的居住環(huán)境逐步被賦予新的定位，置業(yè)投資迸發(fā)出空前的勢頭。”這是云南萬鴻地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理雷群眼中的東市區(qū)。在其看來，隨著2008年最新的昆明發(fā)展總體規(guī)劃的出臺，尤其有關(guān)東市區(qū)物流、專業(yè)市場將撤離三環(huán)內(nèi)，東站即將取消貨運功能，區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)面臨搬遷的規(guī)劃，東市區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間無形中被放大，新一輪的商業(yè)調(diào)整已經(jīng)來臨。世博版塊，由旅游延伸出來的各種度假、休閑式物業(yè)已得到了市場的認(rèn)可，涼亭板塊的改造也正緊密鑼鼓地推進(jìn)，虹橋板塊汽車商貿(mào)也日漸成熟以及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的全速推進(jìn)，這一切都為東市區(qū)未來的商業(yè)帶來了全新的希望和力量，東市區(qū)的商業(yè)潛力堪稱無限。
空港板塊、虹橋板塊、世博板塊、涼亭板塊，無疑是東市區(qū)極具代表性的板塊，他們的商業(yè)現(xiàn)狀、特點和未來的前景又如何呢？對此，昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問部余紅丹給出了相應(yīng)的評述。
空港板塊
產(chǎn)業(yè)集群的沃土
昆明作為中國面對東盟的門戶，將成為對內(nèi)輻射大西南，對外對接?xùn)|盟的樞紐城市，從國內(nèi)旅游目的地城市邁向國際旅游集散中心城市和世界休閑旅游目的地城市。大型機(jī)場被喻為“國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)”，一個依托中國，面向東南亞、南亞的“國際昆明”從空港板塊開始，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將是帶動昆明未來具有高附加值制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的“增長極”，包括空港物流、先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)服務(wù)業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群將會有較大發(fā)展。當(dāng)然，愿望的遠(yuǎn)大與美好取決于政府的力度及企業(yè)的目標(biāo)及責(zé)任感。
世博板塊 
多方整合方能全速前進(jìn)
如果南邊的一片湖滇池引領(lǐng)了南市區(qū)高端物業(yè)，那么北邊的山林和世界園藝博覽會也成為了北市區(qū)高端物業(yè)的聚集地；一南一北的品質(zhì)住宅一直在悄悄開花，畢竟高端物業(yè)容積率、建筑密度、總戶數(shù)都較低，與用人氣帶動商氣的商業(yè)發(fā)展同高端物業(yè)的宜居品質(zhì)是存在矛盾的。加之穿金路較多的老舊物業(yè)城市化進(jìn)程偏慢，將來的穿金路商業(yè)配套的發(fā)展一方面取決于云南映像等多個規(guī)模級項目，一方面來自整條大道核心十字星節(jié)點的改造開發(fā)，就如北京路的頤高俊發(fā)節(jié)點、財富中心欣都龍城節(jié)點、中勁商業(yè)中心節(jié)點一樣的不斷拉長與長大，萬不能各自為政，有效的溝通和互動方能充分推動片區(qū)的商業(yè)發(fā)展。
虹橋板塊
產(chǎn)業(yè)延伸空間巨大 
東市區(qū)多年來形成了以物流、汽車、燈具等各類專業(yè)市場的聚集地，這樣的根基隨著世博車市而日漸飽和。然而虹橋汽車城卻點亮了虹橋板塊的第一大專業(yè)市場。這是否會聯(lián)動到昆明乃至云南的汽車產(chǎn)業(yè)鏈條效應(yīng)，尚需時日證明。但可以肯定的是，隨著東三環(huán)和繞城高速的開通，加之，該片區(qū)是連接主城和空港的必經(jīng)區(qū)域，區(qū)域的商、住、貿(mào)易價值無疑會得到全面提升。可以預(yù)測，一個新興區(qū)域的崛起、一個主題產(chǎn)業(yè)的誕生已具備了延續(xù)發(fā)展的前提。
涼亭板塊
融居住、商貿(mào)為一體的城市級區(qū)域
隨著昆洛路、東三環(huán)線通車，新機(jī)場路建設(shè)，人民東路延長線的建成，二環(huán)路的貫通，該片區(qū)的交通環(huán)境大為改善。就如人的血脈機(jī)理，血管暢通，需要肌肉組織的整體健康。路網(wǎng)建設(shè)完善后，需要相應(yīng)的市政建設(shè)、老舊廠礦、村社改造才能提高區(qū)域整體的城市化進(jìn)程。在昆明東市區(qū)的蘇醒和在東驤神駿極具規(guī)模樓盤的帶動下，隨著各個物流、專業(yè)市場的升級換代和發(fā)展，涼亭片區(qū)也將成為一個新興的、融居住、商貿(mào)為一體的城市級區(qū)域。
東市是否需要
大型商業(yè)體
盡管城市化的進(jìn)程迫使東市區(qū)原有的物流、專業(yè)市場將撤離三環(huán)內(nèi)，東站也即將取消貨運功能。致使很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東市區(qū)的商業(yè)即將出現(xiàn)新一輪的調(diào)整。但作為東市區(qū)屈指可數(shù)的實力派開發(fā)商——天祐地產(chǎn)卻有不同的看法。天祐地產(chǎn)副總經(jīng)理陳哲認(rèn)為東市區(qū)沒有必要開發(fā)大型的商業(yè)物業(yè)。在陳哲看來，盡管東市區(qū)的人居環(huán)境因為歷史原因多少給人品質(zhì)不高的感覺，但隨著近年來諸多地產(chǎn)項目的落地，東市區(qū)的人居環(huán)境正在被改變。尤其是隨著區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的外遷，東市區(qū)的人居環(huán)境將會得到質(zhì)的改變。畢竟任何城市、區(qū)域都不會將物流產(chǎn)業(yè)圈定在中心區(qū)。
至于東市區(qū)商業(yè)的發(fā)展是否會以專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)化為引擎，陳哲認(rèn)為，東市區(qū)以后不會也不可能走這條路，因為東市區(qū)將會是昆明未來的高品質(zhì)住宅區(qū)，而且東市區(qū)是離主城區(qū)最近的區(qū)域，即便是東三環(huán)的金色交響也因二環(huán)的貫通而縮短了與主城之間的距離，東市區(qū)消費者的商業(yè)需求完全可以憑借主城區(qū)商業(yè)的輻射得到滿足。“東市區(qū)目前根本沒有開發(fā)大型商業(yè)體的必要，即便有這樣的需求，也仍需要很長一段時間。”陳哲告訴記者，東市區(qū)最缺的不是大型商業(yè)體，而是大型的超市。對于東市區(qū)未來的商業(yè)前景，陳哲坦言，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，區(qū)域的人居價值必將升級，也只有當(dāng)人居價值得到體現(xiàn)后，商業(yè)價值才會顯現(xiàn)。所以按照陳哲的話說，東市區(qū)的商業(yè)前景仍取決于它的人居環(huán)境。
產(chǎn)業(yè)化是東市
商業(yè)的唯一出路
區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的外遷，對東市區(qū)的人居環(huán)境無疑將起到質(zhì)的推動，交通壓力也將大大得到緩解，這對東市區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)價值的挖掘毫無疑問是有利的。但同樣也有人認(rèn)為，盡管區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)外遷勢在必行，但東市區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)不該走一刀切的道路，畢竟這是東市區(qū)商業(yè)特有的業(yè)態(tài)。就如深圳至祥置業(yè)董事、副總經(jīng)理黃雷所說，物流產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場雖然不是東市區(qū)未來商業(yè)的唯一，但就目前而言，它無疑是東市區(qū)商業(yè)的根本。“物流產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場外遷已經(jīng)成定局，東市區(qū)的商業(yè)即將迎來一次全新的調(diào)整，作為開發(fā)商必須在調(diào)整中找出路。”黃雷認(rèn)為，面對商業(yè)調(diào)整的機(jī)會，開發(fā)商可以從物流產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場出發(fā)，延伸出相關(guān)的物業(yè)產(chǎn)品。
和黃雷的看法類似，世博車市總經(jīng)濟(jì)師車銀川認(rèn)為，虹橋片區(qū)不但有汽車業(yè)的前行動力，還擁有北接昆曲高速，東接昆明新機(jī)場，西傍昆明主城，南臨昆明火車東站、昆石立交橋等得天獨厚的地理交通優(yōu)勢，其潛力不言而喻。在車銀川的眼里，虹橋片區(qū)的未來肯定是東市區(qū)的一個以汽車貿(mào)易為核心的中心點，開發(fā)商可以根據(jù)該板塊的特點，量身定做一些和汽車商貿(mào)有關(guān)的物業(yè)，比如可以在虹橋片區(qū)研發(fā)類似汽車旅館、酒店式公寓等產(chǎn)品。而在涼亭片區(qū)也可以研發(fā)一些寫字樓等物業(yè)，以滿足產(chǎn)業(yè)帶上相關(guān)企業(yè)的需求。
按云南萬鴻地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理雷群的話說，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開傳統(tǒng)地產(chǎn)市場的帶動，它的發(fā)展必定要依賴傳統(tǒng)地產(chǎn)市場的有力支撐，同時也是傳統(tǒng)地產(chǎn)市場所必須的配套條件，是傳統(tǒng)地產(chǎn)市場的活力補(bǔ)充。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，生活水平的提高，為了滿足消費者各方面的需求，商業(yè)地產(chǎn)也必定會呈現(xiàn)出前所未有的快速發(fā)展趨勢，這對于地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的歷史階段，在這個階段內(nèi)必定還會出現(xiàn)許多類似于“北辰財富中心、南亞風(fēng)情第一城”等集休閑商業(yè)與優(yōu)質(zhì)住宅于一體的大型項目。對于東市區(qū)，更應(yīng)該視自己的情況而定，不易盲目跟風(fēng)去開發(fā)什么大型的商業(yè)綜合體，如果確實有這方面的需求，應(yīng)視時機(jī)而定，畢竟現(xiàn)在的東市區(qū)迫在眉睫的問題是改變歷史遺留下來的人居環(huán)境。只有環(huán)境改變了，人口才會增加，只有人口增加了才會有消費的需求。