中國倉儲物業(yè)市場展望
2010-9-15 9:28:00 來源：現(xiàn)代物流報 編輯：56885 關注度：摘要：... ...
□仲量聯(lián)行
為了適應快速擴大的貨運市場，全國許多城市和省份正在草擬開發(fā)計劃，以建立一個更為高效的物流系統(tǒng)。作為現(xiàn)代物流網(wǎng)絡的重要節(jié)點，物流園區(qū)開始在政府的發(fā)展計劃中扮演著十分重要的作用，而倉儲物業(yè)也將帶來更多的潛在機遇。
高質量倉儲物業(yè)供應量的持續(xù)增長
自21世紀初以來，中國的倉儲物業(yè)市場就呈現(xiàn)出了乘數(shù)增長的態(tài)勢，倉庫面積飛速擴大。倉儲物業(yè)的發(fā)展類型隨著不同功能、區(qū)域、用戶群和所有權結構而發(fā)生變化。通常來講，我們根據(jù)功能將倉庫分為兩大類型：保稅倉庫和非保稅倉庫。
保稅倉庫是一種可用于存放保稅貨物的專業(yè)倉庫，貨物由進口商或其代理與海關共同保管。正是由于這種特性，保稅倉庫廣泛運用于包括日用品加工和貨物轉運等在內的專業(yè)服務中。大部分保稅倉庫位于海關授權的特定區(qū)域內，或稱“保稅區(qū)”，多數(shù)靠近空港或海港。海關也批準在其他區(qū)域設立保稅倉庫，例如工業(yè)區(qū)，用以服務相關企業(yè)。保稅倉庫的本質特點決定了對保稅倉庫的需求主要來自于進出口操作。因此，上海和深圳這中國兩大海港城市擁有最發(fā)達的保稅倉儲物業(yè)市場。
非保稅倉庫實際上是保稅倉庫在整個倉儲物業(yè)體系中的一個重要補充。在中國，無論是非保稅倉庫的體量，還是其用途與目標市場，都遠遠大于保稅倉庫。非保稅倉庫通常不直接參與進出口業(yè)務，而是用于服務國內市場，如零售業(yè)和制造業(yè)所需要的配送中心。由于國內市場才是非保稅倉庫的重心，非保稅倉庫的開發(fā)主要依賴陸路交通網(wǎng)絡。非保稅倉庫多建于主要高速公路的交匯處附近。
隨著供應量的提升，中國倉儲物業(yè)的質量近年來也有顯著提升。這是一個從先前的“傳統(tǒng)倉庫”向“現(xiàn)代化倉庫”的飛躍。“現(xiàn)代化倉庫”，有時也被稱為“高標準倉庫”，它的建筑標準遠高于傳統(tǒng)倉庫，因此能以一種更為高效的方式為客戶服務。上表顯示了高標準倉庫與傳統(tǒng)倉庫的區(qū)別。
中國高質量倉儲設施的發(fā)展步伐讓我們感到驚訝。在2008年底，高標準倉儲物業(yè)的總量（包含保稅倉庫和非保稅倉庫）達到了1220萬平方米左右，幾乎是2002年初的市場總量的34倍。在2002年之前，高標準倉儲物業(yè)僅存在于像上海和北京這樣的大城市。到了2004年，許多城市開始開發(fā)這樣的高標準設施，但還僅限于沿海城市。在2005年之后，隨著第十一個五年計劃和“開發(fā)西部”戰(zhàn)略的逐步深入，中國中西部地區(qū)逐步發(fā)展起來，涌現(xiàn)了例如成都這樣擁有高質量倉儲物業(yè)的市場。這也充分反映了中國基礎設施體系正從沿海向內陸地區(qū)延伸，而持續(xù)增長的消費市場即使在今天仍然在這一體系中扮演著十分重要的角色。
國際開發(fā)商帶動物業(yè)質量升級
國際開發(fā)商已經(jīng)成為推動中國的倉儲物業(yè)市場升級的重要力量。2004年，普洛斯在蘇州工業(yè)園開發(fā)了其在中國的第一個物流園，為海外開發(fā)商在中國進行物流設施開發(fā)打開了一扇門。在普洛斯之后，許多其他國家的開發(fā)商和投資者紛至沓來，在這樣一個先前由政府主導的市場上推動著中國倉儲物業(yè)市場邁向一個更高的發(fā)展水平。在市場走熱以來，除了自主開發(fā)這一習慣策略之外，收購物業(yè)也是國際開發(fā)商另一項進入這個市場的途徑。
預計將來會有更多國內的開發(fā)商進入這個市場，他們大多數(shù)在包括制造業(yè)廠房在內的工業(yè)地產投資方面有著豐富的經(jīng)驗。以平謙為例，之前在華南地區(qū)積極開發(fā)了一些制造業(yè)廠房和產業(yè)園區(qū)，而此次平謙計劃在昆山開發(fā)較大體量的物業(yè)。
此外，盡管國內投資者之前對物流地產并不十分熟悉，但其對物流地產的興趣卻在不斷提高。另一個驅動的要素是：房地產信托基金將于2010年投入運轉。由于各種關于稅收方面的制度限制，目前可能參與房地產信托基金的資產是一些大型國有企業(yè)所持有的位于成熟的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內的物業(yè)。這些物業(yè)大部分是包括倉庫項目在內的工業(yè)開發(fā)項目。然而，缺乏資產透明度是工業(yè)地產投資者廣泛參與的瓶頸，房地產信托基金提高了市場信息的透明度，從而吸引更多投資者進入這個市場。
客戶需要更高質量物業(yè)以提高效率
在國際物流開發(fā)商進入中國市場的早期階段，國內的最終用戶對于租金尤其敏感，忽視了高質量物業(yè)所能帶給他們的有利之處。因此，對于這些國際物流開發(fā)商的物業(yè)，其大部分的承租者是有著物流服務合作關系的跨國公司。隨著本地公司逐步意識到高質量的倉儲物業(yè)所帶給他們的高效率和最終的低成本，近年來對這些物業(yè)的需求正在逐漸擴大，驅動著物業(yè)的市場吸納率的提升和空置率的降低，直至金融危機影響這個市場。
由于受全球需求和中國出口業(yè)務的直接影響，保稅倉儲物業(yè)市場受到了金融危機的巨大沖擊。在另一方面，非保稅倉儲物業(yè)市場所受金融危機的沖擊較小，這主要是由于非保稅倉儲物業(yè)市場主要依賴國內配送市場。
通過分析可以看到，2009年非保稅倉庫的租賃活動比保稅倉庫活躍得多。以國內市場為目標的快消品制造業(yè)公司成為市場上至關重要的承租群體（如雀巢、不凡帝范梅勒糖果、妮維雅等）。除了零售商之外，新蛋等電子商務公司的市場份額也在迅速擴大。
開發(fā)商的物業(yè)是根據(jù)大部分承租方的物流操作需求設計的，因此一般而言，正如上文所描述的那樣，“高質量的倉庫”的建筑標準符合了大部分客戶的需求。從租賃結構上來看，目前市場上大部分的租賃期限是3年，而租金是固定的。對于3年以上的租賃活動，租金將根據(jù)雙方的具體約定來確定，或者在3年后通過協(xié)商進行上浮調整。
從所有權結構來說，租賃物業(yè)始終是這個市場的主流，高質量的物業(yè)一般是由那些專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)，并且他們開發(fā)的物業(yè)通常不會進行產權分割。在過去幾年，一些客戶指定開發(fā)商根據(jù)其特定要求為他們建造物業(yè)，而完工后這個項目的所有權歸客戶自己所有。然而，隨著世界經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，許多公司開始將一些包括房地產在內的非核心資產進行剝離。售后回租使這些公司既保留了對物業(yè)的使用權，又無需投入大筆資金。在另一方面，由于這些物業(yè)有著長期穩(wěn)定的租賃協(xié)議，因此吸引著那些尋找低風險投資機會的核心投資者。
（選自中國倉儲協(xié)會2010年 《中國倉儲行業(yè)發(fā)展報告》有刪改）
