隨著9月初全球第二大物流地產(chǎn)運營商安博置業(yè)（AMB）在廣州投資的廣州開發(fā)區(qū)物流中心建成正式運營，人們再次將目光投向外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭。
記者獲悉，目前包括安博置業(yè)在內(nèi)的外資工業(yè)地產(chǎn)運營商雖然在國內(nèi)的新增投資或新購物業(yè)尚未顯山露水，但經(jīng)過休整，它們即將進入新一輪的投資密集期。 
“目前，騰飛中國（Ascendas China）、豐樹集團（Maple Tree）以及嘉民集團（Goodman Group）均在中國市場積極尋找投資機會。” 世邦魏理仕北京公司工業(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿對本報記者表示。
而據(jù)記者了解，在這些工業(yè)地產(chǎn)巨頭加碼中國的同時，一些后繼者也于近期摩拳擦掌。這其中，不僅包括來自美洲定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人的綠野資本，還包括澳大利亞寶澤集團這類手握工業(yè)地產(chǎn)REITs的金融集團等。
“一些中小型的工業(yè)地產(chǎn)基金一直在關(guān)注中國市場，目前也打算試水中國。”DTZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵告訴本報記者。另據(jù)記者了解，一家名為First Industry的基金最近已經(jīng)有了明確的投資計劃。
加速洗牌
據(jù)了解，自2003年全球第一大工業(yè)地產(chǎn)運營商普洛斯（Global Logistic Properties）登陸中國市場后，短短數(shù)年間，上述眾多外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商集中介入了中國市場。除了一線城市外，那些經(jīng)濟前景良好且對所在區(qū)域有一定經(jīng)濟輻射作用的二線城市也成為這些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的追逐之地。但是，這種高歌猛進的步伐在金融海嘯時暫時止步。
受金融海嘯影響，多數(shù)外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭賴以生存的租金出現(xiàn)疲態(tài)，這也拖累其拓展的步伐。然而經(jīng)過一段時間的恢復(fù)，伴隨著租戶需求的回暖以及租金的回升，目前，這種狀態(tài)正在發(fā)生改變。
“經(jīng)歷過基本沒有怎么動的階段后，留在中國的外資工業(yè)地產(chǎn)運營商已經(jīng)堅定信心，此刻正是他們的復(fù)蘇期。隨著中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，其新增投資即將活躍起來。”蘇智淵如是判斷。
據(jù)記者了解，在這一輪洗牌中，有些外資工業(yè)地產(chǎn)運營商已黯然離場。比如曾于2007年在上海收購過一項目的日本新熙地株式會社目前已經(jīng)撤出在中國領(lǐng)域的投資。
其他大中型的工業(yè)地產(chǎn)運營商，以搶占先機、手中寬裕的普洛斯最為活躍。“安博置業(yè)今年的幾個基金也會進入投資階段。而新加坡的豐樹物流基金和工業(yè)基金也將募集投資。相較而言，騰飛和嘉民等公司在今年的投資則會相對穩(wěn)定。”蘇智淵介紹說。
這其中，多年在華北區(qū)僅占北京一隅的嘉民集團即將加大其在華北區(qū)的布局。
據(jù)了解，2010年5月嘉民集團就公布，已與河北省廊坊市政府簽署一項合作備忘錄，參與開發(fā)北京—天津大區(qū)一流商務(wù)及物流樞紐。這一項目為華北大京津地區(qū)具有樞紐地位的國際級商務(wù)物流園區(qū)，預(yù)期由商務(wù)辦公、現(xiàn)代物流和基礎(chǔ)設(shè)施組成。目前，這一項目也在準備過程中。
與此同時，在新的周期中，也有更多的外資加入布局中國工業(yè)地產(chǎn)運行陣營中。
澳大利亞的寶澤金融集團（AIMS）董事長王人慶最近就對本報記者透露，“我們打算在明年將集團旗下的AIMS-AMP Capital REITs拓展到中國市場，在中國開發(fā)及收購有高質(zhì)量的工業(yè)地產(chǎn)，希望通過投資和運營管理中國的優(yōu)質(zhì)工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)給投資者帶來長期穩(wěn)定的回報。”
而據(jù)記者了解，這只在新加坡上市的REITs由寶澤金融集團與澳大利亞AMP CAPITAL公司聯(lián)合管理。在不久前，這只REITs剛剛通過一項收購議案，收購位于新加坡的一處價值1.6億新元的倉儲型工業(yè)物業(yè)。目前，這只REITs管理著新加坡及日本總計27處工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，管理下的資產(chǎn)規(guī)模約8億新元。而這種運作模式將很可能復(fù)制在中國市場。
綠野資本中國區(qū)董事局主席鄭曉軍則告訴記者，目前，綠野資本目前募集的兩只資金規(guī)模為10億元與5億元的人民幣基金也可能將目光投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
“目前，基本上已經(jīng)募集完成。投資的領(lǐng)域除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，還包括對于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及部分公司。”鄭曉軍介紹，“目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運營商所投的基礎(chǔ)設(shè)施多是比較簡單的公共基礎(chǔ)設(shè)施，而綠野資本將對一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特需的基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)的工業(yè)平臺進行投資，比如說云計算體系、電子商務(wù)平臺、呼叫中心等等。”
細分競爭砝碼
而至于洗牌過后的外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭的投資方向，業(yè)內(nèi)人士多表示，物流倉儲地產(chǎn)仍將是外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭的主要戰(zhàn)場。
“多年來，包括普洛斯等大型公司由于對于中國產(chǎn)業(yè)不甚了解以及自身基金對于穩(wěn)定最近回報的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉儲地產(chǎn)。”蘇智淵介紹，“這種情況在洗牌后不會發(fā)生大的改變。”
而改變可能更多的與投資區(qū)域有關(guān)。據(jù)記者了解，雖然華東地區(qū)依然為外來工業(yè)地產(chǎn)商最為關(guān)注的區(qū)域，但隨著金融海嘯后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進，西部地區(qū)的重慶、成都等也成為外資工業(yè)地產(chǎn)運營商未來投資的重點區(qū)域。
據(jù)記者了解，仲量聯(lián)行旗下全球房地產(chǎn)基金公司——領(lǐng)盛投資管理公司（LaSalle Investment Management，下稱“領(lǐng)盛投資”）目前已經(jīng)在成都加大投資規(guī)模。今年年初，領(lǐng)盛投資管理公司就曾公開表示，領(lǐng)盛投資將在內(nèi)地房地產(chǎn)投資方面實現(xiàn)“破冰之旅”，共計有20億美元規(guī)模基金尋求優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，而成渝地區(qū)則是其感興趣的區(qū)域之一。
當(dāng)然，伴隨著外資工業(yè)地產(chǎn)后繼者以及國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)運行商的不斷跟進，外資工業(yè)地產(chǎn)運營商由于上述原因一直拘泥于物流倉儲地產(chǎn)、在產(chǎn)業(yè)廠房領(lǐng)域規(guī)模不大的情況也面臨著不得不改變的尷尬。
“由于物流業(yè)占地較大，產(chǎn)生稅收較少，地方政府，尤其是一線城市的政府，對物流用地的規(guī)劃及批復(fù)比較排斥。物流用地的稀缺一直困擾著外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商投資選擇。”胡曉睿表示。
而在鄭曉軍看來，“工業(yè)地產(chǎn)隨著經(jīng)濟發(fā)展是會向產(chǎn)業(yè)鏈的上游走的，誰先能深入到一些細分領(lǐng)域，比如說更為專業(yè)的物流園區(qū)或者新型戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，誰就將繼續(xù)維持優(yōu)勢地位。”
因此，對于外資工業(yè)地產(chǎn)商而言，在維持其高水平的服務(wù)之外，開發(fā)出更具專業(yè)水平的物流倉儲地產(chǎn)，即在物流地產(chǎn)領(lǐng)域進一步深耕細作則或許成為其保持競爭優(yōu)勢的取勝之道。
“普洛斯除了開發(fā)高標(biāo)準的物流倉庫以外，目前也在朝更為專業(yè)的倉儲地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，今年年初，它就與上海醫(yī)藥（600849，股吧）集團簽署協(xié)議擬合作建立一個專業(yè)的醫(yī)藥品倉庫。”蘇智淵介紹，“而市場需求強烈的研發(fā)辦公以及工業(yè)廠房也可能成為一些中小外來工業(yè)地產(chǎn)運行商的重點競爭領(lǐng)域。”