日前，戴德梁行發(fā)布了2011年市場(chǎng)回顧及2012年展望稱(chēng)，明年，世界經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，而滬上研發(fā)辦公與高端物流地產(chǎn)的租金預(yù)計(jì)將進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　報(bào)告指出，在2011年，上海的制造業(yè)角色進(jìn)一步弱化，工業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越向研發(fā)辦公型業(yè)態(tài)傾斜。研發(fā)類(lèi)物業(yè)升值加速，租金上揚(yáng)，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)和廠(chǎng)房相對(duì)平穩(wěn)。

　　戴德梁行華東區(qū)工業(yè)部主管、董事蘇智淵向商報(bào)記者指出，上海的工業(yè)土地已經(jīng)進(jìn)入及其稀缺狀態(tài)，這既表現(xiàn)在每年的土地指標(biāo)的稀缺，也表現(xiàn)在一手土地的取得門(mén)檻日益提高，這也反逼二手土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，目前上海的二手土地價(jià)格平均能達(dá)到一手掛牌價(jià)的1.5到2倍;與此同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)投資亦開(kāi)始趨向多元化。外資投資商經(jīng)過(guò)洗牌已經(jīng)有了比較明晰的市場(chǎng)份額，內(nèi)資投資商則越來(lái)越活躍，但更趨向于短期性銷(xiāo)售。業(yè)態(tài)投資已經(jīng)從原來(lái)比較集中于物流，開(kāi)始向高科技廠(chǎng)房與研發(fā)辦公等多元化形態(tài)擴(kuò)展。

　　展望2012年，蘇智淵認(rèn)為，政府對(duì)于投資強(qiáng)度、容積率、覆蓋率等因素的要求提高，將使得工業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)越來(lái)越向空中發(fā)展，這也將推動(dòng)原來(lái)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)入一個(gè)二次升級(jí)的過(guò)程，注重園區(qū)品質(zhì)，而非企業(yè)數(shù)量將成為新一代園區(qū)的特征。同時(shí)，由于土地的稀缺性，低端制造業(yè)在撤離上海的時(shí)候?qū)��?duì)土地提出更多的處置可能，這將逐步形成一個(gè)比較成熟的二手工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng);而高端物流業(yè)，特別是特種物流，如冷鏈庫(kù)，危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等，將成為新的投資熱點(diǎn)。