□杜麗虹
    全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下實(shí)際控制資產(chǎn)達(dá)350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、通過(guò)旗下基金間接控制1369處物業(yè)，總建筑面積達(dá)到4600萬(wàn)平方米。普洛斯是如何做大的？以基金模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，是其成功的關(guān)鍵之一。
    普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，同時(shí)表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%，顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。
    作為全球最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯構(gòu)筑了兩項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，一是遍布全球的規(guī)模化物流網(wǎng)絡(luò)吸引了DHL（敦豪）、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定制開(kāi)發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，并由此開(kāi)拓了新市場(chǎng)。2002年普洛斯應(yīng)最大客戶(hù)DHL的要求，為其在日本定制開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，并由此進(jìn)入了亞洲市場(chǎng)；2005年又為聯(lián)合利華定制開(kāi)發(fā)在中國(guó)的物流園區(qū)，由此拓展了中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)，目前公司約一半項(xiàng)目是定制開(kāi)發(fā)的。定制開(kāi)發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)于一體，而規(guī)模化的物流網(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力都要求龐大的金融資源支持，因此，與中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問(wèn)題。1999年，其啟動(dòng)基金管理模式。
    1999年，普洛斯成立了第一只私募基金——Prologis　European　Fund（普洛斯歐洲基金），從19位機(jī)構(gòu)投資人處募集了10億歐元，主要用于收購(gòu)普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購(gòu)后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過(guò)與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并收取適當(dāng)管理費(fèi)用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績(jī)提成。
    2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時(shí)，旗下基金總數(shù)達(dá)17只，目前仍保有15只基金。其中美國(guó)本土基金12只（總投資規(guī)模102億美元，普洛斯投入資本10億美元），歐洲基金2只（總投資規(guī)模97億美元，普洛斯投入資本8.5億美元），亞洲基金1只（總投資規(guī)模1.5億美元，普洛斯投入0.2億美元）。這15只基金的總投資規(guī)模超過(guò)200億美元，而普洛斯自身投入資金僅為18.7億美元，平均占有20%~30%權(quán)益，其余資金來(lái)自42位機(jī)構(gòu)投資人。再加上50%的負(fù)債率杠桿，普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，是其1998年奉行基金管理模式前的10倍。
    在實(shí)際控制資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，普洛斯表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%，顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。根據(jù)測(cè)算，如果完全采用傳統(tǒng)的物業(yè)自持模式，要想達(dá)到350億美元的管理資產(chǎn)規(guī)模，普洛斯的負(fù)債率將從當(dāng)前的50%上升到75%，周轉(zhuǎn)率將下降1/3至0.16倍水平。
    在基金模式的推動(dòng)下，普洛斯的規(guī)模迅速做大，1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為1145處。而2004年時(shí)達(dá)到1994處，增長(zhǎng)了74%，可出租面積則從1.13億平方英尺增長(zhǎng)到2.98億平方英尺，增長(zhǎng)了164%；管理資產(chǎn)規(guī)模從36億美元增長(zhǎng)到156億美元，增長(zhǎng)了3.35倍，年均增長(zhǎng)率28%。2004年，普洛斯進(jìn)一步提出未來(lái)5年每年要使基金管理資產(chǎn)規(guī)模增加20~25億美元的目標(biāo)。到2009年底，盡管經(jīng)歷金融海嘯的沖擊，公司管理物業(yè)數(shù)量仍從1998年的1145處增長(zhǎng)到2509處，可出租面積從1.13億平方英尺增長(zhǎng)到4.8億平方英尺，實(shí)際控制資產(chǎn)的投資規(guī)模從36億美元增長(zhǎng)到320億美元（另有約30億美元的土地儲(chǔ)備），年均增長(zhǎng)22%。