眼下地產(chǎn)界一片風(fēng)聲鶴唳、冷風(fēng)蕭瑟，土地市場幾近冰凍，房企大佬們普遍放緩拿地步伐，紛紛抱緊現(xiàn)金準(zhǔn)備過冬，但零售企業(yè)們卻猶如黑馬般前赴后繼闖進地產(chǎn)領(lǐng)域。 
　　1月20日，重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心，來自瑞典的全球最大家居巨頭宜家以2.6706億元的低價拿下重慶北部新區(qū)一塊規(guī)劃面積達53410平方米的商業(yè)金融用地；此前，北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司以2.95億元的低價獲得北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)兩塊規(guī)模為18.7萬平方米至20.9萬平方米的商業(yè)金融用地。 
　　將時間表一直推前到過去的一年，零售企業(yè)盯上土地市場的買地購地好戲幾乎沒有斷檔。 
　　2011年12月1日，麥德龍以9152萬元的價格獲得重慶北部新區(qū)一宗20201平方米的商業(yè)金融用地；2011年11月15日永輝超市公告，其在11月11日競得石家莊市面積為28614平方米的土地，成交總價約為2.3億元。 
　　而按照中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的抽樣調(diào)查，近半的零售企業(yè)都已涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不完全數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)資區(qū)域零售企業(yè)中湖南步步高方面核心物業(yè)資產(chǎn)總面積超過30萬平方米，北京華聯(lián)、山東家家悅等都有不少的物業(yè)開發(fā)；而外資零售企業(yè)中像宜家、TESCO樂購等都在運作商業(yè)地產(chǎn)，沃爾瑪、家樂福兩家外資企業(yè)全球總部也都有商業(yè)地產(chǎn)部，沃爾瑪去年也在中國成立了專門購地自建的地產(chǎn)部。而過去一年，宜家已先后在北京、武漢、無錫、沈陽等地拿地自建宜家家居賣場和購物中心，京東商城更是將融資的大部分資金都用在了超過1000畝以上的物流圈地中。 
　　相比此前的零售商自建超市大賣場物業(yè)成風(fēng)，此輪零售商地產(chǎn)化開發(fā)加碼的圈地?zé)峄�本上都布局在了購物中心開發(fā)和物流倉儲建設(shè)。 
　　地方政府助推零售圈地?zé)?nbsp;
　　宜家可以算是零售商涉足地產(chǎn)開發(fā)的先鋒。 
　　在拿下重慶北部新區(qū)地塊之前，宜家家居置業(yè)部門已經(jīng)在全國多個城市均有地塊斬獲。堅持購地自建一直是宜家在瑞典的發(fā)展模式，但在進入中國市場的前幾年，宜家一直受困于找地難，而發(fā)展緩慢。目前，宜家在中國的北京、上海、成都等8個城市開了9家賣場，除廣州門店是租賃物業(yè)外，其他一律為自建物業(yè)。 
　　據(jù)中國商報記者獲悉，重慶北部新區(qū)地塊是由瑞典宜家集團置業(yè)部門拿下的，在早于此重慶地塊前，宜家集團專門投資成立了購地開發(fā)的英特宜家集團，進行門店物業(yè)的選址開發(fā)及購物中心的開發(fā)運營，才真正在中國市場做起了地產(chǎn)的生意。 
　　2010年，英特宜家中國就投入7.9億元拿下北京大興的一塊地塊，準(zhǔn)備投建宜家購物中心，其中包括宜家家居商場和其他百貨品牌，也將開出規(guī)模僅次于宜家在瑞典首都的旗艦店。 
　　而大興一處住宅項目的地產(chǎn)商透露，宜家能以7.9億元的低價成交，是大興區(qū)政府和英特宜家早已經(jīng)達成的意向，宜家亞太地區(qū)總裁杜福延、中國區(qū)副總裁高峰等人曾多次前往大興考察地段。在大興區(qū)發(fā)改委官方網(wǎng)站上，也有一些從去年下半年以來，宜家方面已經(jīng)多次與大興區(qū)接觸的消息。 
　　同樣，宜家在重慶的斬獲也與重慶地方政府的支持不無關(guān)系。據(jù)重慶北部新區(qū)管委會自身透露，為了讓宜家到重慶“安家”，北部新區(qū)管委會負責(zé)此項目的人員整整跟了四年，提供了讓宜家絕對滿意的條件。而此前，從重慶市高新區(qū)到南坪步行街，到解放碑等區(qū)域政府或管委會都給宜家開出了吸引入駐的優(yōu)惠條件，但最終北部新區(qū)摘得碩果。 
　　不知是否有意為宜家的該地塊進行保密，截至2月7日，中國商報記者登陸重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心，再三搜索尋找“已供應(yīng)土地”中都未能查到宜家重慶北部新區(qū)金山組團C27-1-1/05號地塊的最終成交價格等信息。但按出讓價格計算，宜家所獲該地塊土地成本不到5000元/平方米。 
　　業(yè)內(nèi)人士表示，北京和重慶等地方政府都是看到了宜家家居這種新型家居業(yè)態(tài)對城市商圈的帶動作用，因此，相比其他地產(chǎn)商花高價拍地，宜家更像是被地方政府“請”去的。 
　　武漢市招商局也表示，宜家之前一直對武漢市場猶豫不決，他們考察了武漢3年，武漢招商局5次制作商業(yè)計劃書跟蹤后，才被宜家認可，出手投資。 
　　據(jù)宜家一名招商員工稱，和武漢政府一樣，翹首以盼宜家到來的，還有沈陽、無錫、天津、寧波、杭州、西安、重慶、哈爾濱等城市。而武漢和無錫已經(jīng)計劃將會建設(shè)宜家購物中心，沈陽的宜家家居商場也正在籌建中，全部是地方政府許以低價拿地自建。 
　　今年1月下旬，宜家公布了截止于2011年8月31日的上一財年業(yè)績報告，銷售收入同比增長6.9%至251.7億歐元，凈利潤同比增長10.3%，至創(chuàng)紀(jì)錄的29.7億歐元。值得注意的是，宜家副總裁索倫-漢森(SorenHansen)表示，銷售額在所有市場都有增長，其中俄羅斯、中國和波蘭的增幅最大。 
　　物流倉儲土地競購兇猛 
　　與宜家所代表的購物中心開發(fā)熱相比，京東商城的物流倉儲土地爭奪戰(zhàn)也絲毫熱度不減。 
　　“不差錢”的京東商城勢頭最為兇猛。據(jù)北京市土地整理儲備中心的公告，1月10日晚，京東商城以2.95億元低價獲得的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路的商業(yè)用地規(guī)模達18.7萬平方米至20.9萬平方米，而這并不是京東首次在亦莊拿地。兩年前，京東商城已在亦莊拿下200畝土地。 
　　一些地產(chǎn)界人士認為，京東作為純電子商務(wù)企業(yè)，大規(guī)模購地有抄底之嫌。據(jù)中國商報記者了解，京東購得的亦莊地塊成交價與年前同區(qū)域出讓地塊相比明顯下跌。去年11月，該附近土地折合成交樓面價在2000元/平方米左右，但現(xiàn)在京東只花了1408元/平方米。 
　　對于低價獲得的土地具體用途，據(jù)一位京東商城內(nèi)部人士的透露，該土地具體用途尚需要時間做細節(jié)規(guī)劃，其中包含部分倉儲物流，也將用于建京東商城自己的辦公大樓。 
　　實際上，此前京東商城已在土地領(lǐng)域多次出手。去年年底，京東商城董事局主席劉強東曾表示，在倉儲方面，京東已經(jīng)在北京、上海、廣州等六個城市分別購買了數(shù)千畝土地，在每個地方都將建造“亞洲一號”，每個“亞洲一號”的面積不超過36萬平方米，但全部采用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，到2012年年底，將有望建成四座“亞洲一號”。 
　　除京東外，各企業(yè)對于投資建設(shè)物流中心的熱情也在急劇高漲。在重慶市北部新區(qū)，麥德龍同時通過掛牌取得重慶北部新區(qū)一塊20201平方米的商業(yè)金融業(yè)用地，土地出讓綜合價9152萬元，據(jù)悉也將用作麥德龍倉儲用地。而當(dāng)當(dāng)、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購、新蛋、1號店等電商都表示了要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團更是宣布要斥資千億在全國建立倉儲系統(tǒng)。 
　　零售商為何熱衷重金布局倉儲物流？ 
　　國內(nèi)倉庫的供不應(yīng)求是電商涌入物流地產(chǎn)的最初動力。劉強東曾在微博中坦陳，目前，國內(nèi)根本就沒有可以容納數(shù)百萬種商品的超大型單體庫房，大型電商只能自建或者合作代建。在京東亞洲一號沒有建成前，京東在北京租賃了7處庫房，導(dǎo)致購物體驗和物流成本都非常不好。 
　　派代網(wǎng)電子商務(wù)分析師李成東也告訴中國商報記者，現(xiàn)在電商買地建倉是為了兩年以后的訂單處理時有足夠的倉儲面積。“從規(guī)劃建倉，到放置設(shè)備、調(diào)試，需要差不多2年的時間。現(xiàn)在京東一日30萬單以上，2012年年底估計超過100萬日均訂單量，2013年的訂單量就會更大了。現(xiàn)在必須提前儲備土地、建倉，不然等到需要的時候再建就晚了，而且不可能有任何一家第三方的倉儲能提供京東需要的40萬平方米倉儲中心。” 
　　訂單量劇增的背后意味著電子商務(wù)企業(yè)未來水漲船高的倉儲成本。《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而仲量聯(lián)行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。這一定程度上成為京東等電商企業(yè)熱衷購地建設(shè)物流倉儲的主要因子。 
　　阿里巴巴集團相關(guān)負責(zé)人告訴中國商報記者：“相比一年前，倉儲租金已經(jīng)漲了約30%至40%，而且還未必能夠找到合適的地方。”目前，除了京東外，不少有相當(dāng)資金儲備的電子商務(wù)企業(yè)如淘寶、當(dāng)當(dāng)、蘇寧易購等都在計劃或已經(jīng)開始圈地。 
　　逐利布局 
　　眼下，在持續(xù)的樓市調(diào)控政策下全國土地市場已經(jīng)明顯降溫，選擇此時拿地不失為好時候的當(dāng)下，無論實體還是網(wǎng)絡(luò)零售商的購地開發(fā)熱，都被視為“不務(wù)正業(yè)”的逐利行為，并認為是眼下“全民炒房、全商炒地”的泛地產(chǎn)熱的縮影。 
　　仲量聯(lián)行中國區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)、董事王成志就指出，“我不認為一家電子商務(wù)公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。” 
　　王成志認為，零售商對物流地產(chǎn)的興趣正越來越超出實際的需求。“拿了地、造了倉庫，這些東西都將成為資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)是要繳稅的，但如果電商租賃第三方的倉庫，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得兼做開發(fā)商、房東，把自建倉庫再租出去，可是這不是又遠離主業(yè)了？而且電商是否有能力運營物流中心？電子商務(wù)的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業(yè)產(chǎn)品類的倉庫呢？事實上，電子商務(wù)的倉庫通用性并不強。” 
　　據(jù)了解，目前由于政策激勵，電子商務(wù)公司比物流地產(chǎn)商更容易拿到工業(yè)用地，這在一定程度上助長了電商拿地的欲望。“工業(yè)用地分為三種類型，一種是工廠、廠房，一個是倉庫、物流中心，還有一個就是研發(fā)中心。對于出讓土地的地方政府而言，研發(fā)中心和工廠日后可以帶來持續(xù)的稅收，但是倉庫產(chǎn)生的稅收相對要少很多。而電子商務(wù)公司往往會將結(jié)算業(yè)務(wù)也放在倉庫中進行，結(jié)算業(yè)務(wù)能夠給當(dāng)?shù)貛�來稅收，因此政府更樂意出讓土地給電商。”王成志稱。 
　　而更多電子商務(wù)企業(yè)之所以熱衷于追捧物流地產(chǎn)開發(fā)熱潮，還在于上市的目的。王成志表示:“第一還是賭地價升值，因為土地的供應(yīng)量是有限的，因此物流地產(chǎn)甚至比商業(yè)地產(chǎn)更有升值的空間。而另一方面，這部分資產(chǎn)可以被包裝成為日后上市的一個賣點。” 
　　但目前，企業(yè)需要擔(dān)憂的是，電商的大量涌入已導(dǎo)致物流用地的價格不斷上漲。“目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內(nèi)都算是較高的，毛收益率在8%至8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的平均收益率。”王成志認為，“電商投資物流地產(chǎn)不是一個很健康的成長方式。” 
　　但方正證券零售業(yè)分析師告訴中國商報記者，零售企業(yè)購地買地與地產(chǎn)商做地產(chǎn)盈利模式并不一樣，前者更看重未來風(fēng)險的預(yù)防。 
　　不過，除了提前應(yīng)對未來租金上漲的風(fēng)險，不少零售企業(yè)的買地購地也是出于零售業(yè)發(fā)展的被迫之舉。 
　　中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮介紹，零售企業(yè)之所以涉足拿地購地，還在于其中的利潤驅(qū)動。“投資地產(chǎn)的回報肯定要高于零售業(yè)的。”不過，裴亮指出，其中也有“被迫”的因素，現(xiàn)在租金的上漲和店鋪資源爭奪的非常激烈，許多零售企業(yè)遭遇到漲價甚至是被終止的尷尬局面，所以一些零售企業(yè)發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的機會，就自然會去開發(fā)了。 
　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利告訴中國商報記者，近兩年來，隨著國內(nèi)零售業(yè)、娛樂、休閑、購物等多元化業(yè)態(tài)的興起，品牌的豐富，千店一面的同質(zhì)化，使得地產(chǎn)商開始青睞新型業(yè)態(tài)及時尚品牌，喪失以往吸引力的零售企業(yè)由此將更多地依賴自我的開發(fā)拓展物業(yè)門店。 
　　裴亮也認為，零售企業(yè)涉足地產(chǎn)雖然不是洪水猛獸，但是也有風(fēng)險。零售企業(yè)需要合理把握主業(yè)和副業(yè)的平衡關(guān)系，避免地產(chǎn)開發(fā)過多占據(jù)資金影響零售主業(yè)的發(fā)展。“相比租賃物業(yè)，購地自建物業(yè)從選址、建設(shè)到運營所需的時間要長得多，而且投入資金巨大，相對回報周期也比較長，零售商必須有足夠的現(xiàn)金流才能運作。”（本文來源：中國商報）