低調(diào)的中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)，正在以一種比商品住宅、商辦地產(chǎn)更為理性并更接近國(guó)際化的方式快速發(fā)展。許多民營(yíng)資本聚集搶得先機(jī)。 
　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地共成交832幅，3153公頃，其中工業(yè)用地成交541幅，1858公頃，占到全市所有成交地塊總面積的近6成，較2010年上升12％。統(tǒng)計(jì)還顯示，來(lái)自上海本地及部分外地的民營(yíng)企業(yè)，成為工業(yè)用地的主要買(mǎi)家。 <BR>　　民企搶籌工業(yè)地產(chǎn) 
　　對(duì)很多房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，上海宇培，還是一個(gè)陌生的名字。但在高端物流地產(chǎn)領(lǐng)域，上海宇培（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海宇培”）是目前國(guó)內(nèi)最大的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商之一。 
　　上海宇培創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)李士發(fā)告訴本報(bào)，2011年8月，普洛斯通過(guò)收購(gòu)美國(guó)知名房地產(chǎn)投資基金Equity International持有的誠(chéng)泰企業(yè)（香港）有限公司100%股權(quán)，間接持有宇培集團(tuán)49%股權(quán)。目前，宇培集團(tuán)在上海、北京、蘇州、滁州、沈陽(yáng)、武漢等地的物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)資產(chǎn)組合已超過(guò)70萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)規(guī)模達(dá)20億元。 
　　“未來(lái)3-5年，公司將在上海、北京、廣州、沈陽(yáng)、西安等22個(gè)城市，完成總面積超過(guò)300萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)基地及電子商務(wù)中央倉(cāng)儲(chǔ)分撥中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)，資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)100億元。”李士發(fā)透露。 
　　某種程度上上海宇培是目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)寫(xiě)照。隨著傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)逐步“退燒”，工業(yè)物流地產(chǎn)的資本關(guān)注度逐漸升溫。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地成交面積總量中，住宅用地（含綜合用地）、商辦用地占比僅為29%和11%，分別較2010年下滑了9%和4%，而工業(yè)用地成交面積占比近6成，較2010年上升12％。 
　　在龍年首月的上海土地市場(chǎng)上，工業(yè)用地火爆不減，共成交49幅，合計(jì)約257公頃，占到全部的土地成交市場(chǎng)的9成，創(chuàng)下了2008年10月份以來(lái)的月度新高。 
　　類(lèi)似的情況在國(guó)內(nèi)普遍存在。同策監(jiān)測(cè)的另外11個(gè)城市中，有8個(gè)城市2011年至2月中旬工業(yè)用地成交占比，較2010年有所上升。工業(yè)用地逐漸占據(jù)地方土地供應(yīng)和成交市場(chǎng)的主力，對(duì)于宇培等工業(yè)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，機(jī)會(huì)就在眼前。“今年，宇培的土地儲(chǔ)備目標(biāo)是1200畝。”上海宇培高級(jí)副總裁張瓏告訴記者，這個(gè)數(shù)字是去年實(shí)際完成量的一倍。 
　　更多民企搶籌工業(yè)地產(chǎn)的潮流正在逐步形成。出讓結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，民企是工業(yè)用地的拿地主力，約占6成。 
　　低地價(jià)契機(jī)：回報(bào)率優(yōu)勢(shì)漸現(xiàn) 
　　更多資本的介入，推動(dòng)工業(yè)地價(jià)不斷走高。 
　　同策咨詢研究中心分析師許之靜指出，以上海為例，前幾年經(jīng)工業(yè)用地價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，且多為零溢價(jià)出讓。2007年至2011年上海全市工業(yè)用地成交樓盤(pán)均價(jià)依次為363元/平方米、366元/平方米、313元/平方米、347元/平方米、443元/平方米。 
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)還顯示，2011年，工業(yè)土地價(jià)格結(jié)束了多年來(lái)相對(duì)平緩的走勢(shì)，出現(xiàn)大幅拉升。2011年上半年，上海全市共有26幅地塊成交溢價(jià)率超過(guò)100%，其中有24幅為工業(yè)用地，多為上海本地民營(yíng)企業(yè)所拿下。 
　　不過(guò)，張瓏指出，盡管出現(xiàn)一波上漲，但目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)區(qū)域的工業(yè)土地依然處于被低估的狀態(tài)，以國(guó)際習(xí)慣采用的“工業(yè)、住宅地價(jià)比”指標(biāo)衡量，這一比值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際平均水平。 
　　地價(jià)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率方面，尤其是高端的物流地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域，投資回報(bào)率較住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，呈現(xiàn)明顯的后來(lái)居上態(tài)勢(shì)。 
　　李士發(fā)向本報(bào)記者透露，宇培的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，年回報(bào)率達(dá)到10％、10年收回成本的水平。土地成本較低外，工業(yè)地產(chǎn)的建安成本也明顯較住宅商辦項(xiàng)目節(jié)省。 
　　中金公司曾在2010年底的一份專(zhuān)題報(bào)告中預(yù)測(cè)，中國(guó)工業(yè)用地被嚴(yán)重低估，工業(yè)用地價(jià)格將迅速補(bǔ)漲，物流土地價(jià)格將大幅上升。一年多以后，中金的預(yù)測(cè)前半部分正在成為現(xiàn)實(shí)，物流地產(chǎn)尚需時(shí)日。 
　　資本聚集也帶來(lái)了炒作“病毒”。許之靜指出，如江浙地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，工業(yè)用地趨緊，且部分地區(qū)門(mén)檻低，如寧波、杭州的成交樓面均價(jià)僅200多元/平米，容易成為炒家的獵物。   本