北京市海淀區(qū)阜石路69號(hào)院，這里是“西山國(guó)際城”，在售樓處和房產(chǎn)中介的嘴里，它是擁有40年產(chǎn)權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”商品房。
  但在4年前，這里的規(guī)劃是包括市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施的巨型綠色食品物流港，北京市發(fā)改委的官方網(wǎng)站上把它列為“北京市2009年重大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”。
  以物流之名圈地，目的卻在商業(yè)地產(chǎn)，這是過(guò)去幾年物流業(yè)被廣泛質(zhì)疑的原因。但質(zhì)疑無(wú)法阻擋物流業(yè)碾壓土地的腳步。今年9月30日，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等12部委聯(lián)合發(fā)布《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)，發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《規(guī)劃》出臺(tái)后將“嚴(yán)禁物流企業(yè)以物流園區(qū)之名圈地，搞商業(yè)地產(chǎn)”。
  物流基地變身
  位于西五環(huán)旁的西山國(guó)際城，憑借“絕版”的“大產(chǎn)權(quán)”LOFT優(yōu)勢(shì)，吸引了許多購(gòu)房者的關(guān)注。但這里所謂的“大產(chǎn)權(quán)”卻只有40年的產(chǎn)權(quán)，而拿到房本的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，留給他們的實(shí)際使用年限，從現(xiàn)在算起只有32年。
  而讓業(yè)主小智(化名)不能理解的是，這個(gè)號(hào)稱商業(yè)立項(xiàng)，銷售人員一再確定可以注冊(cè)公司的樓盤，在他以此為地址注冊(cè)公司時(shí)卻遭到了相關(guān)部門的拒絕。此外，業(yè)主論壇中還爆料稱，以該樓盤的房產(chǎn)作抵押貸款時(shí)同樣遭到了拒絕。此時(shí)業(yè)主們才注意到，他們的“紅本”上房屋用途是“接待用房”或“業(yè)務(wù)用房”。
  北京銀行負(fù)責(zé)個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)的李姓工作人員告訴記者，銀行拒絕貸款事實(shí)上與房屋性質(zhì)無(wú)關(guān)，“我認(rèn)為拒絕為像西山國(guó)際城類似的樓盤業(yè)主貸款，是因?yàn)檫@個(gè)樓盤在銀行內(nèi)部的資產(chǎn)評(píng)級(jí)較低。”該工作人員表示，西山國(guó)際城資產(chǎn)評(píng)級(jí)較低與土地屬性有關(guān)，但其拒絕向記者透露具體原因。
  記者在西山國(guó)際城售樓處看到，公示的兩份預(yù)售許可證部分字跡模糊不清，但可以在其中一份的土地用途一欄后面看到“倉(cāng)儲(chǔ)”的字樣。
  在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站，記者查詢到了上述公示的編號(hào)為“京房售證字(2008)439號(hào)”和“京房售證字(2009)98號(hào)”的兩張非住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，只是項(xiàng)目名稱并非銷售過(guò)程中宣傳的“西山國(guó)際城”，而是“尚品嘉園”，但地址欄填寫的“海淀區(qū)阜石路69號(hào)”的信息證明，為售樓處公示欄中，那張字跡模糊的預(yù)售許可證原件。
  這兩份預(yù)售許可證分別準(zhǔn)許銷售該樓盤2號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、7號(hào)信息服務(wù)用房和11號(hào)、12號(hào)業(yè)務(wù)用房及其地下房屋。不同的是，地上項(xiàng)目的“土地用途和使用年限”為“商業(yè)：40年”，而地下項(xiàng)目的“土地用途和使用年限”為“倉(cāng)儲(chǔ)：50年”。
  北京市住建委房屋登記管理處一位工作人員表示，房屋登記信息沿用的是北京市規(guī)劃委批復(fù)的“工程規(guī)劃許可證”上面的信息，也就是說(shuō)信息服務(wù)用房和業(yè)務(wù)用房這兩個(gè)生僻的房屋用途，沿用自北京市規(guī)劃委批準(zhǔn)的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。
  該項(xiàng)目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”編號(hào)為“2008規(guī)(海)建字0150號(hào)”和“2008規(guī)(海)建字0151號(hào)”，來(lái)自北京市規(guī)劃委的信息顯示，這兩份許可證分別批復(fù)了建設(shè)單位“北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司”位于“海淀區(qū)阜石路69號(hào)”業(yè)務(wù)用房和接待用房的建設(shè)許可。
  北京市規(guī)劃委一位王姓工作人員告訴記者，規(guī)劃委在實(shí)際操作過(guò)程中也不會(huì)更改項(xiàng)目當(dāng)中的房屋用途信息，房屋用途信息在開(kāi)發(fā)商向發(fā)改委申報(bào)項(xiàng)目時(shí)就已經(jīng)確定，“發(fā)改委批過(guò)了項(xiàng)目，規(guī)劃委就會(huì)通過(guò)。”
  但在北京市發(fā)改委的官方網(wǎng)站上，記者卻發(fā)現(xiàn)，“海淀區(qū)阜石路69號(hào)”的建設(shè)項(xiàng)目是被列為“北京市2009年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”的北京錦繡大地綠色安全食品市場(chǎng)。公示信息顯示，該項(xiàng)目的責(zé)任單位為“北京市發(fā)展與改革委員會(huì)”和“北京市建設(shè)委員會(huì)”，項(xiàng)目法人為北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司，建設(shè)內(nèi)容是“建筑面積17萬(wàn)平方米，包括市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施等”。
  一則當(dāng)年的新聞顯示，該工程為錦繡大地物流港的二期工程，目標(biāo)是建設(shè)成為“北京地區(qū)最大的名優(yōu)酒水展示交易平臺(tái)和綠色安全食品專營(yíng)市場(chǎng)，華北最大的進(jìn)出口食品、酒店用品交易平臺(tái)，中國(guó)食品物流示范基地”。
  本報(bào)記者在阜石路69號(hào)看到，一幢外觀形似商場(chǎng)，帶有錦繡大地字樣的建筑尚在施工中，據(jù)西山國(guó)際城小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)中介經(jīng)理李先生介紹，該建筑便是屬于錦繡大地物流港二期工程的市場(chǎng)，現(xiàn)在的西山國(guó)際城小區(qū)就是原本屬于該市場(chǎng)的業(yè)務(wù)用房和配套設(shè)施。
  “開(kāi)發(fā)商先把里邊建得像個(gè)小區(qū)，賣完房子再把商場(chǎng)補(bǔ)上，這也是一種策略。”李先生說(shuō)。
  土地之謎
  取名西山國(guó)際城的“阜石路69號(hào)”在一期銷售時(shí)喊出了“買一層得兩層，總價(jià)百萬(wàn)LOFT”的口號(hào)，因此受到熱捧，但實(shí)際上其售價(jià)并不低，2010年時(shí)均價(jià)就在30000元/平米左右，今年的二期銷售單價(jià)甚至突破了50000元/平米。
  相比其公開(kāi)的售價(jià)，“阜石路69號(hào)”的土地價(jià)格卻撲朔迷離。
  在北京市國(guó)土資源局公開(kāi)的信息中，“國(guó)有土地使用登記”項(xiàng)目中可以查詢到“阜石路69號(hào)”的存在，該地址分土地使用證號(hào)分別為“京海國(guó)用(2011轉(zhuǎn))第5274號(hào)”和“京海國(guó)用(2011出)第00024號(hào)”，兩塊土地面積分別為9935.58平方米和13606.54平方米，批準(zhǔn)日期分別為2011年4月和2011年9月，使用權(quán)人均為“北京錦繡大地聯(lián)合農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司”，使用權(quán)類型則為“出讓”。
  但在北京市國(guó)土資源局公開(kāi)的土地出讓信息中卻查不到這兩宗土地交易的記錄，與該信息相似的一份信息，土地出讓位置為“海淀區(qū)龔村69(綠色安全食品專營(yíng)市場(chǎng))”，受讓方為“北京錦繡大地股份有限公司”。但該筆出讓信息土地成交價(jià)為空白，發(fā)布時(shí)間為2004年12月1日。
  本報(bào)記者向北京市國(guó)土資源局詢問(wèn)此情況，該局信息公開(kāi)處一位工作人員表示，土地出讓信息外網(wǎng)上全部有公示，一筆都不會(huì)少。而就土地位置為“海淀區(qū)龔村69”的出讓信息沒(méi)有交易價(jià)格一事，該工作人員表示，“該公開(kāi)的、能公開(kāi)的信息，官網(wǎng)上都已經(jīng)公開(kāi)了。”而北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司總部工作人員則直接拒絕了本報(bào)記者采訪相關(guān)負(fù)責(zé)人的要求。
  就錦繡大地的土地信息，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司物流港項(xiàng)目副總經(jīng)理馬靜在2006年1月接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》采訪時(shí)曾表示，“集團(tuán)在北京地區(qū)合同租賃土地12000余畝，作為物流港開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備用地高達(dá)4500畝。”
  西山國(guó)際城不是個(gè)案。近年來(lái)，以物流的名義圈地做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早已不是秘密。
  今年9月30日，在發(fā)布《規(guī)劃》的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人特意強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將嚴(yán)禁物流企業(yè)以物流園區(qū)之名圈地。
  該負(fù)責(zé)人表示，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，一些市場(chǎng)和物流企業(yè)以物流園區(qū)的名義圈占土地，行“物流園區(qū)”之名，搞“商業(yè)地產(chǎn)”之實(shí)，與物流園區(qū)的發(fā)展宗旨背道而馳，其根本原因在于缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃，《規(guī)劃》正是針對(duì)此問(wèn)題開(kāi)出的解藥。
  而物流業(yè)專家、鐘鼎創(chuàng)投合伙人董中浪認(rèn)為，物流業(yè)本身就需要圈地，問(wèn)題只是圈地之后是做物流還是做商業(yè)地產(chǎn)。按照他的分析，未來(lái)幾年，各行各業(yè)的企業(yè)可能掀起一股以物流之名圈地的熱潮，物流圈地很可能會(huì)成為一種現(xiàn)象，只是能否用到物流之實(shí)，尚需時(shí)間觀察。