“概念打了很久，但是實(shí)施效果并不那么樂(lè)觀，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部租金開始回歸理性。”高力國(guó)際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)部執(zhí)行董事汪蓓告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
而擴(kuò)圍過(guò)后的區(qū)域，被稀釋的不僅有那些被期待的政策，還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價(jià)格。
公開資料顯示，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)位于浦東境內(nèi)，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里，2013年9月29日正式掛牌。2014年12月，上海自貿(mào)區(qū)由原先的28.78平方公里擴(kuò)至120.72平方公里。
由于上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)對(duì)外運(yùn)入的貨物不收或優(yōu)惠過(guò)路費(fèi)(關(guān)稅)，受到了金融企業(yè)和從事進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)的追捧，自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)一度火熱。
世邦魏理仕在自貿(mào)區(qū)成立不久后的一份報(bào)告中曾指出，憑借其在行政、金融、交通、區(qū)域成熟度和配套等各方面的優(yōu)勢(shì)，外高橋有望迎來(lái)躍遷式發(fā)展，成為自貿(mào)區(qū)內(nèi)未來(lái)的CBD，而該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫嬖陂L(zhǎng)期上漲的動(dòng)力。
該報(bào)告同時(shí)提到，自貿(mào)區(qū)內(nèi)目前少量老舊的寫字樓設(shè)施從數(shù)量和質(zhì)量上均無(wú)法滿足擴(kuò)大服務(wù)業(yè)開放后膨脹、升級(jí)的辦公需求。
“園區(qū)內(nèi)租金開始瘋漲，企業(yè)都希望進(jìn)入這個(gè)園區(qū)。”投資者高明(化名)向記者描述了當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景，“但是還有更多的企業(yè)只是租一間辦公室把注冊(cè)地放在自貿(mào)區(qū)以期享受更好的優(yōu)惠，而實(shí)際的辦公場(chǎng)所并未改變。”
高明所屬企業(yè)在外高橋有一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，主要從事工業(yè)物流等方面的租賃業(yè)務(wù)，高明自己也坦言，在自貿(mào)區(qū)成立初期自己的業(yè)務(wù)的確受到極大的鼓舞，大家也對(duì)這個(gè)市場(chǎng)充滿了憧憬，高明也打算繼續(xù)加大對(duì)這個(gè)板塊的投資。后來(lái)高明發(fā)現(xiàn)，政策并沒(méi)有想象的那么好，人氣并沒(méi)有想象的那么高。
上海市工商局的數(shù)據(jù)顯示，在2014年2月底，自貿(mào)區(qū)內(nèi)新設(shè)企業(yè)數(shù)量達(dá)6610戶，較2013年底增加近3000戶。
記者查閱世邦魏理仕2014年第一季度的報(bào)告顯示，該季度外高橋保稅區(qū)內(nèi)的寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米4.4元，較峰值回落25%左右，已接近2013年10月初自貿(mào)區(qū)剛落地時(shí)的租金水平。
而自貿(mào)區(qū)在2013年第四季度的寫字樓平均租金一度上漲到每天每平方米5.8元。
“租金報(bào)價(jià)下調(diào)的主要原因是市場(chǎng)逐步回歸理性，業(yè)主對(duì)前期虛高的報(bào)價(jià)進(jìn)行了調(diào)整。”世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨向記者分析道。
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)中，2014年是自貿(mào)區(qū)寫字樓市場(chǎng)逐步回歸理性的一年，寫字樓租金全年下調(diào)幅度達(dá)37.3%，其中四季度跌幅為12%，目前租金已回落至每天每平方米3.7元。
不斷回落的寫字樓租金價(jià)格正在逐步回歸理性。“其實(shí)沒(méi)有那么多寫字樓需求，很多公司只需要一間辦公室注冊(cè)而已。”高明解釋道。
工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)健，外高橋保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)地價(jià)和優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金全年分別上漲6.3%和5.0%，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)空置率則由2013年底的21.0%降至7.5%。
“而由于擴(kuò)容后銀行、投資、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)可選擇的辦公地點(diǎn)范圍陡增，且租金成本相近的張江和金橋在區(qū)位交通和配套上更具優(yōu)勢(shì)，因此外高橋板塊寫字樓的稀缺性將被削弱，區(qū)內(nèi)老舊辦公項(xiàng)目的租金有繼續(xù)下探的可能。”在汪蓓眼中擴(kuò)容的選擇擴(kuò)大必將帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)。
“自貿(mào)區(qū)擴(kuò)圍必然使得整個(gè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)回歸基本面，核心企業(yè)還是不愿意搬離核心商務(wù)區(qū)，若是搬離將導(dǎo)致那些優(yōu)秀的員工由于工作不便離職，這樣的機(jī)會(huì)成本非常高。”汪蓓告訴記者。
謝晨表示，天津、廣東、福建三地自貿(mào)區(qū)獲批所帶來(lái)的良性競(jìng)爭(zhēng)將加快上海自貿(mào)區(qū)的改革步伐，而自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)容將使自貿(mào)區(qū)各板塊間出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和功能的分工，其對(duì)原自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)和擴(kuò)展區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的后續(xù)影響不盡相同。
