在土地政策收緊的背景下，通過物流地產的模式迅速拿到土地資源，對地產商來說，也是一個不錯的選擇。

蘇寧、萬科成立的物流地產基金有一個共同特點，無論是深創投，還是江蘇國際信托，他們的合作方都是具有國資背景的投資公司。

“物流地產”一夜間火了起來。2017年10月12日，萬科發布公告稱，將與江蘇國際信托等聯合成立總額不超過200億元的物流地產基金。

三個月前，在中國市場擁有最大物流設施面積的普洛斯宣布私有化時，萬科就斥資193億港元參與領投，私有化完成后，萬科將持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日舉行的股東大會上，普洛斯私有化以超過96%的贊成票高票通過。

此外，蘇寧、富力、平安不動產、綠地等一眾電商、地產商也已涌進物流地產領域。

電商本身有物流需求，這不難理解。但習慣了資金快速周轉的地產商，為何對物流地產這一需要長期持有的項目發生了興趣？

外資登陸十年

“2003年，普洛斯進入中國時，中國還沒有高標準的現代物流設施，經濟主要依靠投資和出口來拉動增長，公司便在沿海地區和一線城市進行了戰略布局。”普洛斯一位人士對記者說。

物流地產與快遞行業其實有著本質區別。快遞和電商的倉儲業務，僅占物流地產所有業務的三分之一，更多的倉儲面積是被制造業、第三方物流所租用。

從2003年到2013年這十年間，中國的物流地產市場基本上是由外資企業主導，有數據顯示，最高峰時，普洛斯占據了超過三分之二的市場。

該人士稱，2006年之后，中國經濟面臨轉型升級，內需成為經濟增長的新引擎，普洛斯便與地方政府合作，在中國的主要省會城市、交通樞紐進行戰略拓展。

十年間，來自澳大利亞、意大利的物流地產企業也紛紛在中國市場搶灘登陸，一些來自美國、歐洲的基金也進入這個市場，前十大供應商中有6個外資供應商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，而中國企業則一直表現得不溫不火。

“那十年，正是房地產火爆的十年，傳統的開發商看不上這種投資周期長、收益率并不高的模式。”火花S—Park執行董事宋振慶說。火花S—Park是國內一家專業的商業地產研究機構。

普洛斯塑造了物流地產的主流模式，即開發—運營—基金。宋振慶對記者解釋這種模式，“物流地產商一般有開發、物業管理和基金管理三大部門，開發部門去拿地，建成物流園區之后交給物業管理部門進行運營，然后再將這些成熟的物流園區進行資產證券化處理”。

國際知名房地產顧問戴德梁行高級董事、中國區產業地產部主管蘇智淵向記者表示，與住宅地產的最本質區別是，物流地產不是直接出售資產來變現的，而是進行長期持有、運營，并通過資產證券化的手段進行資金回籠。

普洛斯當時進入中國市場時，一個最大的優勢就是他們能從海外融到比較便宜的錢，而國內一直沒有打通這條融資渠道，沒有辦法進行證券化，只能一個項目一個項目來做，無法快速滾動向前發展。

據普洛斯方面提供的數據，截至2017年9月30日，普洛斯基金管理平臺目前在全球管理12只基金，管理的總資產達390億美元。

變化的物流地產格局

從2013年開始，中國的物流地產市場開始漸漸發生變化，一些民營資本效仿普洛斯模式，進入這一領域，成為專業的物流地產開發商，較為知名的有宇培、寶灣、易商等，其中宇培物流去年在香港上市。

不過，與普洛斯相比，這些民資背景的物流地產公司，無論在物流設施面積上，還是在基金管理上，都有一定的差距。還有一些國資背景的企業進入，如深業泰物流集團股份有限公司，它是深圳市國資委下屬的大型國有商貿物流地產集團，前身為1983年成立的深圳筍崗倉庫企業有限公司。

“大概從2013年開始，物流地產迎來了一個爆發期。有一個數據稱，60%的投資者考慮投資中國的房地產，其中有20%要投物流地產。”宋振慶向記者表示，由于物流地產相對標準化，對接資本的話語體系更為成熟，再加上電商的快速發展，吸引了資本的進入。

另一方面，作為物流地產的重要客戶，電商企業也開始進軍到物流地產領域。有的電商平臺開始從租賃倉庫向自持倉庫轉變。

京東的物流網絡一直被業界所推崇，根據11月13日京東集團發布的本年度第三季度財報，截至2017年9月30日，京東在全國運營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米。這是一個不小的數據，要知道排名第二的嘉民物流地產，它所擁有的可租賃面積僅有250萬平方米。

不過，多個產業地產資訊機構均未將京東列入十大自持物流設施面積的企業當中，這也意味著京東900萬平方米的倉庫面積多為租賃。

京東人士向記者表示，他們目前沒有對900萬平方米的倉儲面積細分是租賃還是自持。普洛斯人士則向記者透露，京東是他們的重要客戶，租用了不少倉儲面積。嘉民和宇培兩家物流地產公司的公告也將京東稱為重要客戶。

在電商企業中，真正明確要發展物流地產的則是蘇寧。2017年11月12日，蘇寧發布公告稱，與深創投不動產基金管理公司成立目標總額為300億元、首期募集基金規模為50億元的物流地產基金，正式進軍物流地產領域。

蘇寧公關部門人士向記者介紹，在蘇寧內部的體系中，物流是作為獨立集團開展業務。

物流地產是典型的重資產模式，蘇寧之所以選擇走這一條道路，與蘇寧自身的發展歷史不無關系。“蘇寧并非是純電商企業，它是從線下向線上發展，本身就有物流環節，很容易把現成的物流資產轉化成物流地產。”蘇智淵說。

據蘇智淵介紹，七八年前，普洛斯的模式在中國取得成功之后，就有一些人試圖說服蘇寧走物流地產的模式。最終能有今天的這個戰略決定，應該經歷了深思熟慮。

在蘇智淵看來，阿里做得更多的是商業模式的創新，這種重資產模式可能不是阿里本身的發展方向。京東布局物流網絡更多是為了完善自己的供應鏈環節，從物流地產上賺錢，不是他們的訴求。

“一二線城市高端倉儲的供給逐步減少，租金又逐年上漲，阿里、京東這樣的規模電商已經在考慮要不要自建倉庫了。”蘇智淵告訴記者。

地產商入局

另一個攪動物流地產行業的是傳統房地產商。隨著住宅地產紅利期的衰退，傳統的房地產開發商在努力尋求轉型。

萬科進軍物流地產行業其實開始于2014年，2015年成立專門的物流地產公司。2017年以前，萬科的物流地產總面積就已經達到了150萬平方米左右。進入2017年之后，萬科在物流地產領域的力度更是加大，僅1月—9月，新增物流面積就達到165萬平方米。

此次加碼物流地產的布局，也被視為萬科新掌門人郁亮帶領萬科走向轉型的重要一步。在今年雙十一前一天的萬科年終媒體見面會上，萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭曾放出豪言：“在中國，如果雙十一有10億件快遞，那么約有5億件，是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨的”。

但在不少分析人士看來，萬科參與普洛斯私有化這一動作更具有投資意味。

普洛斯人士向記者表示，由投資機構組成的要約方Nesta Investment Holdings已公開表示，私有化完成后，他們擬繼續普洛斯現有業務以及運營模式，保留現有管理團隊。這意味著，萬科很難直接進入普洛斯的管理層。

“萬科參與普洛斯私有化，談不上是收購，僅是投資行為。”蘇智淵說，“我相信普洛斯在經營上，會對萬科的管理介入設置一定的門檻。萬科成立物流地產基金，才是希望做一個獨立的物流地產品牌。”

平安不動產也在2015年年初成立了物流地產的事業部，開始大舉進軍物流地產。截至2017年8月，其擁有的可租賃面積達到150萬平方米，在中國十大物流地產商中排名第8。

傳統地產商天然地對土地有著靈敏的嗅覺，物流地產的土地還是一片價值洼地，如果妥善運作、長期持有，無論是地價還是租金，其總體價值可能會有不錯溢價空間。

以萬科為例，2017年6月3日，它在公告中介紹了今年新增的3個物流地產項目情況，項目總建筑面積21萬平方米，權益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，這明顯低于住宅類的土地價格。

從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率也明顯高于其他商業類地產，目前中國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。

在土地政策收緊的背景下，通過物流地產的模式迅速拿到土地資源，對地產商來說，也是一個不錯的選擇。

與國資合作

與住宅地產商通過出售住宅快速回籠資金不同，物流地產開發商如果想快速攻城略地，就要以較低的價格融得較多的資金，實現資金回籠，用于新項目的投資開發。

“物流地產真正的邏輯是做長期運營的資本化運作。”蘇智淵向記者分析，“這些物流基地本身是自帶現金流的資產，他們可以把幾個這樣的項目整合起來，然后打包成一個資產包出售給基金公司，如養老基金、教師退休基金等，為其承諾一定的投資回報率，并實現現金回流。”

宋振慶曾經關注過一個國內產業地產商的發展史。這家地產商通過拿地建了不少的工業廠房，勢頭很好，但現在團隊也已經解散了。“萬科、蘇寧也都一樣，他們雖然資金充足，但是到后面所面臨的挑戰會很多。”

物流地產的主要收益是租金，這是一個比較穩定的資金來源。根據多個物流地產開發商的財報數據，其物流設施的出租率多在90%以上，有的甚至高達98%。并且在租金漲幅上，行業內也普遍采用了5%這個幅度。這也意味著，成熟的物流地產會有較為穩定增長的收益。

據普洛斯向記者提供的資料，普洛斯在中國設立了兩只規模達到100億美元的開發型基金，其主要投資方是全球領先的國家養老基金和主權基金。

宋振慶向記者表示，物流地產商主要的融資方向就是社保基金、養老基金、教會基金、保險基金等，這些基金的融資成本較低，回報率要求較低，主要的訴求是穩健，而物流地產正好可滿足這些基金的要求。

由于與國外此類基金的融資渠道未能打開，國內開發商在融資成本和效率上，都要遠遜于普洛斯這樣的外資企業，不得不另辟蹊徑。蘇寧、萬科成立的物流地產基金有一個共同特點，無論是深創投還是江蘇國際信托，他們的合作方都是具有國資背景的投資公司。

蘇智淵說，最近幾年，地方政府其實對于外資背景的物流地產商開始有了戒備，在一定程度上，他們更歡迎國內開發商的進入。這些國資背景的投資方，在國內開發商拿地做項目的時候，能夠提供背書。

另一方面，由于有重資產做抵押，物流地產是一個風險相對較小的行業。“未來可能會有越來越多的國資背景投資方會尋找這類項目來投，這是一個長期的趨勢。”蘇智淵說。

在國內開發商開始關注物流地產時，普洛斯則開始借助其成熟的融資體系探索多元化的道路。

普洛斯內部人士向記者介紹，2016年普洛斯成立了普洛斯金融，為物流行業及相關領域的中小微企業解決融資難、融資成本高等問題，目前已累計服務中小企業客戶超過1000家，授信近45億元，累計放款近28億元。