“要避免物流地產(chǎn)/'>物流地產(chǎn)開發(fā)陷入奪地怪圈，既要在土地全國總供給上把好‘閥門’，又要擰緊各地借物流開發(fā)放松土地出讓的‘水龍頭’。”

據(jù)媒體報(bào)道，8月份萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州、蘇州。除萬科外，房企、電商、金融機(jī)構(gòu)等多股力量都在加快搶灘物流地產(chǎn)，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向；京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域；而作為金融機(jī)構(gòu)的代表，平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。
眾所周知，土地作為不可再生的資源，其本質(zhì)上的稀缺性決定了擁有土地就勢(shì)必?fù)屨剂素?cái)富的源頭。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)升溫，短期內(nèi)單純的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)不僅費(fèi)力不討好，掙不到多少利潤，而且還有可能在房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊的大環(huán)境下，導(dǎo)致產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至不排除可能陷入資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，使得普通房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)難度增加，令各類房企和投資主體不得不另辟蹊徑。然而，當(dāng)物流地產(chǎn)這一新興房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)在公眾面前時(shí)，其迅猛發(fā)展態(tài)勢(shì)令人深思。
其一，多股力量加快搶灘物流地產(chǎn)，難道只為響應(yīng)國家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的號(hào)召？表面上看，進(jìn)軍物流地產(chǎn)的力量在一心一意打造現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的物流園區(qū)，做的都是全力支持物流業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的分內(nèi)事，與此同時(shí)，目前我國一線城市的物流地產(chǎn)收益率在6.5%至7%之間，盡管比寫字樓及購物中心高出2個(gè)百分點(diǎn)，但是按照投資價(jià)值理論分析根本不算高，因而物流地產(chǎn)值得國家政策支持。正是政策支持力度大、拿地成本低，同時(shí)對(duì)物流地產(chǎn)的政策硬約束限制少，才有了而今多股力量涉及其中。
實(shí)際上，進(jìn)軍物流地產(chǎn)的投資主體“胃口都不小”：一是看中開發(fā)物流地產(chǎn)的區(qū)域交通發(fā)達(dá)，積聚人口流入能力強(qiáng)；二是物流地產(chǎn)所處位置不是城鄉(xiāng)結(jié)合的“黃金碼頭”，便是城市相對(duì)的中心集散地；三是物流地產(chǎn)用地面積大，內(nèi)在占用土地多；四是物流地產(chǎn)開發(fā)對(duì)樓層高度限制少，開發(fā)的自主權(quán)大，綜合成本相對(duì)低廉；五是能夠規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控帶來的多種不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)，更能坐享土地升值的紅利。
故此，可以發(fā)現(xiàn)進(jìn)軍物流地產(chǎn)的投資主體實(shí)則是“項(xiàng)莊舞劍，意在沛公”——坐擁土地，而非簡(jiǎn)單地響應(yīng)國家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的號(hào)召。
其二，多股力量為何加快搶灘物流地產(chǎn)？首先，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的困難仍然不少，尤其是眾多小微企業(yè)還在遭遇生存危機(jī)，導(dǎo)致各類投資主體不敢輕易涉足；其次，近5年來，國家盡管開放了能源、交通、環(huán)境、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域的投資范圍，但是投資主體在巨大的投入壓力下，仍舊步履蹣跚，難以做到大踏步前行，同時(shí)投資收益的不確定性更讓人擔(dān)憂；再次，我國近20年來房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的巨大利潤，尤其是擁有土地資源帶來的暴利收入，令各類投資主體對(duì)土地情有獨(dú)鐘。
這樣一來，作為具備隱形房地產(chǎn)開發(fā)的物流地產(chǎn)，其隱含的巨額收益和不敗的土地優(yōu)勢(shì)，自然使得各類投資主體在投資渠道依然狹窄的當(dāng)下，義無反顧地向物流地產(chǎn)“扣動(dòng)了扳機(jī)”。
因此，多股力量加快搶灘物流地產(chǎn)，恰恰說明政策針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控仍存短板，可能會(huì)導(dǎo)致物流地產(chǎn)開發(fā)成為巧奪土地資源的代名字。
就現(xiàn)實(shí)而言，要避免物流地產(chǎn)開發(fā)陷入奪地怪圈，既要在土地全國總供給上把好“閥門”，又要擰緊各地借物流開發(fā)放松土地出讓的“水龍頭”，還要全面清查已造成巨大閑置率的各類開發(fā)區(qū)和住宅區(qū)，更要利用閑置區(qū)域發(fā)展具有規(guī)定密度和高度的物流地產(chǎn)，特別是要做到在不占用新增土地的前提下，通過綜合規(guī)劃和合理調(diào)配解決好物流地產(chǎn)開發(fā)，確保物流地產(chǎn)開發(fā)走向發(fā)展正路。
惟其如此，管理層注重做好頂層設(shè)計(jì)政策規(guī)劃圖、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)圖、設(shè)施配套圖、運(yùn)行流程圖、輻射管理圖，同時(shí)出臺(tái)和實(shí)施好保護(hù)土地的實(shí)施細(xì)則，一并推行失職終生追責(zé)制，始終讓物流地產(chǎn)開發(fā)圈定在“不新增土地面積”的范疇內(nèi)，用法律法規(guī)保證物流地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展。