6月17日開始，華夏深國際REIT（180302.SZ）正式啟動發售，發售價格2.49元/份，計劃發售6億份，預計募集資金總額14.94億元，這意味著華夏深國際REIT從啟動申報到認購過程正式拉開帷幕。

在倉儲行業蓬勃發展以及公募REITs市場日趨成熟的背景下，作為深國際、中信證券和華夏基金聯合推出的公募REITs產品，華夏深國際REIT在啟動申報過程中，得到市場的廣泛關注和支撐。

截至目前，公募REITs市場已經有36只基金上市，其中倉儲物流作為底層資產的只有3只，分別為中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT。華夏深國際REIT將成為第四只倉儲物流公募REITs。

此外，華泰紫金寶灣REIT也已通過注冊，目前正在籌備發行相關事宜。隨著這些基金陸續完成發行工作并上市，公募REITs市場的倉儲物流隊伍日漸壯大。

成功發售

2023年12月7日，華夏深國際REIT正式向深交所遞交申報材料。同時，在交易所指導下，基金管理人及會計事務所、律師事務所等專業機構幫助下，對底層資產的合規性進行全面審查和改進，以實現完全符合上市要求。

據多位參與公募REITs發行的人士透露，公募REITs上市最艱難的環節就是底層資產合規審查。審查內容涵蓋了底層資產的產權、規劃、建設等相關手續完整性，以及項目內部管理決策體系、財務制度等合規性。

前期合規審查及完善通常需要幾個月甚至超過一年時間。2024年4月3日，華夏深國際REIT正式注冊生效，并于6月6日啟動詢價工作。至此，意味著整個上市前期工作已經全部完成，進入上市準備階段。

根據發售公告，華夏深國際REIT發售由戰略配售、網下發售和公眾投資者發售三個部分組成，其中初始戰略配售基金份額占比80%，網下發售的初始基金份額占比14%，公眾投資者認購的初始基金份額占比6%。

根據發售公告，華夏深國際REIT共有14家戰略投資者，戰略配售環節的4.8億基金份額中，深國際旗下的深國際資本（深圳）有限公司作為此次項目發起人的出資方認購1.8億份，占基金總份額30%；關聯方深圳擔保集團有限公司認購3.33%，深圳市高新投資集團有限公司認購2%。深圳市深圳港資本有限公司認購8400萬份，占比14%，明灣深匯通私募股權投資基金（深圳）合伙企業（有限合伙）認購7998萬份，占比13.33%，中國人壽認購3000萬份，占比5%。

此外，華夏深國際REIT的戰略投資者還包括深圳譽惠管理咨詢有限公司、上海機場投資有限公司、中信證券、杭州和達高科技發展集團有限公司等多家機構或企業。從戰略投資者構成來看，戰略投資者主要為物流產業頭部企業、產業協同方、大型保險公司及其他金融機構。

截至6月12日，華夏深國際REIT的基金管理人通過深交所網下發行電子平臺共收到有效認購數量總和1.3842億份，為初始網下發售份額數量的1.65倍。

12個配售對象報價在2.49元/份到2.51元/份之間，最終確定的配售價格為2.49元/份。其中招商信諾人壽擬認購數量為4000萬份，為網下擬認購份額最大的配售對象；國開證券、華金證券、創金合信等投資者擬認購份額也均超過千萬份。

一位倉儲物流行業人士表示，深國際旗下的深國際物流發展公司（以下簡稱“物流發展“）作為原始權益人和營運管理方，在物流領域擁有顯著的專業優勢、國資股東優勢及綜合競爭優勢，這些優勢為華夏深國際REIT順利發行及未來投資者收益保障奠定了堅實的基礎。

第一，物流發展憑借其在物流行業的長期積累和經驗，形成了專業的運營管理能力。這種能力對倉儲物流REITs的收益具有長遠影響，能夠為投資者提供穩定的回報。

第二，深國際的國資背景使其在資源整合、政策支持、資金保障和風險管控等方面具有顯著優勢。這種優勢使得深國際能夠在物流領域實現更大規模、更高質量的發展，進一步提升了該基金的吸引力。

第三，深國際通過“集團—物流發展—區域”三級專業經營團隊，實現產業鏈可視化、數字化，為客戶定制化專業服務，形成了綜合競爭優勢。這些優勢不僅提升了公司的服務質量和客戶滿意度，也增強了公司的市場競爭力，為該基金的成功發行和運營提供了有力保障。

底層資產

華夏深國際REIT底層資產為杭州的深國際華東智慧城一期項目和貴州龍里的深國際貴州綜合物流港項目，兩個項目合計可租賃面積約35.35萬平方米，總估值14.88億元。兩個項目均為高標準倉庫及配套設施。

杭州項目于2017年至2021年陸續投入運營，項目有單層庫、雙層坡道庫、三層電梯庫及配套辦公、宿舍樓、辦公樓等單元組成，可租賃面積20.65萬平方米，估值10.09億元。

杭州被譽為國際電子商務中心，對于高標倉的需求非常旺盛。截至2023年底，杭州項目共有21個租戶，綜合出租率為88.91%，其中倉庫出租率93.27%，配套宿舍出租率99.15%。

貴州項目兩期分別于2018年和2019年投入運營，由8棟倉庫、2棟配套樓及門衛等物業用房組成，可租賃面積14.74萬平方米，估值4.79億元。倉庫主要為單層庫，配套樓主要為宿舍。

項目位于貴陽市東大門，緊鄰滬昆高速和廈蓉高速，距離貴陽龍洞堡機場僅有20分鐘車程，項目定位主要包括快遞快運分撥倉、儲服務、綜合服務等，共有17個租戶。截至2023年底，貴州項目綜合出租率為87.39%，其中倉庫出租率91.21%。

為了應對宏觀經濟等因素對出租率下降的影響，華夏深國際REIT的項目營運管理人采取了多種措施。

第一，提前6個月與即將到期的租戶商談續約事宜。對于不同階段租期到期的租戶，提前詳細了解續租意向，針對不同意向的租戶采取不同的應對措施。

第二，與儲備客戶洽談新租約。對于明確沒有續租意愿租戶，提前從儲備客戶中確定續租租戶，實現新舊租戶之間的無縫銜接；對于未明確續租意愿的租戶，提前準備多套應對方案。比如杭州項目儲備客戶涉及租賃面積覆蓋倍數達到2.33倍。

一位從事倉儲物流的人士表示，物流園屬于產業園一個細分領域，其客戶類型、結構與一般產業園有一定區別。對于物流園租戶，租戶要有一定的分散度，既不能太集中，也不能太分散。如果過于集中甚至是單一客戶，一旦出現退租等情況，將會給基金和項目營運管理人短期造成極大被動，在產業園公募REITs領域，類似情況已經有前車之鑒。但物流倉儲行業的規模效應也比較明顯，物流行業的頭部企業需要倉儲面積大，履約信譽好，是行業內公認的優質客戶，客戶過于分散或中小客戶比重大，說明項目對頭部企業的吸引力不足，營運可能面臨壓力比較大。吸引行業的頭部企業，并保持園區客戶合理的分散度，合理平衡好客戶結構與類型，是倉儲物流園區招商的關鍵。

截至2023年底，華夏深國際REIT的底層資產租戶中，交通運輸、倉儲和郵政行業的租賃面積占比43.4%，信息傳輸、軟件和信息技術服務業租賃面積占比20.1%。兩個項目中，杭州項目關聯租戶占比僅有0.2%，貴州項目沒有關聯租戶。

根據發售公告，華夏深國際REIT存續期將長達44年，未來隨著電商行業繼續保持迅速發展勢頭、制造業供應鏈整合需求進一步加劇以及冷鏈物流發展等趨勢的推動，預計華夏深國際REIT的底層資產將保持穩定并有一定增長潛力，為投資者帶來穩定可期的收益。

同時，華夏深國際REIT的基金管理人和托管人具有豐富的專業經驗，致力于基金的安全、合規和高效運作，為投資者提供優質的服務和保障。

市場新星

公募REITs作為一種創新的金融工具，正在推動我國資本市場的多元化發展。通過公募REITs的發行，有效地盤活了物流行業的重資產，提高了資產流動性，同時也為企業提供了更多的融資途徑，促進了行業的良性循環。在此背景下，華夏深國際REIT的發行無疑為投資者提供了一個新的投資渠道。

2021年4月，國內推出首批公募REITs試點項目，截至目前，經過三年多發展，共有36只公募REITs上市，總市值超過1000億元，華夏深國際REIT作為這一市場中的新成員，具有其獨特競爭優勢。

華夏深國際REIT的底層資產為兩個位于杭州和貴州龍里的高標準物流倉儲項目。兩個項目均已成熟運營超過三年，憑借其優越的地理位置和先進的物流設施，吸引了眾多知名企業入駐。這不僅為項目提供了穩定的租金收入，也為投資者帶來了可觀的回報。

華夏深國際REIT上市后，深國際物流發展募集的資金主要將用于新項目的投資和建設。

從行業發展的角度看，現代物流已經成為了經濟發展和民生保障的重要支柱。它通過高效、精準的貨物配送，連接了生產者與消費者，極大地促進了商品流通和市場繁榮。與此同時，隨著電商、制造業等行業的快速發展，物流行業也迎來了前所未有的增長機遇。華夏深國際REIT正是站在了這樣一個行業風口之上，其前景不言而喻。

華夏深國際REIT憑借其優質的物流資產和專業的運營管理團隊，顯示出了獨特的競爭優勢。其發起人深圳國際控股有限公司在物流領域有著深厚的積累和廣泛的布局，這為REIT的長期發展提供了堅實的支撐。

作為深圳市屬國企中唯一整體境外上市、以交通物流為主業的重點骨干企業，深國際已在深圳、佛山、上海、北京等粵港澳大灣區、長三角和京津冀等核心經濟帶的高能級城市投資運營的高標倉項目達37個，總運營面積超470萬平方米，逐步進入穩定成熟運營期；此外，還有在建、待建項目21個，累計獲地面積超900萬平方米。預計至2025年，營運面積約800萬平米，躋身行業的頭部企業。這些項目均具備擴募的潛力，為華夏深國際REIT的未來發展提供了強大的支持。

園區運營管理方面，深國際提出了打造“水陸空鐵+智冷”全景物流生態的戰略構想，并通過與國鐵集團、國貨航、多家省級港口集團及萬緯等央地國企、細分領域龍頭企業深度合作，重點打造“樞紐+通道”的國家級多式聯運物流體系，充分發揮國企資源稟賦優勢，筑高筑牢競爭壁壘。

2023年，華夏深國際REIT旗下兩個項目合計收入11345.42萬元，實現凈利潤3311.7萬元，運營凈收入合計8244.48萬元，運營凈收益率72.67%。2024年度預計可供分配金額7027.4萬元，凈現金流分派率為4.70%；2025年度預計可供分配金額7196.6萬元，凈現金流分派率為4.81%。

華夏深國際REIT的發行得到了市場的熱烈響應。多個知名投資機構表達了投資意愿，這不僅體現了市場對華夏深國際REIT投資價值的認可，也反映了投資者對物流行業未來發展前景的信心。